近期，由于樓市調(diào)控，銀行貸款審核也更趨嚴(yán)格。在二手房買賣中，通過中介成交的按揭申請，通常是由中介公司指定的按揭公司辦理。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，房屋消費(fèi)需求的一路高歌，按揭購房逐漸成為人們購房的一條重要渠道。然而，在使用貸款購買房產(chǎn)的興奮之余，也要冷靜思考按揭購房存在的風(fēng)險(xiǎn)。

按揭貸款服務(wù)費(fèi)，原來有價(jià)講

近期，由于樓市調(diào)控，銀行貸款審核也更趨嚴(yán)格。各家銀行對貸款利率優(yōu)惠的條件也有些分化。在二手房買賣中，通過中介成交的按揭申請，通常是由中介公司指定的按揭公司辦理。對中介費(fèi)，不少買家會(huì)討價(jià)還價(jià)，而在按揭服務(wù)費(fèi)上，因行內(nèi)通常按貸款額的1.2%收取，按照固定思維，不少人就會(huì)按規(guī)定交錢了。到底按揭服務(wù)費(fèi)收取的標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的？能議價(jià)嗎？記者采訪發(fā)現(xiàn)，貸款服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及監(jiān)管細(xì)則，目前還是空白。隨著一些網(wǎng)絡(luò)按揭公司的興起，服務(wù)費(fèi)的議價(jià)空間在增大，有精明買家甚至通過討價(jià)還價(jià)，成功將按揭服務(wù)費(fèi)降至0.2%。

劉小姐近期在東圃看中一套房產(chǎn)，買賣雙方達(dá)成成交協(xié)議后，要辦理按揭貸款時(shí)，得知要在中介指定的按揭機(jī)構(gòu)辦理，貸款60萬元，要收取5000元的按揭服務(wù)費(fèi)，這還是已經(jīng)打了折的優(yōu)惠價(jià)。劉小姐覺得太貴了，去銀行咨詢得知，自己直接去銀行辦理按揭貸款不用收取費(fèi)用，在程序上也并不算麻煩。和業(yè)主以及中介溝通后，劉小姐提出要自己去銀行辦理按揭，中介表示如果自己辦理，后面的網(wǎng)簽等流程他們也不再負(fù)責(zé)，需要?jiǎng)⑿〗愫蜆I(yè)主自行完成。因?yàn)楣ぷ鞣泵由喜辉敢夂馁M(fèi)太多時(shí)間等待各種流程，劉小姐最后無奈掏錢。在二手房交易過程中，由促成成交的中介指定按揭公司辦理按揭貸款已成為行業(yè)內(nèi)“約定俗成”的做法。

為了節(jié)省時(shí)間，簡化房屋交易流程，不少人會(huì)選擇由指定按揭公司辦理按揭貸款事宜。而目前，由于大家對按揭服務(wù)費(fèi)究竟該交多少不清晰，因此在辦理時(shí)只能各憑本事了。如果按照目前廣州行業(yè)內(nèi)通行的貸款額1.2%的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，貸款100萬元就要1.2萬元的費(fèi)用，不善“砍價(jià)”的人可能就老老實(shí)實(shí)地掏錢了，但也有精明的買家習(xí)慣性討價(jià)還價(jià)，但對還價(jià)幅度大家都心中無底。

據(jù)匯瀚按揭業(yè)務(wù)總監(jiān)何志雄介紹，銀行的優(yōu)惠利率及貸款要求條件是公開的，因此，無論是由指定的按揭公司辦理按揭申請，還是買家自己選擇銀行辦理貸款業(yè)務(wù)都是一樣的。但選擇中介機(jī)構(gòu)指定的按揭公司能更好地提供專業(yè)意見，可以就買家自身的征信情況為其選擇最合適的銀行，且負(fù)責(zé)貸款咨詢、資料搜集等專業(yè)性工作。如果買家自己去找銀行辦理貸款業(yè)務(wù)，利率優(yōu)惠等信息則需要自行搜集，繼而再選出適合自己的貸款銀行。而按揭公司代辦申請按揭事宜，在行業(yè)內(nèi)普遍是收取貸款額的1.2%的費(fèi)用，但也會(huì)因應(yīng)客戶貸款具體情況給予折扣優(yōu)惠。

談及自找銀行與指定按揭各自的利弊，何志雄表示，買家自找銀行很多時(shí)候會(huì)遇到貸款信息資料搜集的問題，比如，是否能準(zhǔn)確理解、把握所搜集到的各銀行資訊，從而選擇出最優(yōu)的貸款銀行。而選擇指定按揭機(jī)構(gòu)可以節(jié)省時(shí)間成本，且更容易找到與自身?xiàng)l件相匹配的貸款銀行。（廣州日報(bào)）

淺析按揭貸款中的各方法律關(guān)系

近期，由于樓市調(diào)控，銀行貸款審核也更趨嚴(yán)格。從現(xiàn)行按揭中的法律關(guān)系來看，其所涉各方主體主要包括銀行、開發(fā)商、購房人（亦即借款申請人）、保險(xiǎn)公司四方。上述主體在從按揭貸款中包括了商品房買賣、借款、抵押、保證等一系列民事法律行為。各方主體之間的法律關(guān)系最主要的有以下4種：

1、銀行與購房人之間的借貸關(guān)系。購房人在與開發(fā)商簽訂買賣合同后，應(yīng)按規(guī)定提供相應(yīng)文件資料，向銀行申請個(gè)人住房（或商業(yè)）抵押貸款，銀行則根據(jù)申請人的身份情況、資信狀況確定同意借款的年限及成數(shù)，雙方同時(shí)簽署借款合同。因此，購房人與銀行之間系借貸關(guān)系，銀行為出借人，購房人為借款人。

2、購房人與開發(fā)商之間的商品房買賣關(guān)系。購房人欲以按揭的形式購買房屋，首先必須與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，約定購買特定的房屋，并在付款方式中約定以銀行按揭的方式付款。顯然，借款申請人同時(shí)也就是購房人，其與開發(fā)商之間系房屋買賣關(guān)系，開發(fā)商為出賣人，購房人便為買受人。

3、購房人與銀行之間的抵押關(guān)系。購房人在向銀行申請借款的同時(shí)，要將所購房屋在取得產(chǎn)權(quán)證后抵押給銀行，為向銀行申請的按揭貸款設(shè)立抵押，如購房人在未按借款合同約定償還銀行借款時(shí)，銀行可以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，將購房人抵押之房屋折價(jià)、變賣或申請法院拍賣并以所得款項(xiàng)優(yōu)先受償。購房人與銀行之間還存在抵押關(guān)系，其中購房人為抵押人，銀行為抵押權(quán)人。

4、購房人、銀行與保險(xiǎn)公司之間的保險(xiǎn)關(guān)系。為確保銀行的放貸風(fēng)險(xiǎn)，購房人在將所購房屋抵押給銀行時(shí)，必須就抵押物（所購房屋）在借款期間投保財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，并指定銀行為第一受益人，如果發(fā)生保險(xiǎn)事故，由保險(xiǎn)公司承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任，所支付的保險(xiǎn)理賠費(fèi)用優(yōu)先償還購房人所欠銀行借款，購房人為投保人，保險(xiǎn)公司為保險(xiǎn)人，銀行為受益人。

按揭購房的風(fēng)險(xiǎn)防范

投放者按揭貸款購買的住房，在貸款期間進(jìn)行出租，一定要將房屋正在返還貸款，并已經(jīng)抵押的事實(shí)書面告知承租人。只有購房者履行了告知義務(wù)，如果因無法還貸而導(dǎo)致銀行行使抵押權(quán)，購房者才能免除對承租人的賠償責(zé)任。

按揭購房應(yīng)注意以下三點(diǎn)：1、提供真實(shí)資料。規(guī)避貸款影響剛需購房者向銀行申請個(gè)人住房按揭貸款，銀行一般會(huì)要求購房者提供相應(yīng)的收入證明（包括個(gè)人職業(yè)、職務(wù)和薪酬及其他經(jīng)濟(jì)收入情況等方面的證明）。2、最好不簽訂“連帶違約條款”。在目前的樓市消費(fèi)中，開發(fā)商有時(shí)會(huì)要求在按揭貸款合同中或單獨(dú)與購房人簽訂連帶違約條款。一般情況下，不要同開發(fā)商簽訂“連帶違約條款”。如果一定要簽或者已經(jīng)簽訂了類似條款的購房者，一定要注意還款的及時(shí)等情況，避免因?yàn)閭€(gè)人在還款等方面出現(xiàn)違約，造成開發(fā)商回購或處分抵押擔(dān)保物的情況出現(xiàn)。3、認(rèn)真履行還款義務(wù)。一般情況下，購房者與銀行簽訂的按揭貸款合同都明確的規(guī)定了購房者的還款期限。同時(shí)，借款合同中還一般都約定了“如果借款人連續(xù)三期或累計(jì)六期逾期，銀行有權(quán)提前收貸，處置抵押擔(dān)保物，并有權(quán)要求借款人承擔(dān)銀行實(shí)現(xiàn)債權(quán)產(chǎn)生催收費(fèi)、律師費(fèi)、訴訟費(fèi)、評估費(fèi)等費(fèi)用”的條款。這是因?yàn)槿绻彿空咛崆斑€貸，則會(huì)影響到銀行的收益和資金安排計(jì)劃，在貸款發(fā)放的一到三年內(nèi)提前還貸，銀行可能會(huì)要求借款人支付相應(yīng)的違約金。借款人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照借款合同約定的還款時(shí)間及金額履行自身的義務(wù)，如果實(shí)在需要提前還款，則需要提前做好相關(guān)的工作，避免給自己造成損失。

按揭買房時(shí)還需防范開發(fā)商沒有出具首付款發(fā)票的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)椋y行辦理“按揭”貸款的前提是需要購買人已經(jīng)交納達(dá)到規(guī)定限額的首付款，而交納的唯一憑證就是開發(fā)商出具的首付款發(fā)票，如果沒有發(fā)票，是不可能辦理按揭貸款的。這種風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的可能性是比較小的，因?yàn)殚_發(fā)商也希望資金早些回籠投入下一個(gè)項(xiàng)目，因此，只要不是意外情況都會(huì)順利拿到首付款發(fā)票的。還需注意的是，開發(fā)商的樓盤是否達(dá)到“封頂”的條件。因?yàn)殂y行辦理“按揭”時(shí)，對開發(fā)商樓盤的工程要求是樓體基本完工，也就是達(dá)到“封頂”的條件，否則是不予辦理的。

在我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速的發(fā)展中，商品房消費(fèi)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展的引擎之一，極大地刺激了國民經(jīng)濟(jì)的增長。而隨著房價(jià)的不斷攀升，按揭貸款買房逐漸成為了普遍的購房方式。雖然按揭貸款買房有助于緩解購房者的經(jīng)濟(jì)壓力，但是按揭買房也存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，購買者購買房屋前應(yīng)多加了解，并進(jìn)行有效防范。