法律上，商品房預(yù)售合同是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的一種，是包含與被包含的關(guān)系。

房屋買(mǎi)賣(mài)合同是一個(gè)類(lèi)別，在房屋買(mǎi)賣(mài)合同下面，有商品房預(yù)售合同、商品房銷(xiāo)售合同、商品房預(yù)約合同，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同，經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)合同，這些帶商品房的都是買(mǎi)期房和開(kāi)發(fā)商簽的合同。

這樣分類(lèi)是因?yàn)樯唐贩繉儆谄诜拷灰?，管控的比較嚴(yán)格，有專(zhuān)門(mén)的法律規(guī)定（比如五證、收房、逾期交房、辦證、質(zhì)量、規(guī)劃）。而二手房的法律要相對(duì)簡(jiǎn)單很多，所以就屬于“普通的”房屋買(mǎi)賣(mài)合同，商品房預(yù)售合同就屬于“特別的”房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

在房地產(chǎn)政策中，商品房和二手房是分開(kāi)的，是并列的關(guān)系。這是因?yàn)閷?duì)不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)來(lái)說(shuō)，二手房和商品房的過(guò)戶(hù)/辦房產(chǎn)證的流程不同，二手房辦房產(chǎn)證不比商品房簡(jiǎn)單。

所以實(shí)踐中不需要簽了商品房預(yù)售合同，再簽一份買(mǎi)賣(mài)合同才能過(guò)戶(hù)的問(wèn)題。

但是買(mǎi)商品房的時(shí)候，購(gòu)房合同確實(shí)有可能會(huì)簽好幾份的情況。

因?yàn)闊o(wú)論是按照網(wǎng)簽備案制度，或者預(yù)告登記，銀行抵押貸款，都涉及到銷(xiāo)售的時(shí)候簽一份“認(rèn)購(gòu)合同”、“正式合同”，網(wǎng)簽備案的時(shí)候再簽一份“備案合同”，你和開(kāi)發(fā)商手簽的合同要么是認(rèn)購(gòu)書(shū)，要么就是“商品房預(yù)售合同”或者“商品房買(mǎi)賣(mài)合同”，之后備案的時(shí)候按照政府的要求簽訂的合同，無(wú)論叫什么名字，和之前的合同標(biāo)題內(nèi)容是否一致，性質(zhì)都是一樣的，都是房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

特別要注意的是，除了預(yù)售合同，還有個(gè)預(yù)約合同。開(kāi)發(fā)商一般習(xí)慣給這個(gè)預(yù)約合同起名字叫認(rèn)購(gòu)書(shū)、認(rèn)購(gòu)合同、意向書(shū)等等。

預(yù)約合同（認(rèn)購(gòu)書(shū)）在大多數(shù)情況下都不屬于房屋買(mǎi)賣(mài)合同。交易習(xí)慣上你決定買(mǎi)房的時(shí)候先簽的是預(yù)約合同。預(yù)約合同是不能拿來(lái)直接過(guò)戶(hù)的，接下來(lái)還要簽訂預(yù)售合同/買(mǎi)賣(mài)合同。

所以房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候或者爛尾的時(shí)候，只簽認(rèn)購(gòu)書(shū)會(huì)比較吃虧。