近年來(lái)，出于賣(mài)房資格、信貸因素等原因的考慮，親屬之間借名買(mǎi)房的情況屢見(jiàn)不鮮。但是隨著房屋價(jià)格的上漲，借名買(mǎi)房的風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越突出。為此，律師提醒大家，即使是父母與子女之間，借名買(mǎi)房的風(fēng)險(xiǎn)也需謹(jǐn)慎防范。時(shí)報(bào)記者 韓春霞
約定借子名義購(gòu)房，過(guò)戶(hù)卻受阻礙
2003年，何父何母出資以其子何先生名義與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同購(gòu)買(mǎi)了一處房屋，產(chǎn)權(quán)登記在何先生名下。2009年，何父何母與何先生簽訂協(xié)議書(shū)，載明：所購(gòu)房屋是由何父何母全資購(gòu)買(mǎi)，房產(chǎn)證寫(xiě)的是兒子的名字，但沒(méi)有何父何母任何一人的同意，何先生不得將此房屋出售或抵押，在何父何母去世后，房屋歸何先生所有。2013年，何先生以上述房屋作抵押辦理了100萬(wàn)元的消費(fèi)貸款。何父何母現(xiàn)要求何先生將房屋過(guò)戶(hù)至其名下。何先生則認(rèn)為自己才是房屋產(chǎn)權(quán)人，并表示房屋上的抵押登記未予解除，無(wú)法過(guò)戶(hù)。無(wú)奈之下，何父何母只好起訴至法院，表示自愿代何先生償還貸款債務(wù)，以解除房屋上的抵押登記。
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，根據(jù)雙方簽訂的協(xié)議，可以認(rèn)定雙方存在借名買(mǎi)房的合同關(guān)系，對(duì)于借名人依據(jù)合同約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。法院判決何先生在房屋抵押登記解除之日協(xié)助其父母辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，將房屋過(guò)戶(hù)至其父母名下。
律師說(shuō)法：天津市天爍律師事務(wù)所李勇律師表示，如果雙方有書(shū)面協(xié)議對(duì)出資、借名的事實(shí)予以確認(rèn)，則可認(rèn)定雙方成立借名買(mǎi)房的法律關(guān)系。在不違反國(guó)家、集體或第三人利益及法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定情況下，則借名買(mǎi)房協(xié)議有效。但是在不滿(mǎn)足過(guò)戶(hù)、交房條件的情況下，仍無(wú)法支持借名人辦理過(guò)戶(hù)、交付房屋的訴求。在本案中，抵押登記導(dǎo)致過(guò)戶(hù)受阻，因此何父何母為了辦理過(guò)戶(hù)，只得代子償還高額債務(wù)。
無(wú)借名買(mǎi)房協(xié)議，產(chǎn)權(quán)人身份難證明
2003年，楊父以其子楊先生名義購(gòu)買(mǎi)一套房屋，并將房屋產(chǎn)權(quán)登記在兒子名下，房屋所有權(quán)證、購(gòu)房款發(fā)票等由自己持有。2016年，楊先生掛失補(bǔ)辦了房產(chǎn)證并將房屋出售。楊父認(rèn)為房屋出售損害了其權(quán)益，要求楊先生向其支付賣(mài)房款。楊先生則認(rèn)為其與楊父之間不存在“借名買(mǎi)房”，出資款雖是楊父支付，但是使用的是其與其父的共有財(cái)產(chǎn)，房屋產(chǎn)權(quán)登記在其名下，應(yīng)歸其所有，賣(mài)房款與楊父無(wú)關(guān)。
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，本案中，楊父未就房屋購(gòu)房款的具體支付情況提交證據(jù)。現(xiàn)在楊先生不認(rèn)可雙方存在“借名買(mǎi)房”的合同關(guān)系，且楊父自己表示將房屋登記在兒子名下是為了規(guī)避可能出臺(tái)的遺產(chǎn)稅的解釋?zhuān)蛔阋宰C明雙方之間就房屋所有權(quán)歸楊父達(dá)成合意，也無(wú)法證明雙方存在借名登記的約定，最終法院駁回了楊父的請(qǐng)求。
律師說(shuō)法：天津市天爍律師事務(wù)所李勇律師表示，物權(quán)登記具有物權(quán)的公示效力。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。楊父雖然手持購(gòu)房發(fā)票等手續(xù)，尚不足以對(duì)抗房屋所有權(quán)證所具有的物權(quán)公示效力。本案屬于雙方并未簽訂借名買(mǎi)房的書(shū)面協(xié)議的情形，在此類(lèi)案件中，實(shí)際出資方應(yīng)提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)與證據(jù)意識(shí)，盡量將出資情況、雙方對(duì)“借名買(mǎi)房”的合意及房屋權(quán)屬約定通過(guò)書(shū)面協(xié)議予以確認(rèn)，以維護(hù)自身權(quán)益。