新冠肺炎疫情對各行業(yè)各領(lǐng)域的沖擊，已經(jīng)是不爭的事實。在住房租賃領(lǐng)域，從響應(yīng)居家隔離的政策發(fā)布伊始，關(guān)于“減租、免租”就有明確的號召，多地政府、行業(yè)協(xié)會發(fā)文鼓勵房東為受疫情影響的租客減免租金。疫情防控期間，大部分人都因無法按期返工而沒有收入來源，這對于許多外地承租人來說，無異于雪上加霜。近期，多地都出現(xiàn)了房東免租的新聞，為這個異常寒冷的冬天添了一份暖意。那么，疫情期間要求房東免收房租有法律依據(jù)嗎?是不是所有的租房行為都可以要求房東進行減免房租

疫情期間，承租人主張減免租金的法律依據(jù)

(一)不可抗力

根據(jù)我國《民法總則》第一百八十條以及《合同法》第一百一十七條的規(guī)定，不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。同時，根據(jù)《合同法》第一百一十七條的規(guī)定，不可抗力屬于法定的免責事由，不歸責于當事人，造成合同不能履行的，可以變更或者解除合同。因此，不可抗力的法律后果是直接免責，并通過變更或解除合同解決不可抗力帶來的不利影響。

(二)公平原則或情勢變更

根據(jù)《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十六條的規(guī)定，情勢變更原則即合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。因此，情勢變更的法律后果是基于公平原則變更或解除合同。

個人承租用于日常居住的房屋，不能因此要求房東減免房租或解除租賃合同。

承租人支付租金的對價在于享有對租賃房屋的使用權(quán)、居住權(quán)等權(quán)益。疫情發(fā)生后，對于短期的遲延復工、延長春節(jié)假期，也不會造成大部分承租人無法繼續(xù)使用房屋的情況，在個案上無法構(gòu)成不可抗力或情勢變更。因此，作為個人承租人用于日常居住的房屋，法律上講不能因此強制要求房東減免房租。不過，承租人可以根據(jù)自身情況與房東協(xié)商，看房東是否同意減免或延長交租時間。但是，目前湖北省各市還沒有解除封城措施，部分人員可能被困甚至感染肺炎，該種情形要區(qū)別對待。對于圍困在湖北省的個人承租人，如果因政府措施導致長期無法返還或因感染未能康復，導致長期無法居住、使用租賃房屋的，承租人可以要求減免或根據(jù)情況解除租賃合同。

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