涉房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣情況及流程 張家港律師曹輝團隊

張家港律師曹輝團隊：唯一住房如何拍賣？有抵押有租賃 不騰房怎么辦？涉房產(chǎn)司法網(wǎng)絡(luò)拍賣常見問題，涉房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣情況及流程。

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1、張家港律師曹輝團隊：唯一住房能否拍賣？

可以。很多被執(zhí)行人以為自己只有一套住房，法院是不會對唯一住房進行處置，根據(jù)法律規(guī)定需預(yù)留5到8年的房屋租金。比如在門頭溝法院辦理的北京融資擔保有限公司申請執(zhí)行代某等一案中，在房屋拍賣成交之后，從拍賣款中為被執(zhí)行人預(yù)留了20萬余元的房屋租金。

2、已處置房產(chǎn)設(shè)定有權(quán)利負擔（抵押權(quán)、租賃權(quán)）如何處理？

設(shè)定租賃權(quán)房屋。對于拍賣房產(chǎn)上已設(shè)定租賃權(quán)的，執(zhí)行程序中，執(zhí)行法院在拍賣前會對其租賃權(quán)進行實質(zhì)審查。如果租賃合同在查封之前簽訂，并且實際履行，已交付租金，這種情況下，租賃權(quán)可以得到保護，即適用“買賣不破租賃”這一規(guī)定。

具體認定標準，上海市的某法院做了實踐性的探索，標準為在查封之前簽訂租賃合同、租賃人已經(jīng)繳納租金、承租人對房屋進行了實際占有。在面對此問題時，北京門頭溝法院在實踐中會到物業(yè)公司或者居委會調(diào)查詢問，部分小區(qū)物業(yè)公司或居委會對住戶的情況有一定的了解，能夠較為公正的提供房屋涉租賃情況。

在某工貿(mào)公司申請執(zhí)行某建筑公司一案，某建筑公司名下的商業(yè)產(chǎn)權(quán)大廈在查封之前已經(jīng)租賃出去，查明之后，在拍賣公告中明確公示。拍賣成交后，執(zhí)行法院負責承租人與競買人的對接，按照原租賃合同履行，合同履行之后法院再協(xié)助競買人房屋騰退工作。

設(shè)定抵押權(quán)房屋。抵押權(quán)是擔保物權(quán)，為確保債權(quán)的實現(xiàn)，債權(quán)人往往到不動產(chǎn)登記部門對房屋做抵押登記，在財產(chǎn)變現(xiàn)后，抵押權(quán)則表現(xiàn)為優(yōu)先受償權(quán)。根據(jù)法律規(guī)定，有六個月的寬限期。在陶某申請執(zhí)行趙某一案中，拍賣成交且過戶完成之后，因房屋涉及抵押權(quán)，且被執(zhí)行人沒有第二套住房，給了六個月的寬限期。

3、張家港律師曹輝團隊：拍賣房屋的交付問題

房產(chǎn)拍賣成交后，在沒有法定理由的情況下（法定理由一般為：有效的租賃、六個月寬限期等），執(zhí)行法院應(yīng)負責將所拍賣的房屋交付給競買人。但實踐存在一些極端情形，如房屋實際占有人以特殊理由相要挾的情形，需要法院去做大量工作完成交付。但也存在被執(zhí)行人拒絕交付的情形，需要法院啟動強制騰退的程序，要張貼強制遷出的公告、找周轉(zhuǎn)住房等等。

在某銀行申請執(zhí)行某家具裝修公司一案中，在房屋拍賣成交后，被執(zhí)行人及房屋實際控制人拒絕交付房屋，并且對房屋進行了破壞，在法官做了大量釋法明理的工作之后，最終通過強制騰退的方式成功交付該房屋。

就拍賣房屋的交付問題，人民法院也在進行探索。如大興法院，由專門的拍賣組負責拍賣全過程，包括騰退房屋；中山市第一人民法院按照“決策事務(wù)職業(yè)化、輔助事務(wù)社會化、強制事務(wù)警務(wù)化的”思路，把強制執(zhí)行的事務(wù)劃分給法警隊承擔；廣東高院專門針對拍賣成交后房屋交付問題出臺意見。

盡管如此，實踐中的情況仍然十分復(fù)雜，如某非融資性擔保公司申請執(zhí)行張某一案，擬進行拍賣的房屋中有被執(zhí)行人和家屬居住，家屬情況是，被執(zhí)行人之母患有癌癥，且八十多歲，被執(zhí)行人的其中一個子女，雖已成人，但智力殘疾、肢體殘疾，這種情況在拍賣成交后，騰退房屋就存在很大的難度。所有對于有意競買法院拍賣房屋的人，一定要事先權(quán)衡利弊得失。

張家港律師曹輝團隊：競買人在競拍法拍房屋中應(yīng)注意的問題

簡單講就是：認真讀，親自看，仔細問，深入思

讀：讀拍賣公告、讀拍賣流程。公告方面，主要看房屋瑕疵，組織拍賣的法院會把拍賣標的的瑕疵在拍賣公告上標注清楚，作為有意競買人，應(yīng)對拍賣標的的瑕疵有足夠了解之后，作出利益權(quán)衡，決定是否購買。

拍賣對象的瑕疵包括：設(shè)定有合法的抵押權(quán)，根據(jù)法律規(guī)定，騰房有六個月的寬限期；設(shè)定有合法租賃權(quán)，要容忍的租賃權(quán)期無法騰房；

實踐中存在房屋被實際占有、居住的情形，競買人對于此要有足夠的認識，并非辦理完過戶，就可以立刻把房子交付拍賣的房屋，此類房屋瑕疵在拍賣公告中會有詳細的介紹，所以一定要認真讀。

另外，拍賣平臺都會將具體拍賣流程詳細在平臺上公開，對于如何拍賣、如何繳納保證金等問題可以閱讀平臺上的具體拍賣流程。

看：看樣問題。目前部分法院將組織看樣工作進行外包，有的法院是親自集中組織看樣。拍賣公告所公示的信息不如實際看樣生動、形象，就是我們通常所講的親歷性。

比如孫某執(zhí)行許某一案中，北京門頭溝法院將被執(zhí)行人名下位于朝陽區(qū)惠新西街的房屋拍賣，拍賣成交后，競買人來院表示：因為其愛人沒有看，但是看樣的時候，他去看了，拍了視頻，其愛人表示可以購買，但是拍賣成交后去看，發(fā)現(xiàn)公攤面積太大，其愛人不同意購買，以此為由要悔拍。

問：購房資格、過戶稅費等問題向有關(guān)部門咨詢。比如到不動產(chǎn)登記部門詢問購房資格問題，就北京市而言，各區(qū)的限購政策并不完全一樣。

如拍賣通州的某地下倉庫時，按照通州的限購政策，在北京市有一套住房就不能再次購買；納稅問題，到不動產(chǎn)所在地稅務(wù)部門咨詢。最重要的是，相關(guān)問題一定向執(zhí)行法院詢問，可以電話詢問，也可以到法院執(zhí)行部門找到執(zhí)行法官或工作人員詢問。

思：根據(jù)前期的詢問、閱讀、看樣后，進行理性思考，而后再決定是否購買。在拍賣成交后，以“沒想好”、“家里人不同意”等作為理由悔拍，法院是不能支持的，除了暫不予退還保證金之外，法院還會對其訓誡。如果被認定成惡意悔拍，根據(jù)法律規(guī)定可以對相關(guān)人員采取拘留、罰款措施。

大慶中院曾對一惡意競買人作出處罰，一男子在沒有購買意愿、明知資金不足、無力支付拍賣款的情況下，在競買人中惡意抬高價格，連續(xù)出價16次將起拍價11萬元的拍品抬高至460萬元，網(wǎng)絡(luò)成交后以沒有支付能力為由拒絕繳納拍賣余款，被法院拘留并罰款。

張家港律師曹輝團隊：涉房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣基本情況及一般流程

自2016年門頭溝法院開始通過網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的方式進行財產(chǎn)處置起，三年來通過網(wǎng)絡(luò)司法拍賣處置被執(zhí)行人財產(chǎn)共337件，成交108件，成交額2.1億元，溢價率為109.52%。其中拍賣房產(chǎn)共88件，成交52件，成交額2.08億元，有18名被執(zhí)行人因為在網(wǎng)絡(luò)上看到其房屋的拍賣公告，在正式開拍前履行生效文書義務(wù)，成功兌現(xiàn)申請人勝訴權(quán)。

網(wǎng)絡(luò)司法拍賣具有公開透明、便捷高效、成本低廉、廣泛參與等優(yōu)勢，與普通動產(chǎn)以及傳統(tǒng)拍賣方式相比，涉房產(chǎn)司法網(wǎng)絡(luò)拍賣具有如下特點：

一是房產(chǎn)價值大，成交率高，最大化被執(zhí)行人財產(chǎn)價值的實現(xiàn)。2016年至今，門頭溝法院通過網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的方式拍賣動產(chǎn)的成交率為42%，成交金額為0.91億元，拍賣房產(chǎn)的成交率為59%，成交金額為2.08億元。

一般而言，普通動產(chǎn)的拍賣金額從幾塊到幾萬塊不等，對于一些幾十萬至上百萬的大標的案件，即使動產(chǎn)處置成功，也很難將申請人的權(quán)益全部兌現(xiàn)。與普通動產(chǎn)相比，房產(chǎn)價值大、成交率高，房產(chǎn)處置成功后，意味著申請人能夠拿到更多的錢，通過網(wǎng)絡(luò)平臺拍賣房產(chǎn)，是提高財產(chǎn)處置效率，保障當事人合法權(quán)益的有效手段。

此外，由于房產(chǎn)的價值大，若對其依法進行處置，也能夠?qū)Ρ粓?zhí)行人形成有效威懾，有效發(fā)揮強制措施的作用，促使被執(zhí)行人盡快履行義務(wù)。

二是拍賣過程公開透明，交易安全，最大化競買人利益的實現(xiàn)。與傳統(tǒng)拍賣方式相比，網(wǎng)絡(luò)司法拍賣依托互聯(lián)網(wǎng)平臺，整個拍賣過程從信息公告、競拍到交易確認公開透明。申請人、被執(zhí)行人、競買人以及社會公眾均可以通過第三方平臺瀏覽房產(chǎn)的拍賣信息和交易信息。

特別是對于涉拍房產(chǎn)的細節(jié)以及拍賣流程、程序相關(guān)的問題，還可以通過向第三方拍賣平臺或法院咨詢得到答復(fù)。此外，拍賣當日，競買人能夠?qū)崟r在拍賣平臺上了解其他競買人的出價情況，從而更合理的選擇交易。

三是房產(chǎn)拍賣成功后過戶交接程序復(fù)雜，部分房屋騰房困難。普通動產(chǎn)交易成功后，直接交付即可，房產(chǎn)拍賣成功后，競買人需要親自前往相關(guān)機構(gòu)進行過戶；

在辦理過戶手續(xù)時，房屋過戶費用種類多，稅費復(fù)雜，比如土地增值稅、契稅、出讓金以及房產(chǎn)涉及的物業(yè)費、水、電等費用，需要競買人對房屋過戶涉及稅費有一定了解；部分案件中，還會出現(xiàn)被執(zhí)行人讓家里老人或小孩住在房內(nèi)，給騰房工作制造困難，又或者所拍房產(chǎn)涉及被執(zhí)行人唯一住房，被執(zhí)行人采取暴力手段拒絕騰房，不配合財產(chǎn)處置工作的，此類法拍房屋即使交易結(jié)束完成過戶，后續(xù)騰房仍面臨騰房難的問題。

為最大化發(fā)揮房產(chǎn)司法網(wǎng)絡(luò)拍賣的作用，保護申請人、被執(zhí)行人、競買人的合法權(quán)益，我們從以下措施著手，暢通涉房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣工作流程，加強工作標準化、規(guī)范化管理，有效解決拍賣房屋騰退和交付等影響效率的問題：

一是窮盡措施調(diào)查信息，保證涉拍房產(chǎn)信息完整準確。房屋上拍前，對涉拍房屋進行詳盡調(diào)查,對包括但不限于房屋的權(quán)屬、權(quán)利負擔、占有使用、欠繳費稅、質(zhì)量瑕疵等事項進行調(diào)查。

以北京門頭溝法院一套目前正在拍賣公告期的房產(chǎn)為例（展示京東網(wǎng)拍賣的某房產(chǎn)），1.對房屋結(jié)構(gòu)進行調(diào)查，對房屋戶型、朝向、樓層等競買人最為關(guān)心的問題進行重點調(diào)查，同時將房屋實際情況拍照記錄，進行公告，便于競買人直觀了解房屋情況。

對于被執(zhí)行人不配合看房的，通過向居委會、物業(yè)等進行基層調(diào)查，了解戶型、朝向，對相關(guān)信息予以登記；2.對房屋權(quán)屬的調(diào)查，特別是對是否設(shè)立抵押權(quán)，抵押權(quán)金額多少的問題進行調(diào)查；3.對房屋居住情況的調(diào)查，對于是否有鑰匙、是否設(shè)定租賃（若存在租賃，詳細了解租賃的時間）、居住情況、能否看樣等問題進行調(diào)查。

二是豐富網(wǎng)拍宣傳手段，提高涉拍房屋曝光度。利用好北京法院網(wǎng)、訴訟資產(chǎn)網(wǎng)等傳統(tǒng)渠道，發(fā)布拍賣公告，同時對拍賣的房屋信息在門頭溝法院官方微博、微信、抖音等平臺進行同期發(fā)布與公開，定期對集中拍賣的拍品策劃宣傳主題，在《法治進行時》等欄目進行宣傳，讓更多競買人了解涉拍房產(chǎn)的信息。

三是法院全流程參與，暢通房產(chǎn)過戶交接程序。為保證涉房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣工作各個環(huán)節(jié)的銜接順暢，北京門頭溝法院執(zhí)行局全程參與網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的各個流程，從房屋查封、信息調(diào)查、議價評估、拍賣公告，到網(wǎng)絡(luò)拍賣、成交確認、過戶裁定，均有執(zhí)行法官或法官助理進行推動與跟進。

房屋成交后，競買人在處理繳納稅費、房產(chǎn)過戶和被執(zhí)行人房屋騰退等問題時，若有需要，經(jīng)競買人申請，法院也會參與配合，輔助競買人完成上述工作。

四是積極引入專業(yè)力量，為網(wǎng)拍工作提供保障。與專業(yè)的網(wǎng)絡(luò)司法拍賣輔助服務(wù)機構(gòu)合作，由第三方派駐專人在北京門頭溝法院執(zhí)行局，負責協(xié)助法官接聽競買人的咨詢、帶領(lǐng)競買人現(xiàn)場看樣、提供資料信息等服務(wù)，為競買人提供更為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

下一步北京門頭溝法院預(yù)備借助第三方力量，為涉拍房屋制作VR視頻，方便有意競買人更加直觀的了解房屋基本情況。通過這種方式，暢通競買人與法院之間的溝通，方便競買人更便捷的了解涉拍房產(chǎn)的信息，提高網(wǎng)拍效率和成功率。下面請法官助理李雨芊介紹一下司法拍賣流程。

在辦理執(zhí)行案件的過程中，人民法院會依法對被執(zhí)行人的財產(chǎn)進行調(diào)查，發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人有房產(chǎn)的，法院會到不動產(chǎn)登記部門對房產(chǎn)進行查封，防止財產(chǎn)轉(zhuǎn)移；同時，根據(jù)法律規(guī)定，須到被執(zhí)行人房屋處張貼查封公告，進行公示；也要對房屋進行現(xiàn)場勘查和實地調(diào)查，查看房屋有無人居住、居住人員情況、有無設(shè)定租賃等情況。

當執(zhí)行法院為房產(chǎn)的首先查封法院的情況時，法院可依法啟動房產(chǎn)價格確認程序。按照現(xiàn)行《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財產(chǎn)處置參考價若干問題的規(guī)定》，當事人雙方可就房產(chǎn)進行議價；議價不成的可由執(zhí)行法院定向詢價；

定向詢價不成的，可進行網(wǎng)絡(luò)詢價，現(xiàn)在的網(wǎng)絡(luò)詢價平臺有三家，包括京東網(wǎng)、淘寶網(wǎng)以及工商銀行，在系統(tǒng)內(nèi)錄入相關(guān)房產(chǎn)相關(guān)信息后，三個平臺會根據(jù)大數(shù)據(jù)信息給出詢價價格，拍賣價格取詢價價格的平均值，網(wǎng)絡(luò)詢價速度快、價格低，是確認財產(chǎn)處置參考價格的一種有效方式；

網(wǎng)絡(luò)詢價不成的，或當事人一致要求委托評估以及法律規(guī)定必須要委托評估的，法院會通過電子搖號確認評估公司，請評估公司對房產(chǎn)進行評估。

在確定房產(chǎn)處置價格后，根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定和拍賣政策，一般按照網(wǎng)絡(luò)詢價或者評估價格的70%進行上拍，若一拍流拍，則會在前次保留價基礎(chǔ)上再降20%進行拍賣。最高人民法院建立全國性網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者名單庫，由申請人和被執(zhí)行人自主協(xié)商確認拍賣平臺。

房產(chǎn)拍賣的的公示期為一個月，在這一個月公示期中有意競買人可以咨詢房屋的相關(guān)情況，有條件的，也可以在法院的組織下進行看樣。

競買人有意通過網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的方式競買房產(chǎn)的，需要在開拍前或者開拍時，按照拍賣公告規(guī)定繳納保證金，根據(jù)流程叫價。以一套拍賣成功的房產(chǎn)為例，該房產(chǎn)在拍賣期間共有5位競買人叫價，最后確認為價格最高者拍賣成功（配圖）。網(wǎng)絡(luò)拍賣中，系統(tǒng)設(shè)定五分鐘自動延時，五分鐘內(nèi)無人出價，則拍賣成交。拍賣成交后，需在公告規(guī)定時間內(nèi)將尾款全部交納，一般來說是十天。

拍賣成交并且將全部尾款交納后，執(zhí)行法院會出具拍賣成交裁定書，該裁定書為競買人辦理過戶時需要提供的材料，出具裁定書后，競買人可持裁定書辦理過戶，并按照規(guī)定到稅務(wù)局繳納相關(guān)稅費。

張家港律師曹輝團隊：競買人辦理完房屋過戶后，面臨的房屋的實體交付問題。按照現(xiàn)行的拍賣政策，房屋的交付和騰退由執(zhí)行法院負責，一直以來，房屋拍賣后，過戶與交接工作都是法院執(zhí)行工作的難點，北京門頭溝法院引入行為類案件的騰房方法，采取“六到位工作法”，從前期準備、風險評估、執(zhí)行預(yù)案、協(xié)調(diào)聯(lián)動、案件留痕、安置保障六個環(huán)節(jié)出發(fā)，確保騰退工作順利進行。