隨著商品房價的走勢日趨上漲，二手房的交易也是十分火爆，但由于大家對于合同法相關法律缺乏認識和了解，由此帶來很多交易上的風險和糾紛，因二手房交易產生的訴訟數量也日益增長。因此，我們會對二手房買賣過程中存在的常見誤區(qū)，進行簡單地梳理和分析。
今天先來看第一個問題。甲方與乙方簽訂二手房屋買賣合同，約定甲方向乙方支付定金5萬元，若乙方違約，則需向甲方三倍返還定金。這個三倍返還定金的條款是否有效呢？我們先來看一個真實案例。
豐某與王某、劉某定金合同糾紛一案【（2018）黔0423民初60號】中，原被告達成口頭協(xié)議，約定買方購買賣方的房屋，買方交付6800元定金，賣方向買方出具了收條，收條載明，如賣方反悔，則退還三倍定金。后賣方未履行合同，買方向法院起訴。
法院審理查明后認為，根據法律規(guī)定，當事人采用給付定金方式作為履行債務的擔保，并規(guī)定了“定金罰則”，即給付定金一方不履行約定的債務時，無權要求返還定金，收受定金一方，不履行約定債務時應當雙倍返還定金。本案中，被告作為收受定金一方，未按約定向原告交付房屋，構成違約，應向原告雙倍返還定金共計元。關于原告主張三倍返還，不符合法律規(guī)定，故對該主張不予支持。
《合同法》第115條規(guī)定，當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。
《中華人民共和國擔保法》第九十一條規(guī)定，定金的數額不得超過主合同總額的20%。對于超過主合同標的20%的部分，不能適用定金罰則。
根據上述法條的規(guī)定，在甲乙雙方的糾紛案中，雙方關于定金返還的約定違反了合同法的強制性規(guī)定，應屬無效。因此，雙方當事人約定三倍或多倍返還定金是無效的。
這里需要注意的一點，有許多人將雙倍返還條款進行了錯誤的解讀，認為除返還已收取的定金外，仍需交付給對方雙倍定金。這是錯誤的理解。因此，在約定定金返還條款時，一定要符合法律的強制性規(guī)定，否則就會造成定金條款的無效。