這五份文件，缺一不可

任何一個(gè)合法的拆遷項(xiàng)目，都要得到房屋所在地的市、縣政府行政機(jī)關(guān)房屋管理部門批準(zhǔn)，拿到相關(guān)的審批文件，并向被拆遷人公示。因此，被拆遷人看拆遷項(xiàng)目是不是合法的，一定要看拆遷方有沒有相關(guān)的文件，以下五個(gè)文件，缺一不可。不能提供下面的這五份文件，那么拆遷方就涉嫌違法征收，被拆遷人可以提起行政訟訴，或者與拆遷方進(jìn)行談判。

1、拆遷項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件。

2、拆遷項(xiàng)目的拆遷計(jì)劃、拆遷方案。

3、國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件。

4、拆遷項(xiàng)目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

5、金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。

二、拆遷政策了解的越詳細(xì)越好

被拆遷人應(yīng)該提前了解拆遷項(xiàng)目的相關(guān)政策，需要了解的一般包括拆遷章程、征收范圍、拆遷單位及主要人員、補(bǔ)償方案、補(bǔ)償對象、房產(chǎn)評估報(bào)告等內(nèi)容，以上這些內(nèi)容也是拆遷方必須向被拆遷人公開的，如果沒有，那么就是違法拆遷。只有知道了拆遷項(xiàng)目的政策，才能知道自己的權(quán)利，也才能增加談判的籌碼。

在實(shí)際的拆遷過程中，拆遷方可能為了加快拆遷進(jìn)度，提高征收效率，沒有拿到合法的審批文件，不進(jìn)行公示，就開始動工實(shí)施?；蛘撸徊疬w人提出了公示要求，但是拆遷方并未理會，或者尋找借口不斷推脫。這時(shí)，被拆遷人就要考慮這個(gè)拆遷項(xiàng)目是不是合法了。這是爭取自己合理權(quán)利的關(guān)鍵，被拆遷人可以根據(jù)這一點(diǎn)，來與拆遷方談判。

三、在拆遷補(bǔ)償協(xié)議上簽字要慎重

只有被拆遷人在拆遷補(bǔ)償協(xié)議上簽字后，被拆遷房屋才可以被拆除，在拆遷補(bǔ)償協(xié)議上簽字時(shí)，一定要慎重。一份正規(guī)的拆遷補(bǔ)償協(xié)議的條款要明確、具體、詳細(xì)，對于內(nèi)容約定不明確，甚至是空白協(xié)議，都應(yīng)該拒絕在協(xié)議上簽字。但是，在實(shí)際的操作過程中，還是有很多的被拆遷人屢屢中招，以致在日后的維權(quán)中，因?yàn)榕e證困難而陷入被動。

一份正規(guī)的拆遷補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)該對以下這些內(nèi)容做出詳細(xì)、明確的約定。

1、拆遷安置房的面積、地段、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

2、拆遷補(bǔ)償方式，包括貨幣補(bǔ)償金額，支付方式及支付期限。

3、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價(jià)、支付方式和支付期限。

4、房屋拆遷產(chǎn)生的搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，或在停業(yè)、停產(chǎn)期間的損失費(fèi)，以及以上費(fèi)用的發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)、支付方式、支付期限。

5、房屋拆遷的期限，房屋拆遷過度方式、過度期限。

6、違約后的責(zé)任，發(fā)生爭議的解決方式。

四、評估報(bào)告要格外留意

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》對拆遷評估機(jī)構(gòu)、評估方式等做出了具體的規(guī)定，只有符合《條例》的規(guī)定，才能有正確的評估報(bào)告。對評估報(bào)告要格外留意以下三點(diǎn)。

1、關(guān)于評估機(jī)構(gòu)?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》規(guī)定：“房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定?！比绻徊疬w人不能在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)達(dá)成統(tǒng)一意見，則由當(dāng)?shù)氐姆课莨芾聿块T，通過合法程序確定。如果房屋管理部門沒有與被拆遷人協(xié)商，直接確定了評估機(jī)構(gòu)，是不合法的。

2、關(guān)于評估資質(zhì)。《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定：“被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定?！北徊疬w人應(yīng)該對評估機(jī)構(gòu)做詳細(xì)了解，比如，是否依法設(shè)立？對評估的事項(xiàng)是否有評估資質(zhì)？工作人員是否有資格證書？最后，還要看評估報(bào)告單上，是否有兩名以上的評估師的親筆簽字。

3、關(guān)于評估方法。對房屋的評估，可以采取收益法、市場法、成本法以及假設(shè)開發(fā)法等方法進(jìn)行評估，或者采取兩種以上的方法，以此而形成的評估報(bào)告雖然是合法的，但是選擇不同的方法，最終的評估價(jià)值卻差別極大，對被拆遷人的影響也是極大的。

五、簽字別隨意

在相關(guān)的拆遷證據(jù)上，被拆遷人不要隨意簽字，除非有法定的撤銷理由，否則，一旦簽字，事后的維權(quán)可能會難以逆轉(zhuǎn)，在房屋拆遷維權(quán)案件中經(jīng)常發(fā)生這樣的情況。

房子拆遷理論上應(yīng)當(dāng)按照房產(chǎn)證上的登記的房屋面積進(jìn)行補(bǔ)償，但在實(shí)際生活當(dāng)中，還要綜合其他因素進(jìn)行考量。對房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記后實(shí)際面積比登記面積小的應(yīng)當(dāng)以登記的情況為準(zhǔn)，實(shí)際面積大于登記面積的要根據(jù)多出部分面積的實(shí)際情況確定補(bǔ)償。

房屋實(shí)際面積小于登記面積，按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)按照登記的面積進(jìn)行補(bǔ)償?，F(xiàn)實(shí)生活中還有房屋面積大于登記面積的情況，也就是有一部分房屋是屬于無證的，那么對于無證部分的房屋就要根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行認(rèn)定，沒有認(rèn)定為違法建筑的無證部分還是應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。

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