2015年初,方某購買陽光花園小區(qū)某單元樓501室房屋,裝修后入住。2016年3月,該單元頂樓601住戶劉某對房屋進行裝修,將其南面臥室窗戶改成門,并拆除北面窗戶,搭建了封閉陽臺,其改建行為導(dǎo)致方某家客廳漏雨,客廳棚頂及墻體開裂,家具受潮。方某要求劉某賠償未果,找物業(yè)公司要求履行管理責(zé)任。物業(yè)公司通知劉某對破壞的房屋結(jié)構(gòu)予以恢復(fù),并向社區(qū)報告,其后社區(qū)對雙方進行了調(diào)解,但未達成一致意見。
隨后,方某將劉某及物業(yè)公司訴至法院,要求兩被告連帶承擔(dān)客廳維修費用1000元及家具損失費2200元,并將搭建陽臺恢復(fù)原狀。
本案爭議焦點在于應(yīng)當(dāng)由劉某單獨承擔(dān)賠償責(zé)任,還是由劉某和物業(yè)公司共同承擔(dān)連帶賠償責(zé)任?我國物權(quán)法第71條規(guī)定,業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第14條第1款規(guī)定,建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進行經(jīng)營性活動,權(quán)利人請求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的,人民法院應(yīng)予支持。本案中,劉某對自己的南墻窗戶進行改造,屬于對于專有部分的處分,但是導(dǎo)致方某家中漏雨,構(gòu)成侵權(quán),應(yīng)當(dāng)對方某家因漏雨而受到的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。同時,劉某利用方某的北陽臺頂部進行的改建,所占用的空間不在其產(chǎn)權(quán)登記的權(quán)利范圍內(nèi),屬于建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主共有部分,屬于違章搭建行為,應(yīng)該恢復(fù)原狀。
另據(jù)《物業(yè)管理條例》第45條規(guī)定,對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等法律、法規(guī)規(guī)定的行為,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止,并及時向有關(guān)行政管理部門報告。本案中,物業(yè)公司對劉某改變涉案房屋原結(jié)構(gòu)不知情,知情后亦沒有同意劉某延續(xù)現(xiàn)狀,并通知劉某對破壞的房屋結(jié)構(gòu)予以恢復(fù),且向涉案房屋所在的社區(qū)報告,請求社區(qū)對雙方進行了調(diào)解,盡到了物業(yè)公司的義務(wù),因此,其不應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。
最終,法院判決劉某賠償方某3200元,拆除違章搭建的陽臺,將所占用的建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分恢復(fù)原狀。
應(yīng)當(dāng)注意,現(xiàn)實生活中漏水原因有多種,并非只要毗鄰而居,漏水問題就應(yīng)由相鄰方承擔(dān)責(zé)任。相鄰關(guān)系本質(zhì)上為物權(quán)問題,所以應(yīng)先確認漏水設(shè)施的物權(quán)歸屬,同時綜合考慮物權(quán)歸屬和漏水原因確定承擔(dān)責(zé)任的主體。若是因開發(fā)商建房質(zhì)量問題導(dǎo)致漏水,應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)損害賠償責(zé)任;若是因房屋所有權(quán)人或使用人裝修、改建或不當(dāng)使用等原因?qū)е侣┧?則應(yīng)由相鄰的房屋所有權(quán)人或使用人按照各自責(zé)任程度承擔(dān)損害賠償責(zé)任。