——上海一中院判決顧某訴黃某房屋買賣合同糾紛案
【案情】
2016年9月2日,黃某、顧某簽訂了《房地產(chǎn)居間協(xié)議》。約定：朱某為雙方交易提供居間服務(wù)。2016年9月14日,黃某、顧某簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及補充協(xié)議。約定：雙方以150萬元的價格交易系爭房屋，2016年10月10日前共同至房地產(chǎn)交易中心辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。付款時間：2016年9月14日支付首期購房款66萬元（含定金5萬元），2016年10月10日前，于房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)前,支付64萬元,辦妥交房手續(xù)且黃某遷出房屋內(nèi)所有戶口之日支付20萬元。同日,顧某支付了購房款61萬元。2016年9月19日，顧某接收系爭房屋并進行裝修。2016年10月22日,黃某向公安部門申請補辦戶口簿。2016年10月24日，顧某發(fā)信息給黃某：錢我最晚明天到位，不好意思晚了好些天了。
2016年10月25日,顧某收到黃某解除合同書面通知,黃某以顧某逾期付款超過10日為由要求解除雙方買賣合同。因協(xié)商未果，顧某拒絕返還系爭房屋。
2016年12月，顧某向法院提起訴訟，請求判令黃某將系爭房屋過戶至顧某名下。黃某提起反訴，請求確認系爭房屋買賣合同于2016年10月25日解除。
朱某出庭作證表示：房屋買賣合同約定辦理過戶手續(xù)日期為2016年10月10日前。10月8日，黃某曾與證人聯(lián)系，表示戶口簿掉了，還沒有辦好，叫證人跟顧某打招呼，希望延后幾天。另外，黃某還詢問證人是否確定10月10日前往辦理過戶手續(xù)，如確定該日期，其將次日請假去補辦戶口簿；當時顧某亦與證人聯(lián)系，表示未如期收到原有房屋出售后買家貸款，希望晚幾天過戶。證人告知黃某，顧某房款未到位，黃某無須特意請假去補辦戶口簿；又跟顧某說黃某需補辦戶口本，但并未將黃某10月9日可以請假去辦戶口簿的事情跟顧某提起。同時，證人要求雙方辦妥各自事宜后聯(lián)系過戶辦理事宜，但雙方未再與證人聯(lián)系直至黃某提出解除合同。
【裁判】
上海浦東新區(qū)人民法院經(jīng)審理認為，顧某未按約定支付第二期購房款且逾期超過10天，構(gòu)成違約。由于顧某于2016年10月25日簽收解除合同通知書，故確認該日為合同解除日。一審法院判決：確認顧某與黃某就系爭房屋簽訂的買賣合同及補充協(xié)議于2016年10月25日解除；顧某于判決生效之日起10日內(nèi)返還黃某系爭房屋。顧某不服，提起上訴。
二審法院認為，由于黃某在10月8日曾經(jīng)向中介表示過希望延期辦理過戶的意思，恰好顧某因貸款事宜也表示了延期辦理的意愿，故二者之間就10月10日不辦理過戶手續(xù)有一致的意思表示。根據(jù)本案實際情況，顧某提出的延后天數(shù)也是在可以接受的范圍內(nèi)。因此，二審法院支持顧某要求黃某將系爭房屋產(chǎn)權(quán)過戶至其名下的請求。據(jù)此，二審法院判決：黃某于判決書送達之日起10日內(nèi)協(xié)助上訴人顧某將系爭房屋產(chǎn)權(quán)過戶至上訴人顧某名下。
【評析】
筆者認為，基于買賣雙方分別向居間人做出的變更履行期限的一致意思表示，顧某延期付款不構(gòu)成違約。理由如下：
其一，從雙方簽約之后的履約情況看，作為中介機構(gòu)的工作人員始終參與。證人陳述的意見系本案認定當事人是否構(gòu)成違約以及誰先行違約的關(guān)鍵。
綜合證人的證詞，由于黃某在10月8日曾經(jīng)向中介表示過希望延期辦理過戶的意思，恰好顧某因貸款事宜也表示延期辦理的意愿，故二者之間就10月10日不辦理過戶手續(xù)有一致的意思表示。合同訂立后，合同雙方均要善意履行。按照常理，合同雙方委托中介之后，有關(guān)房屋買賣的一切事宜均由中介負責聯(lián)系溝通。在黃某已經(jīng)向中介表示希望延期幾天，而顧某也同時向中介表示希望延后幾天的情況下，兩者延后幾天辦理過戶手續(xù)的意思表示真實、清晰、明確，在雙方未進一步磋商確定履行過戶和交付房款合同義務(wù)具體時間的情形下，此時的黃某未經(jīng)雙方磋商即行使合同約定的解除權(quán)，既有違雙方要重新確定進一步履行合同的合意，亦有違善意履行合同的基本準則，且對合同的相對方要求過于苛刻。從本案分析，顧某提出的延后天數(shù)也是在可以接受的范圍內(nèi)。雙方買賣合同繼續(xù)履行符合雙方變更履行期限的意思表示，也更為公平和妥當。
其二，2016年10月10日前，沒有按照合同約定完成房產(chǎn)過戶手續(xù)的行為，不可歸責于本案合同任何一方。
本案一審法院忽略掉了一個重要事實，黃某和顧某都曾在同一天向證人表達了希望延期辦理過戶的意思，雖然雙方并沒有明確約定將辦理過戶日期延期到具體哪一天，但是雙方至少就不適用合同中約定的10月10日辦理過戶這一約定達成了初步合意。換句話說，在達成延期辦理過戶意思表示的當天，10月10日辦理過戶這一約定就對當事人雙方失去了約束力。一審法院認定顧某違反了10月10日辦理過戶的約定也就無從談起，顧某亦不能依據(jù)合同法第九十三條主張解除合同。因此，本案中，黃某也不能依據(jù)合同法第九十四條第（三）項主張解除合同。