案件回顧
2013年3月，山東榮成的鞠老太將五間農(nóng)村民房作價2500元賣給了城里退休的張某夫婦。雙方簽訂了房屋買賣合同，張某夫婦當日就付清了房款，滿心歡喜的裝修布置、搬進新家，開始了養(yǎng)雞逗鵝、悠閑自在的鄉(xiāng)村生活。
2017年10月，鞠老太反悔，認為張某夫婦不是本村村民，無購買農(nóng)村房屋的權(quán)利，因自己年齡已高，不懂政策，才與張某夫婦簽訂了買賣合同。遂起訴請求法院確認房屋買賣合同無效，張某夫婦返還房屋。
張某夫婦自是不愿意，白紙黑字的合同已經(jīng)簽了，怎么能說反悔就反悔！咨詢律師后，為維護自身合法權(quán)益，張某夫婦提起反訴，同意返還涉案房屋，但要求鞠老太賠償他們房屋增值部分的80%以彌補損失。
山東榮成法院經(jīng)審理認為：農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員將房屋賣給非本集體經(jīng)濟組織成員，在處分房屋所有權(quán)的同時也處分了宅基地使用權(quán)，損害了集體經(jīng)濟組織的權(quán)益。二被告張某夫婦非榮成市某村集體經(jīng)濟組織成員，與原告于2013年3月簽訂的房屋買賣協(xié)議，雖系雙方當事人真實意思表示，但因違反了國家法律的強制性規(guī)定，故買賣合同無效。
根據(jù)合同法第58條規(guī)定，合同無效后，應當返還財產(chǎn)，并根據(jù)雙方過錯程度承擔賠償責任。經(jīng)鑒定，案涉房屋現(xiàn)市場價值為40000元，明顯高于原價，房屋價值增值部分即為合同無效所產(chǎn)生的損失。結(jié)合購房年限、雙方過錯程度及原告反悔之本意，張某夫婦、鞠老太按三七分承擔過錯責任。
2018年3月7日榮成法院依法判決鞠老太與張某夫婦案涉房屋買賣合同無效；鞠老太返還張某夫婦購房款2500元，賠償案涉房屋增值部分的70%即26250元；上述款項付清后20日內(nèi)，案涉房屋返還鞠老太。鑒定費和訴訟費按雙方的過錯責任依法分擔。
法官說法
我國土地管理法第六十二規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地；農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準?！?007年12月，國務院辦公廳《關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》（國辦發(fā)〔2007〕71號）第二條又一次強調(diào)：“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房?！?
因農(nóng)村宅基地房屋出售后，賣地農(nóng)民將成為失地農(nóng)民，不利于保護農(nóng)民的利益，也損害了集體經(jīng)濟組織的利益，故在目前城鄉(xiāng)界限尚未完全打破，我國法律對農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)采取限制性規(guī)定，農(nóng)民與本集體經(jīng)濟組織外的成員簽訂的宅基地或者宅基地上房屋的買賣合同無效。
有些城鎮(zhèn)居民想去農(nóng)村環(huán)境好的地方居住養(yǎng)老，或者開個民宿，該怎么辦呢？買不了，可以租啊。法律并沒有禁止城鎮(zhèn)居民租賃農(nóng)村房屋，而且隨著大批農(nóng)民進城務工生活，這樣做還能提高農(nóng)村住房利用率，拓寬了農(nóng)民增收渠道。
根據(jù)我國法律的規(guī)定，村集體擁有宅基地所有權(quán)，村民擁有宅基地使用權(quán)，宅基地并不屬于個人財產(chǎn)，不能被繼承。但村民在宅基地上建造的房屋屬于村民個人財產(chǎn)，城鎮(zhèn)子女可以繼承，并依據(jù)“地隨房走”原則使用宅基地。繼承房屋后，子女可以將其賣給本村集體經(jīng)濟組織中符合申請宅基地條件的人獲得收益。如果不愿意買賣，也可以自住、出租，但是待房屋處于不能居住狀態(tài)時，城鎮(zhèn)子女不能重新建房，宅基地將由集體經(jīng)濟組織收回。（來源：法制日報） 2巴彥淖爾·烏拉特中旗