最近有不少朋友咨詢商業(yè)用地和商服用地，在這里在給大家統(tǒng)一講一下。

拿到房產(chǎn)證后發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)證上寫的是商服。明明買的是住宅，拿到的確實(shí)商服。怎么回事呢？商服用地和商業(yè)用地是什么關(guān)系呢，是否是一個(gè)意思呢？
90年，《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了一個(gè)條款，說商業(yè)、旅游、娛樂用地的使用年限是四十年，他就沒有商服用地的概念。到了2001年國(guó)土資源部出臺(tái)了一個(gè)關(guān)于土地分類的暫行規(guī)定，規(guī)定商業(yè)用地是商服用地的一種。2007年又出臺(tái)了一個(gè)國(guó)標(biāo)文件。把過去各地各部門對(duì)土地分類不統(tǒng)一的地方統(tǒng)一了一下，在這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)中就沒有商業(yè)用地，只有商服用地。商服用地包括批發(fā)零售、住宿餐飲、商務(wù)金融和其他商服用地，商業(yè)用地的概念又沒有了。夠亂的吧。這些規(guī)定有沒有貫徹落實(shí)，在各地是否存在差異（其實(shí)是一定有差異的），這些筆者不方便評(píng)論，但是有一點(diǎn)，所有的這些概念都沒有拖出當(dāng)年指定的土地使用年限政策。
不管是辦公用地，綜合用地，商業(yè)用地，商服用地，土地使用年限都是40年或者是50年，反正不是70年。過去幾年，很多開發(fā)商都瘋狂買地，然后投資建寫字樓。但是這兩年市場(chǎng)變化，寫字樓不好賣。大家如果對(duì)樓市比較了解的，可以發(fā)現(xiàn)住宅這些年成倍的漲，但是寫字樓基本沒怎么漲。很多地方寫字樓一平米比住宅還要低許多。
開發(fā)商發(fā)現(xiàn)寫字樓不好賣了，所以就臨時(shí)改變用途，改建成住宅。有的開發(fā)商做了很多工作，讓消費(fèi)者購房的時(shí)候，各種費(fèi)用也是按住宅交的，契稅，燃?xì)?，水費(fèi)電費(fèi)。這種情況在全國(guó)各地都有。比如天津就比較多,去年我去天津辦案，發(fā)現(xiàn)很多臨街的漂亮的大廈都是住宅，連陽臺(tái)都沒有。其實(shí)正常來說，沒有陽臺(tái)是不可能當(dāng)住宅賣的，規(guī)劃就通不過。
規(guī)劃變更本身是有法律瑕疵的，按照司法解釋這樣的房子都可以退。當(dāng)然這里面有很多技術(shù)細(xì)節(jié)，比如簽合同的時(shí)間和條款，總之是有瑕疵。對(duì)開發(fā)商來說一旦房?jī)r(jià)下跌，風(fēng)險(xiǎn)就很大。業(yè)主說現(xiàn)在房?jī)r(jià)都漲了很多，沒誰要退房。這種說法有道理，現(xiàn)狀也是如此。如果不出事，業(yè)主可能也不在乎土地使用年限少了多少，但是住宅和商業(yè)入住后水電取暖等各項(xiàng)費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一樣之類的問題還是有的。開發(fā)商知道這里面有問題，所以他一般會(huì)在合同里面把這些寫一些免責(zé)條款，保護(hù)自己。通常來說，一大本合同業(yè)主不會(huì)一頁頁的看，就算看也不見得看的懂。你買的時(shí)候不看清楚，簽了字之后想主張說他欺詐是很難的。
在北京，以前商業(yè)用地改建住宅，房?jī)r(jià)會(huì)比普通住宅略低，有的能低1/3左右。你想他40年產(chǎn)權(quán)，憑什么和70年一個(gè)價(jià)格呢？業(yè)主們多了解一些房產(chǎn)的知識(shí)，至少可以幫助你在幾個(gè)樓盤中理性的比較。

希望對(duì)大家能有幫助。