二手房交易中買賣雙方的法律注意事項(xiàng)

近幾年房價(jià)上漲，二手房買賣中，少數(shù)賣方因利益驅(qū)使，不惜違背買賣合同，此時(shí)買方如何保障其合法權(quán)益？近日，常熟法院審理一起此類案件。

2018年1月，李某（買方）與王某（賣方）在某中介公司的介紹下，簽訂《房屋買賣中介服務(wù)協(xié)議》，約定購買某單元房屋，價(jià)款120萬元，李某當(dāng)場交付定金3萬元。后王某單方通知中介房屋不賣了，只同意返還3萬元定金，另外賠償2萬元給李某。李某不能接受，遂訴至法院要求賠付房屋差價(jià)損失。

被告王某辯稱，出售房屋的協(xié)議系其個(gè)人簽訂，因其妻不同意出售，已電話告知房子不買了，雙方之間的房屋買賣合同已經(jīng)解除，不存在房屋差價(jià)損失，同意退還定金3萬元。

法院經(jīng)審理后發(fā)現(xiàn)，案涉房屋系王某夫婦共同共有，但簽訂房屋買賣合同時(shí)只有王某一人簽字，根據(jù)當(dāng)事人以及案外人供述，房屋買賣簽訂時(shí)王某謊稱身邊的女子系其妻子，只是沒帶身份證，簽字時(shí)又謊稱身體不適并未簽字。李某明知房產(chǎn)系共有，未能謹(jǐn)慎行事，查看女子身份信息，且事后知道王某妻子不同意購房的情況后，未能及時(shí)解除合同，導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大。

另法院根據(jù)李某申請(qǐng)，委托評(píng)估公司對(duì)房屋差價(jià)損失進(jìn)行評(píng)估，確認(rèn)房屋差價(jià)損失為78萬元。最終法院結(jié)合房屋買賣交易中王某隱瞞實(shí)情、中介未能有效核實(shí)雙方真實(shí)身份、李某疏忽大意的過錯(cuò)比例，認(rèn)定王某承擔(dān)損失的60%、中介公司承擔(dān)損失的10%，李某自擔(dān)損失的30%。最終判決王某賠償李某購房損失47萬元，中介賠償李某購房損失7.8萬元。

法官提醒：

房屋買賣中，涉及到賣方夫妻共同財(cái)產(chǎn)的共同處置問題，如若只有丈夫或妻子一方對(duì)外簽訂房屋出售協(xié)議，司法解釋規(guī)定，該情形下在無其他無效因素的前提下，買賣合同有效，但相應(yīng)的違約責(zé)任成立。本案中，由于涉案房屋已然過戶給他人，無法繼續(xù)履行，賣方當(dāng)需承擔(dān)房屋溢價(jià)的損失賠償責(zé)任；另一方面，由于案涉房屋交易過程中，買賣雙方和中介均存在程度不同的過錯(cuò)，故根據(jù)具體情節(jié)認(rèn)定各自責(zé)任比例，劃定具體的賠償標(biāo)準(zhǔn)。在此提醒消費(fèi)者，購房過程需要謹(jǐn)慎核查房產(chǎn)證、身份證等權(quán)利證明和身份信息，保存交易的全部流程信息和證據(jù)材料，合法合理維護(hù)自身權(quán)益。

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