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我的位置：好律師  ? 問律師  ? 房屋產(chǎn)權(quán)  ? 請問律師
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房屋產(chǎn)權(quán) | 2021-11-13 20:08:37

共有財產(chǎn)分割
家里房產(chǎn)，15年前由大哥出資購買。但是由于兄弟情誼在房本上寫了三個人的名字，并簽了附加協(xié)議。規(guī)定大哥占比60%，剩下兄弟各占20%。現(xiàn)在想要抵押房屋貸款，兄弟不同意。請問是否可以只抵押自己這部分？是否可以查當(dāng)年出資證明以取消其他兄弟的所有權(quán)？如何出售能最快把房產(chǎn)變現(xiàn)？
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補(bǔ)
房產(chǎn)是在20年前購買的。當(dāng)年沒有聯(lián)網(wǎng)。購房的時候房本上只有名字，沒有寫比例。但是三個人購房登記的時候有一沓檔案是有的。但是現(xiàn)在在網(wǎng)上查詢并沒有展示。但是房屋出租的每年租金都是按比例分的。三方都有簽字。但是現(xiàn)在另外兩兄弟要求平均分。想知道如果起訴，大哥一家是否有勝算？
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2021-11-13 21:02:51
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43位律師解答

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      我?guī)资甑穆蓭熃?jīng)驗和房地產(chǎn)法律工作經(jīng)驗來看，協(xié)議是一個基本情形，但是其他的必須根據(jù)實事求是的具體情形，采取不同的措施達(dá)到你的目的
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      2021-11-13 20:11:11
    • 答謝
      您好，根據(jù)您的描述。這種情況，您們簽了協(xié)議，并且辦理了登記。這種情況下，即便找出當(dāng)時的出資證明也沒法取消所有權(quán)了?，F(xiàn)在是三人共同所有。想要變現(xiàn)只能三人一起同意出賣。一起作為出賣人簽合同。否則抵押也只能抵押自己的部分，一般這種份額的抵押正規(guī)機(jī)構(gòu)是不接受的。
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      2021-11-13 20:11:59
    • 答謝
      房屋的所有權(quán)是共有的，共有房屋是不能由一個共有人自行進(jìn)行抵押的，需要經(jīng)共有人的同意或者經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人同意。
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      2021-11-13 20:12:04
    • 答謝
      房屋都是整無抵押的，沒有抵押一部分的。抵押需要去房管局辦理登記手續(xù)，如果你兄弟不同意，那就辦不了登記抵押不了。賣房子也需要你兄弟同意 你兄弟不同意也賣不了，辦不了過戶。
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      2021-11-13 20:13:06
  • 郭淑嬌

    法律執(zhí)業(yè)者

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    • 答謝
      根據(jù)你的描述，因為你們?nèi)齻€人簽訂了協(xié)議，并且協(xié)議是合法有效的，是沒法取消其他兩個人的房產(chǎn)權(quán)利，而且出賣的話也需要三個人共同同意才可以，建議走法律程序。
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      2021-11-13 20:14:32
    • 答謝
      房屋的所有權(quán)是共有的，共有房屋是不能由一個共有人自行進(jìn)行抵押的，需要經(jīng)共有人的同意或者經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人同意?？梢渣c(diǎn)擊律師服務(wù)，電話咨詢來到詳細(xì)解答。
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      2021-11-13 20:16:33
  • 黃振波

    法律執(zhí)業(yè)者

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      如果兄弟之間不同意，其他共有人抵押房產(chǎn)的話，這種情況比較麻煩，只能雙方協(xié)商是否將其名下的比例折算并購?；蛘咝值苤g與需要辦理抵押的一方簽訂切結(jié)書明確雙方權(quán)利和義務(wù)，僅僅只是抵押其名下的份額，如果侵犯了其他共有人權(quán)益的，做出違約責(zé)任以及違約賠償
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      2021-11-13 20:16:34
  • 劉闖

    法律執(zhí)業(yè)者

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    • 答謝
      民法典，規(guī)定處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕、變更性質(zhì)或者用途的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意,但是共有人之間另有約定的除外。
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      2021-11-13 20:21:11
    • 答謝
      對于你所講的這種情況，按照法律的規(guī)定，該房產(chǎn)屬于三個人共同所有。雖然各占比例不同，但如果用于抵押房屋貸款要共有人都同意才可以。不能根據(jù)當(dāng)年的出資證明取消其他兄弟的所有權(quán)，除非征得他們本人自愿同意認(rèn)可之后才可以變更房產(chǎn)的所有權(quán)為一個人所有。如果出售的話，也要經(jīng)過三個共有權(quán)人同意才可以辦理。因此建議盡量協(xié)商處理，達(dá)成一致意見。
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      2021-11-13 20:21:26
    • 答謝
      您好，如果房產(chǎn)證上登記的是按份共有，那么大哥是有權(quán)利將所占60%份額辦理抵押手續(xù)，不需要另外兩個兄弟同意確認(rèn)，但如果是共同所有，那么就需要另外兩兄弟同意。對外出售也是如此
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      2021-11-13 20:24:31
    • 答謝
      首先，主要看你大哥貸款的金額能否覆蓋自己房產(chǎn)的份額，可以把自己的部分做抵押，其次，根據(jù)我們國家民法典物權(quán)編的相關(guān)規(guī)定：不動產(chǎn)以登記為要件，現(xiàn)在你只能要求對方把當(dāng)年應(yīng)該出資的份額補(bǔ)上，最后，最好的方式就是房產(chǎn)變更登記成你一個人的名字，這樣方便買賣。
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      2021-11-13 20:24:44
    • 答謝
      你好，根據(jù)法律規(guī)定，共有房產(chǎn)，每個共有人都有權(quán)對該房產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，但須取得其他共有人的書面同意。按份共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押時，以抵押人本人所有的份額為限，所以必須得到其他共有人同意才能設(shè)立抵押，另外份額問題，不看出資，看房產(chǎn)證上份額，而且你們有協(xié)議約定份額，所以無法取消其他人的份額，房屋要出售的話也要經(jīng)過他們的同意，最好是通過提起訴訟共有物分割才能盡快變現(xiàn)。
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      2021-11-13 20:34:31
    • 答謝
      房屋只能作為一個整體，如果辦理抵押，需要共有產(chǎn)權(quán)人同意，沒有經(jīng)過其他共有產(chǎn)權(quán)人書面同意的房產(chǎn)是不可以抵押的，在辦理房產(chǎn)抵押的時候需要所有的共有產(chǎn)權(quán)人到場簽字，僅由產(chǎn)權(quán)人一人申請辦理抵押是做不到的。
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      2021-11-13 20:35:52
    • 答謝
      房產(chǎn)證上確認(rèn)的份額就是每個人的份額，如果想抵押貸款，需要三個人同意才能辦理抵押，否則不能辦理抵押貸款。想出售房屋，也是需要三個人同意才能辦理過戶手續(xù)。
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      2021-11-13 20:38:46
    • 答謝
      根據(jù)您的情況描述，那么你所說的這個份額只是在附加協(xié)議中規(guī)定的，而不是在房產(chǎn)交易中心的登記簿上規(guī)定的份額，或者在產(chǎn)權(quán)證上規(guī)定的份額，是不是這回事？如果是這樣的話，那么這個也不是按份共有，還是共同共有，如果這樣的話，單個人出售房產(chǎn)是有問題的。
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      2021-11-13 20:40:39
    • 答謝
      你好。可以抵押自己的份額。當(dāng)年屬于贈與份額，撤銷贈與一般不可以。根據(jù)規(guī)定，按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。 按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓條件及時通知其他共有人。其他共有人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。 兩個以上其他共有人主張行使優(yōu)先購買權(quán)的，協(xié)商確定各自的購買比例；協(xié)商不成的，按照轉(zhuǎn)讓時各自的共有份額比例行使優(yōu)先購買權(quán)。
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      2021-11-13 20:46:47
    • 答謝
      首先需要確定你們?nèi)值艿墓灿嘘P(guān)系是共同共有還是按份共有。如果是按份共有份額人可以處分自己的財產(chǎn)權(quán)利。但是10五中抵押權(quán)人多半會要求共同抵押，建議你們協(xié)商處理。按份共有在處分房屋的產(chǎn)權(quán)的時候要經(jīng)過三分之二以上的共有權(quán)人的同意，而且，如果按份共有的某個共有人要處分自己的份額或者將自己的份額轉(zhuǎn)讓出去的話，不需要征得其他共有人的同意，但是其他共有人有優(yōu)先購買的權(quán)利。
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      2021-11-13 20:51:14
    • 答謝
      您好，當(dāng)初買房子的時候，已經(jīng)約定了各自的比例，不能再反悔了。房屋有進(jìn)行抵押的話，需要所有共有人都同意。否則無法辦理抵押。
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      2021-11-13 20:59:21
    • 答謝
      不能只抵押自己的部分，只能按照這個抵押物的百分之多少抵押，但是這個百分比不是說具體誰的，還是你們按照比例承擔(dān)
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      2021-11-13 21:06:08
  • 許家苗

    法律執(zhí)業(yè)者

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      房屋抵押貸款需要所有權(quán)人一致同意。其他所有權(quán)人不同意的情況下，辦不了抵押貸款。房屋產(chǎn)權(quán)證有你兄弟的份額，雖然他們沒有出資，當(dāng)時你考慮兄弟情誼，實際上這是一種贈與行為。非法定原因不可撤銷這種贈予行為。
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      2021-11-13 21:08:50
    • 答謝
      ① 不可以只抵押自己的部分。因為房產(chǎn)所有權(quán)登記中并未明確約定前述房產(chǎn)為按份共有，所以三兄弟對前述房產(chǎn)為共同共有，對三兄弟以外的人而言不存在大哥所占份額的事實。 ② 不可以查當(dāng)年出資證明以取消其他兄弟的所有權(quán)。因為當(dāng)初房產(chǎn)所有權(quán)已登記為三兄弟共有，盡管該房產(chǎn)僅由大哥一人出資購買，但此項登記在法律上足以認(rèn)定大哥已將該房產(chǎn)的部分份額贈與其他二位兄弟。 ③ 如果沒有三兄弟一致同意，任何人均無權(quán)出售前述房產(chǎn)。 ④ “房屋出租的每年租金都是按比例分的，三方都有簽字，但是現(xiàn)在另外兩兄弟要求平均分，如果起訴”，大哥一家有勝算。因為三方均已對租金分配達(dá)成一致意見，在沒有相反證據(jù)的情況下，另外兩兄弟要求平均分租金于法無據(jù)，不會獲得法院支持。
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      2021-11-13 21:28:01
    • 答謝
      如果有附加協(xié)議，附加協(xié)議不違反法律規(guī)定，各人的份額應(yīng)當(dāng)以附加協(xié)議為準(zhǔn)。共同財產(chǎn)的共有人可以要求分割，但必須有重大理由。共有人可以抵押自己的部分。有其他疑問，歡迎來電咨詢。
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      2021-11-13 21:49:14
    • 答謝
      1，房屋按份共有還是共同共有的問題。 附加協(xié)議，只有內(nèi)部約束力，外部沒有約束力。因為登記簿只有三個人名字，沒有相關(guān)份額登記，很難對第三人產(chǎn)生公示效力。 2，不可以單獨(dú)抵押自己的份額。因為登記確立的是共同共有（親屬之間在無約定之下法律可以這樣推定），抵押共有財產(chǎn)時需共有人一致同意。（事實交代不清，有爭議，先這樣推理吧?。? 3，當(dāng)年處分房屋所有權(quán)行為定性為贈與。有贈與意思表示，也有接受贈與的意思表示，贈與合同有效。如果撤銷贈與，理由是：受贈人未履行附加義務(wù)，或?qū)浥c人及家人存在故意傷害等行為。否則，很難僅以出資來源為由主張撤銷。 4，平分租金的主張很難得到法庭支持。因為有附加協(xié)議，該協(xié)議對內(nèi)是有約束力的。 建議：你可以對附加協(xié)議提起確認(rèn)有效之訴。這樣該協(xié)議就具有了法律上的對抗效力，同時可以依據(jù)該判決書去申請變更登記，即變更為按份共有。
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      2021-11-14 22:33:33
    • 答謝
      根據(jù)你的描述，當(dāng)年是沒有互聯(lián)網(wǎng)的。沒有寫比例就比較麻煩。你好，我們曾經(jīng)處理過類似的案件，非常巧合，我可以告訴你如何處理維護(hù)你最大的合法權(quán)利。
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      2021-11-15 07:39:17
    • 答謝
      您好！ 除房本外，有三方份額的附加協(xié)議及按比例收取房租的記錄，可以作為確認(rèn)房產(chǎn)份額的一個有利條件。析產(chǎn)糾紛案件除了上述信息外，還需一些特定的證據(jù)材料要求，具體情況建議來電詳談。
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      2021-11-15 11:49:38
    • 答謝
      如果有約定，還是應(yīng)當(dāng)按照約定來。可以去查一下備案的檔案，確認(rèn)一下當(dāng)時約定的財產(chǎn)分配狀況。如果查不到備案的分配比例，僅憑產(chǎn)權(quán)登記上的三個名字來看，大概率會判三兄弟平分。
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      2021-11-16 09:38:52
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