2015年2月15日,冉某與葉某、某地產(chǎn)顧問有限公司(經(jīng)紀(jì)方)簽訂《房地產(chǎn)買賣居間合同》,約定冉某將其位于重慶市渝中區(qū)的房屋以40萬元的成交價轉(zhuǎn)讓給葉某,買方于簽訂合同當(dāng)日支付定金5萬元及第二次購房款35萬元；賣方在同年5月14日交付房屋給買方使用；如賣方在同年5月14日前退還買方購房款40萬元,則此協(xié)議自動作廢,反之則自動生效。
同日,冉某與葉某簽訂《借款合同》,約定冉某將房屋作為抵押物向葉某借款40萬元。借款期限為2015年2月15日至2015年5月14日。雙方共同協(xié)定抵押物價值為40萬元,并另行簽訂了《重慶市房地產(chǎn)抵押合同》并辦理了抵押登記。
同年11月24日,冉某出具承諾稱,所借葉某40萬元于2015年11月30日前歸還,如不歸還,所抵押房屋由葉某指定的程某代為過戶。
2016年6月6日,程某作為冉某的全權(quán)代理人將涉案房屋轉(zhuǎn)讓給杜某并辦理過戶登記。隨后,冉某認(rèn)為此前簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間合同》違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,向法院提起確認(rèn)該合同無效的訴訟。
冉某認(rèn)為,《房地產(chǎn)買賣居間合同》并不是冉某與葉某之間房屋買賣的真實(shí)意思表示,只是對借款關(guān)系的擔(dān)保,以房地產(chǎn)買賣居間合同的形式體現(xiàn)出來,但這種方式違反了物權(quán)法、擔(dān)保法等法律法規(guī),請求確認(rèn)無效。而葉某則認(rèn)為,涉案合同屬于雙方自愿,合法有效,現(xiàn)如今冉某提起訴訟,純屬因?yàn)榉績r上漲,冉某希望以40萬元的低價償還債務(wù)重獲房產(chǎn)。
渝中區(qū)人民法院一審后認(rèn)為,依照合同訂立自由的原則,該合同有效。冉某不服,提起上訴。近日,重慶市第五中級人民法院終審后認(rèn)為,一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚,適用法律正確,判決恰當(dāng),予以維持。
房屋買賣合同亦可提供擔(dān)保力
■以案釋法
法院認(rèn)為雖然本案爭議的《房地產(chǎn)買賣居間合同》系原、被告為雙方之間民間借貸合同的履行提供擔(dān)保而訂立,但借款期限屆滿后,雙方未履行合同約定。現(xiàn)冉某已將爭議合同所約定的標(biāo)的房屋轉(zhuǎn)讓給了第三人杜某,葉某亦表示爭議合同不再履行,本案不屬于《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定的出借人請求履行買賣合同的情形。
實(shí)際上,涉案買賣居間合同屬于后讓與擔(dān)保的民事法律關(guān)系,而此種后讓與擔(dān)保不同于抵押權(quán),不產(chǎn)生物權(quán)效力,仍屬于債權(quán)法律關(guān)系范疇,因此也不違反物權(quán)法及擔(dān)保法的規(guī)定,同時該合同并不屬合同法五十二條合同無效規(guī)定的情形,合同應(yīng)屬有效。
通過本案可以看出,法院對商品房買賣合同提供的“擔(dān)?！毙Яκ钦J(rèn)可的。只有當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù),債權(quán)人主張履行商品房買賣合同時,法院才會根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》二十四條的規(guī)定,按照民間借貸法律關(guān)系審理并對當(dāng)事人進(jìn)行釋明要求其變更訴訟請求,民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后,借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù),出借人可以申請拍賣買賣合同標(biāo)的物,以償還債務(wù)。