夫妻一方未經(jīng)另一方同意擅自處分共有房屋，應(yīng)如何處理？現(xiàn)實(shí)生活中，如何規(guī)避夫妻共有房產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)？且看商水法院審理的一起房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件。

基本案情

原告張某某與被告李某某系夫妻，共同擁有一處房產(chǎn)。2024年3月，被告李某某在未與張某某商量的情況下私自與郝某某簽訂協(xié)議，將夫妻共同擁有的房產(chǎn)賣(mài)給郝某某。

張某某得知房子被賣(mài)后，多次與郝某某聯(lián)系溝通，告知其不同意出售該房屋，要求解除其妻子與郝某某簽訂的協(xié)議。因郝某某不同意解除購(gòu)房協(xié)議，張某某將李某某、郝某某訴至商水法院。

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裁判結(jié)果

案件受理后，承辦法官耐心和當(dāng)事人溝通，告知當(dāng)事人案涉房屋屬于共有房產(chǎn)。因該房未交付，也未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，因此郝某某無(wú)法取得房屋所有權(quán)。經(jīng)過(guò)法官釋法明理，最終原、被告雙方達(dá)成協(xié)議，同意解除購(gòu)房協(xié)議，被告李某某退還郝某某購(gòu)房款，并支付利息，當(dāng)庭一次性支付完畢。

法官說(shuō)法

01如何規(guī)避夫妻共有房產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)？

夫妻共有房產(chǎn)是夫妻共同財(cái)產(chǎn)中重要的組成部分。現(xiàn)實(shí)生活中，經(jīng)常出現(xiàn)夫妻一方擅自出售共有房產(chǎn)的行為，也引發(fā)了不少社會(huì)矛盾。因此，購(gòu)房人欲購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)注意審查房屋的權(quán)屬情況。簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)要求賣(mài)方夫妻雙方共同到場(chǎng)簽名并出示結(jié)婚證；其中一方若因故無(wú)法到場(chǎng)的，也應(yīng)出具合法有效的書(shū)面授權(quán)手續(xù)，以有效規(guī)避由此引發(fā)的交易風(fēng)險(xiǎn)。

02什么是善意取得？什么是合理對(duì)價(jià)？

《最高人民法院民法典婚姻家庭編司法解釋?zhuān)ㄒ唬返诙藯l：一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意購(gòu)買(mǎi)、支付合理對(duì)價(jià)并已辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

善意取得構(gòu)成要件為：受讓人須為善意；受讓人須已支付合理對(duì)價(jià)；受讓人實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)；客體物為動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)。

如何認(rèn)定“合理的對(duì)價(jià)”：法院可以將爭(zhēng)議房屋交由房屋估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)?？紤]到市場(chǎng)交易的個(gè)體性差異和交易行情的多變性，只要評(píng)估價(jià)與合同約定對(duì)價(jià)不存在明顯差異，則應(yīng)認(rèn)定對(duì)價(jià)屬于合理范疇?！睹穹ǖ湮餀?quán)編解釋?zhuān)ㄒ唬返?8條規(guī)定“合理的價(jià)格”，應(yīng)當(dāng)根據(jù)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的性質(zhì)，數(shù)量以及付款方式等具體情況參考轉(zhuǎn)讓時(shí)交易地市場(chǎng)價(jià)格以及交易習(xí)慣等因素綜合認(rèn)定。

法條鏈接

中華人民共和國(guó)民法典

第三百一十一條 無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：

（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意；

（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>

（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

受讓人依據(jù)前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求損害賠償。

當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照適用前兩款規(guī)定。