一、案情介紹

2007年3月，萊陽農(nóng)行與大華公司簽訂借款合同，盛大公司作為保證人提供擔(dān)保。因大華公司逾期未償還借款，2009年5月22日案經(jīng)一審法院判決：一、大華公司償還萊陽農(nóng)行借款本金970萬元及利息2468558.34元(利息計算至2009年3月20日，自2009年3月21日至本判決生效之日仍按中國人民銀行的有關(guān)規(guī)定計付利息）；二、盛大公司對大華公司的上述給付義務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。該判決生效后，一審法院于2009年12月10日查封登記在盛大公司名下的房產(chǎn)和土地，即萊陽市房權(quán)證萊字第028710號、第028711號、第028712號房產(chǎn)證項下房產(chǎn)，萊國用（2004）第5417號、第5501號土地證項下土地。2010年12月隋洪海提出執(zhí)行異議，一審法院于2011年1月20日作出（2011）煙執(zhí)異字第1號裁定書，認(rèn)為爭議房地產(chǎn)雖然登記在被執(zhí)行人盛大公司名下，但案外人隋洪海提供的證據(jù)表明，隋洪海為購買上述爭議房地產(chǎn)已支付了全部價款并實際占有，隋洪海與盛大公司曾到房地產(chǎn)管理部門申請辦理過戶登記，但由于登記部門的原因致使在一審法院查封以前未能辦理過戶登記手續(xù)，對此隋洪海并無過錯。一審法院對上述爭議房地產(chǎn)查封不當(dāng)。隋洪海的異議成立，予以支持。裁定中止對涉案房產(chǎn)及土地的執(zhí)行。2011年3月17日萊陽農(nóng)行訴至一審法院。

隋洪海提供以下證據(jù)：（一）其與盛大公司于2009年5月10日簽訂的房屋及土地轉(zhuǎn)讓合同，合同約定盛大公司將涉案房產(chǎn)及土地轉(zhuǎn)讓給隋洪海，價格330萬元，分三次支付，2009年5月10日付款130萬元，5月22日付款90萬元，6月22日付款110萬元；盛大公司應(yīng)于2009年5月12日前將上述房屋及土地騰清交付給隋洪海；隋洪海付清全部轉(zhuǎn)讓款后，盛大公司按隋洪海的要求至相關(guān)登記部門協(xié)助辦理土地及房屋的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。（二）盛大公司出具的三張收款收據(jù)。開具時間分別為2009年5月10日隋洪海支付盛大公司現(xiàn)金130萬元，5月22日支付現(xiàn)金90萬元，6月28日支付現(xiàn)金110萬元。（三）2009年5月12日雙方辦理房屋交接手續(xù)的證明。（四）萊陽市房產(chǎn)交易監(jiān)理所、萊陽市國土資源局出具的證明。證明載明：2009年12月6日盛大公司與隋洪海去萊陽市房產(chǎn)交易監(jiān)理所及萊陽市國土資源局申請辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，因沒有完稅證明，故未辦理正式登記。盛大公司認(rèn)可上述證據(jù)。萊陽農(nóng)行主張上述證據(jù)系偽造的，因為隋洪海主張與盛大公司至萊陽市房產(chǎn)交易監(jiān)理所和萊陽市國土資源局辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記的時間即12月6日是周日，并非正常工作時間。盛大公司隨后提供萊陽市房產(chǎn)交易監(jiān)理所、萊陽市國土資源局的證明，證明上述單位為響應(yīng)市政府號召，為企業(yè)提供更好的服務(wù)，組織人員加班給予辦理。

2009年7月1日盛大公司與中國工商銀行股份有限公司煙臺芝罘支行（以下簡稱芝罘工行）簽訂借款合同，借款期限一年，借款金額50萬元，盛大公司以涉案的房產(chǎn)和土地作為抵押。合同到期后，雙方辦理了借款、展期。2010年7月1日盛大公司還清借款，辦理了抵押權(quán)注銷登記。

二、爭議焦點

1、 隋洪海與盛大公司2009年5月10日簽訂的土地及房屋轉(zhuǎn)讓合同是否有效；一審法院適用《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡稱《民事執(zhí)行規(guī)定》）裁判本案是否正確。

2、 隋洪海有無阻卻執(zhí)行的實體權(quán)利。

三、法律分析

焦點一：萊陽農(nóng)行上訴認(rèn)為隋洪海與盛大公司之間簽訂的土地及房屋轉(zhuǎn)讓合同無效，主要理由是：依據(jù)法律規(guī)定，隋洪海與盛大公司簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同必須取得抵押權(quán)人芝罘工行的同意或在合同簽訂前滌除該抵押權(quán)，但隋洪海與盛大公司均沒有履行相關(guān)義務(wù)，雙方簽訂的合同因違反法律的強制性規(guī)定而無效，無效合同自始無效，一審法院認(rèn)為事后行為可以彌補原無效合同的違法性錯誤。二審法院認(rèn)為，萊陽農(nóng)行的該上訴理由不成立。因為最高人民法院全國民事審判工作會議對于審理房地產(chǎn)糾紛案件時涉及抵押財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓有明確的處理原則，即《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）第一百九十一條第二款并非針對抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力性強制性規(guī)定，當(dāng)事人僅以轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)未經(jīng)抵押權(quán)人同意為由，請求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無效的，不應(yīng)予以支持。本案所涉房地產(chǎn)的抵押權(quán)人為案外人芝罘工行，其對于抵押人盛大公司轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)并沒有提出異議，萊陽農(nóng)行并非抵押合同法律關(guān)系的當(dāng)事人，其以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)未經(jīng)抵押權(quán)人同意主張轉(zhuǎn)讓合同無效沒有法律依據(jù)。萊陽農(nóng)行上訴認(rèn)為一審法院適用《民事執(zhí)行規(guī)定》裁判本案錯誤，主要理由是認(rèn)為隋洪海與盛大公司之間簽訂的房屋及土地轉(zhuǎn)讓合同是虛假合同，認(rèn)為隋洪海與盛大公司不能證明支付了全部價款、在查封前隋洪海實際占有該房產(chǎn)，而且認(rèn)為隋洪海未辦理過戶登記有明顯過錯。二審法院認(rèn)為，萊陽農(nóng)行的該上訴理由也是不成立的。因為隋洪海與盛大公司對雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同沒有異議，而且均認(rèn)可支付了相應(yīng)價款，并提交了收款收據(jù)。隋洪海與盛大公司之間對房地產(chǎn)進行了交接，并形成交接協(xié)議，隋洪海已實際占有房屋。萊陽農(nóng)行在一審時雖對交接協(xié)議提出異議，但沒有提出鑒定，其在二審提出鑒定申請，依法不予支持。一審法院也查明隋洪海與盛大公司曾到有關(guān)部門去辦理登記，有關(guān)部門也出具證明予以證實，只是因為沒有完稅證明才未能辦理，隋洪海自己沒有過錯。隋洪海依據(jù)有效合同占有房屋，屬于有權(quán)占有，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)依法予以保護。

焦點二：《民事執(zhí)行規(guī)定》第十七條規(guī)定，第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。該條規(guī)定以解決應(yīng)否執(zhí)行問題為目的，通過賦予優(yōu)于普通債權(quán)的權(quán)利層級保護方式，實現(xiàn)對無過錯買房人的優(yōu)先保護。隋洪海在法院針對執(zhí)行標(biāo)的物的強制執(zhí)行程序開始前，即已經(jīng)支付全部價款并實際占有了涉案房產(chǎn)，且對房屋未辦理過戶登記手續(xù)沒有過錯，符合《民事執(zhí)行規(guī)定》第十七條的規(guī)定，對涉案房地產(chǎn)具有阻卻執(zhí)行的實體權(quán)利的認(rèn)定。

四、裁判結(jié)果

1、 裁定中止對涉案房產(chǎn)及土地的執(zhí)行；

2、 駁回萊陽市支行的訴訟請求。

五、裁判依據(jù)

《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條第二款。