購買二手房首付不夠，“高評(píng)高貸”能解決嗎？你如何看待這一現(xiàn)象？

答
高評(píng)高貸肯定是違規(guī)操作，但是又真的存在，如果你在網(wǎng)上（等）見到GPGD，其實(shí)就是這個(gè)意思，于此相關(guān)更強(qiáng)悍的是零首付，廣東人還會(huì)稱為零仔，巔峰之作是高評(píng)低稅。

1高評(píng)高貸如何實(shí)現(xiàn)的

我們舉例說明比較假設(shè)某房子成交價(jià)100萬，評(píng)估值按理也是100萬，那么按照首付3成，需要首付30萬，可以貸款70萬，這個(gè)道理大家都是懂得。

如果這套房子的評(píng)估值是115萬呢？而且銀行也認(rèn)可這套房子的評(píng)估值是115萬，那么就可以貸款115萬的7成，也就是80.5萬，簡單的說，可以貸款80萬，由于真實(shí)的成交價(jià)是100萬，故而首付款其實(shí)只需要萬=20萬即可。

也就是說，按理首付3成需要首付款30萬，現(xiàn)在表面上依然是首付3成，但是實(shí)際上首付20萬（2成）即可。

更進(jìn)一步，如果評(píng)估值是143萬，那么可以貸款100萬，也就是首付款變成了零，這就是零首付的含義。

有的人就是如此，可以自己幾乎一分錢不掏，就買到房子，所以你有時(shí)候會(huì)疑惑怎么有人可以買那么多套房子，他的首付款從哪里來，其實(shí)他的首付款是銀行來的。

2高評(píng)高貸風(fēng)險(xiǎn)有哪些？

政策風(fēng)險(xiǎn)

高評(píng)高貸一定是違規(guī)操作，國家提出首付款比例，是為了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，如果允許肆意高評(píng)高貸，就會(huì)破壞調(diào)控政策，給銀行，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來一些隱患，也會(huì)刺激房地產(chǎn)行業(yè)的房價(jià)的畸形增長。

違約風(fēng)險(xiǎn)

有一個(gè)真實(shí)的案例，過去幾年由于房價(jià)單邊上漲，業(yè)主簽約后很快就發(fā)現(xiàn)賣便宜了，可是業(yè)主如果直接說后悔就是業(yè)主違約啊，于是業(yè)主就找交易漏洞，于是發(fā)現(xiàn)房子成交價(jià)91萬，買家給了業(yè)主2萬定金，銀行出具了一份89萬的同貸書。于是業(yè)主去法院起訴，說這個(gè)交易違反了國家政策，要求取締。最后法院判決交易無效。

有風(fēng)險(xiǎn)的交易可能會(huì)給人鉆漏洞，成為某一方攻擊的利刃。尤其在房價(jià)波動(dòng)較大的時(shí)候，可能為了取消交易而做文章。

資金風(fēng)險(xiǎn)

雖然貸款額度高了，首付款下降，但是站在銀行的角度來分析，首付款增加了，比如成交價(jià)100萬，評(píng)估值115萬，貸款80萬，站在買家角度，首付款是20萬，但是站在銀行角度首付款是35萬，所以需要買家向業(yè)主支付35萬首付款，業(yè)主收到后退還給買家15萬，這個(gè)資金退還，有時(shí)候也是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，有的業(yè)主可能不及時(shí)退還，尤其有的業(yè)主需要等收到銀行放款后才退還，資金安全就有了問題。

稅費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)

成交價(jià)100萬，評(píng)估值115萬，申請(qǐng)貸款80萬，很多地方要求按照115萬交稅，這樣子稅費(fèi)成本就高了，尤其如果不滿2年，不是滿五年唯一，稅費(fèi)增加很多，這個(gè)也是成本。

當(dāng)然剛才分析了，高評(píng)低稅，就是做銀行合同，告訴銀行房子成交價(jià)115萬，告訴房管局（交稅的時(shí)候）申報(bào)成交價(jià)是70萬，這樣子也是有成功先例的，不過這個(gè)也有風(fēng)險(xiǎn)，就是萬一銀行審核嚴(yán)格了，會(huì)導(dǎo)致放款失敗的。有可能銀行不放款，也有可能銀行要求按照70萬房款（只能房款49萬），這樣子交易就會(huì)有大問題了。

手續(xù)費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)

為了拉高評(píng)估值，需要評(píng)估公司配合，有可能評(píng)估公司，按揭公司（貸款中介公司），會(huì)額外多收取評(píng)估費(fèi)，這個(gè)額外收取的評(píng)估費(fèi)，通常只要出了評(píng)估報(bào)告，無論銀行是否認(rèn)可，都不會(huì)退錢的。這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致了借款人增加了成本。

3銀行如何防范？

如果評(píng)估公司出了多少評(píng)估值，銀行就認(rèn)可多少評(píng)估值，這樣子事情就簡單了，如果真的出了零首付，萬一房價(jià)跌了，有可能借款人就斷供，棄房，即便將房子拍賣，也有可能拍賣所得無法償還銀行的貸款，故而銀行肯定不會(huì)允許高評(píng)高貸出現(xiàn)的。

銀行的防范措施

?會(huì)評(píng)價(jià)房價(jià)走勢(shì)。

如果銀行看好房價(jià)走勢(shì)，對(duì)評(píng)估值的審核會(huì)松一些，如果銀行認(rèn)為房價(jià)下跌，那么有可能銀行會(huì)和各個(gè)評(píng)估公司打招呼，要求降低評(píng)估價(jià)格。

縮小評(píng)估公司入圍資質(zhì)

即便你是一個(gè)正規(guī)的評(píng)估公司，如果你得不到銀行的認(rèn)可，你的評(píng)估報(bào)告和廢紙差不多價(jià)值，因?yàn)槌鼍咴u(píng)估報(bào)告的目的是為了貸款，是需要銀行認(rèn)可的，所以銀行每年會(huì)審核一次，將部分銀行認(rèn)為評(píng)估值不太合理的評(píng)估公司剔除出去，之后就不會(huì)認(rèn)可了。

根據(jù)大數(shù)據(jù)，經(jīng)驗(yàn)值判斷評(píng)估值是否合理

銀行每天受理很多貸款申請(qǐng)，每天都會(huì)看到很多的房價(jià)，評(píng)估值，對(duì)于某一個(gè)交易量活躍的區(qū)域，合理的房價(jià)是心里有數(shù)的，如果銀行覺得異常，可能會(huì)退件，也可能會(huì)咨詢其他評(píng)估公司。

綜上

高評(píng)高貸，在一定的程度上是存在的，也可以說是無法杜絕的，但是不建議評(píng)估值太高，真的零首付自然美，但是風(fēng)險(xiǎn)也存在，建議看具體情況，適當(dāng)?shù)牟僮鳌?按揭回復(fù)比薩胖的表態(tài)你的點(diǎn)贊