最高法院：以抵賬方式進(jìn)行的房屋交易，可認(rèn)定為買受人已實(shí)際支付了購(gòu)房款


阿魯科爾沁旗司法局

裁判摘要

1、以抵賬方式進(jìn)行的房屋交易中，可以認(rèn)定買受人已經(jīng)向出賣人給付房屋全部購(gòu)房款。

2、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。”由于《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條與第二十九條在適用情形上存在交叉，即只要符合其中一條的規(guī)定，買受人即享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

中華人民共和國(guó)最高人民法院

民事裁定書

（2019）最高法民申1560號(hào)

再審申請(qǐng)人（一審原告、二審被上訴人）：王麗華，女，漢族，住黑龍江省雞西市雞冠區(qū)。

被申請(qǐng)人：楊雪勤，女，漢族，住河南省項(xiàng)城市。（楊雪勤是一審被告、二審上訴人閆國(guó)防的生前配偶，為閆國(guó)防法定繼承人。）

被申請(qǐng)人（一審被告、二審被上訴人）：雞西市堅(jiān)實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：黑龍江省雞西市雞冠區(qū)交通局1-1-1-1。

法定代表人：房靖，該公司經(jīng)理。

被申請(qǐng)人（一審被告、二審被上訴人）：房靖，女，漢族，住黑龍江省雞西市雞冠區(qū)。

再審申請(qǐng)人王麗華因與被申請(qǐng)人楊雪勤、被申請(qǐng)人雞西市堅(jiān)實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱堅(jiān)實(shí)公司）、被申請(qǐng)人房靖申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案，不服黑龍江省高級(jí)人民法院（2018）黑民終95號(hào)民事判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹?。本案二審判決作出后，一審被告、二審上訴人閆國(guó)防于2018年9月26日死亡，其另外兩位法定繼承人書面聲明放棄繼承權(quán)，閆國(guó)防生前配偶楊雪勤為其唯一第一順位法定繼承人。本院依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。

王麗華申請(qǐng)?jiān)賹彿Q：一、本案二審判決認(rèn)定的基本事實(shí)缺乏證據(jù)證明。1.二審法院對(duì)閆國(guó)防房屋預(yù)售合同認(rèn)定有效缺乏證據(jù)支持。閆國(guó)防簽訂的《房屋預(yù)售合同》未經(jīng)房產(chǎn)部門聯(lián)網(wǎng)備案，根據(jù)規(guī)定必須經(jīng)過(guò)房產(chǎn)部門聯(lián)網(wǎng)備案才可以簽訂《房屋預(yù)售合同》，并且案涉幸福里小區(qū)9號(hào)樓于2013年11月28日取得房屋預(yù)售許可證，但閆國(guó)防提供的2013年6月14日的合同中記載有預(yù)售許可證號(hào)，故此合同是虛假的。2.二審法院認(rèn)定閆國(guó)防現(xiàn)金支付購(gòu)房款證據(jù)不足。二審法院收到閆國(guó)防提交的頂賬協(xié)議，一審中閆國(guó)防說(shuō)現(xiàn)金購(gòu)房，二審中又提交頂賬協(xié)議，既然已經(jīng)是頂賬的房屋，閆國(guó)防再交付.6元現(xiàn)金，與常理不符。3.王麗華要求閆國(guó)防提交唯一住房的證據(jù)，閆國(guó)防未提交相關(guān)證據(jù)，二審判決中也未予說(shuō)明，不能認(rèn)定案涉房屋是閆國(guó)防的唯一住房。二、本案二審判決適用法律錯(cuò)誤。案涉房屋未辦理竣工驗(yàn)收，登記在堅(jiān)實(shí)公司名下，本案應(yīng)當(dāng)適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定，不應(yīng)適用該解釋第二十八條的規(guī)定。二審法院判決書中引用法律條文的表述是上述司法解釋第二十九條中的“登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)企業(yè)名下的商品房提出異議”的情形，內(nèi)容卻是第二十八條中的規(guī)定。綜上，王麗華根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條第二項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定，請(qǐng)求依法再審本案。

本院經(jīng)審查認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記?！?br>
本案中，閆國(guó)防與堅(jiān)實(shí)公司簽訂了《房屋預(yù)售合同》，雖然因合同中記載了于2013年11月28日取得的房屋預(yù)售許可證號(hào)，而無(wú)法確認(rèn)該合同的具體簽訂時(shí)間，且合同并未在房屋管理部門辦理備案，但根據(jù)堅(jiān)實(shí)公司2013年11月14日出具的購(gòu)房款收據(jù)，以及閆國(guó)防于案涉房屋查封前的2014年9月入住的事實(shí)，原審法院認(rèn)定閆國(guó)防與堅(jiān)實(shí)公司在人民法院2017年4月24日查封案涉房屋之前已經(jīng)形成了商品房預(yù)售合同關(guān)系，并已實(shí)際占有使用案涉房屋，并無(wú)不當(dāng)。關(guān)于二審法院認(rèn)定閆國(guó)防支付案涉房屋購(gòu)房款是否有事實(shí)依據(jù)的問(wèn)題。根據(jù)二審查明的事實(shí)，2013年10月4日，堅(jiān)實(shí)公司、黑龍江省力業(yè)建筑工程有限公司（蘇某某）及閆國(guó)防簽訂三方抹賬協(xié)議，該協(xié)議約定堅(jiān)實(shí)公司將案涉房屋抵頂給黑龍江省力業(yè)建筑工程有限公司（蘇某某）用以償還欠付工程款，黑龍江省力業(yè)建筑工程有限公司（蘇某某）與堅(jiān)實(shí)公司協(xié)商同意以房票形式直接轉(zhuǎn)開給閆國(guó)防。同日，堅(jiān)實(shí)公司為閆國(guó)防出具收到元的收據(jù)，收款方式為抹賬（防水）。蘇某某出具收到元“上款系蘇某某工地抹賬給閆國(guó)防房款”的收據(jù)。

2013年11月14日，堅(jiān)實(shí)公司為閆國(guó)防出具案涉房屋收據(jù)，收據(jù)載明：收款方式現(xiàn)金，人民幣.6元。堅(jiān)實(shí)公司2013年會(huì)計(jì)賬體現(xiàn)，2013年11月30日收蘇某某抹賬認(rèn)購(gòu)房款（閆國(guó)防）。以上證據(jù)能夠相互印證，二審法院據(jù)此認(rèn)定閆國(guó)防給付堅(jiān)實(shí)公司案涉房屋全部購(gòu)房款并無(wú)不當(dāng)。此外，案涉房屋因工程未辦理竣工驗(yàn)收而未辦理過(guò)戶手續(xù)，并非閆國(guó)防的過(guò)錯(cuò)。

綜上，本案符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形，閆國(guó)防對(duì)案涉房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。由于《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條與第二十九條在適用情形上存在交叉，即只要符合其中一條的規(guī)定，買受人即享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，二審法院適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定作出判決，并無(wú)不當(dāng)。二審判決雖然在論述中引用司法解釋條文存在筆誤，但不影響判決結(jié)果。

綜上，王麗華的再審申請(qǐng)不符合《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條第二項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定的情形。

依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款之規(guī)定，裁定如下：

駁回王麗華的再審申請(qǐng)。

審判長(zhǎng)王富博

審判員宋春雨

審判員季偉明

二〇一九年三月二十八日

法官助理興成鵬

書記員張丹