現(xiàn)在購買商品房一般要先簽訂商品房認(rèn)購書，其相當(dāng)于預(yù)售合同的預(yù)約，只能請求對方以誠信談判，而不能要求履行本約。也就是說雙方只能就認(rèn)購書有關(guān)內(nèi)容提出要求，而無法要求對方履行預(yù)售合同的有關(guān)內(nèi)容，只是購房者可能不清楚商品房認(rèn)購書的內(nèi)容，更不知道該如何簽訂商品房認(rèn)購書，致使在發(fā)生認(rèn)購糾紛時(shí)無法根據(jù)認(rèn)購書來保障自己的權(quán)益。

商品房認(rèn)購書的內(nèi)容有哪些

一般說來，商品房認(rèn)購書通常具有以下主要條款：

（一）雙方當(dāng)事人的姓名、名稱、住所

商品房認(rèn)購書一般只有兩方合同當(dāng)事人，即開發(fā)商與購房者。房地產(chǎn)開發(fā)商都是法人，法人是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，依法獨(dú)立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的組織，房地產(chǎn)企業(yè)是以盈利為目的的組織。

房地產(chǎn)開發(fā)商的住所是其主要辦事機(jī)構(gòu)所在地，即主要活動(dòng)場所，住所地需要進(jìn)行工商登記。自然人以其戶籍所在地的居住地為住所，但住所與經(jīng)常居住地不一致的，經(jīng)常居住地視為住所。經(jīng)常居住地是指自然人離開住所后連續(xù)居住一年以上的地方，住醫(yī)院治病的除外。

（二）標(biāo)的

它體現(xiàn)著當(dāng)事人訂立合同的目的，是合同所有條款中最重要的核心條款。如果合同缺少標(biāo)的條款，一般就會(huì)導(dǎo)致合同不成立，更談不上合同的履行。合同的標(biāo)的可以是物，也可以是行為或權(quán)利。

由于商品房認(rèn)購書的訂立往往是開發(fā)商所要求的，消費(fèi)者或是缺乏經(jīng)驗(yàn)或是迫于無奈才與之訂立該合同，合同的文本又往往是開發(fā)商提供的格式合同，僅僅是要消費(fèi)者簽個(gè)字認(rèn)可而已，所以商品房認(rèn)購書的標(biāo)的并不像其他合同一樣體現(xiàn)合同當(dāng)事人雙方的要求和目的，而常常只體現(xiàn)開發(fā)商方的要求和目的，即通過簽訂商品房認(rèn)購書，套牢消費(fèi)者與之訂立商品房買賣合同，繼而達(dá)成銷售的目的。因此，在訂立商品房認(rèn)購書時(shí)，消費(fèi)者一定要清楚的了解房屋的有關(guān)信息。

1、坐落位置，對房屋的坐落位置的約定應(yīng)是具體而詳細(xì)的，它不僅要說清房屋所處的地理位置，還要說清楚房屋在整個(gè)小區(qū)整棟樓中坐落的具體位置，說清楚了坐落位置就將預(yù)訂房屋特定化了，不允許任一方更改，這樣可以避免開發(fā)商將來在訂立正式商品房買賣合同時(shí)或交付房屋時(shí)以次充好，因?yàn)樯唐贩侩S著其坐落位置的不同價(jià)格也是不相同的。

2、面積。就商品房認(rèn)購書中有關(guān)預(yù)訂房屋面積的約定而言，一般應(yīng)使其明確約定兩點(diǎn)，一是預(yù)訂房屋的建筑面積和套內(nèi)建筑面積；二是預(yù)訂房屋使用面積的計(jì)價(jià)方式，二者都十分很重要，缺一不可。

3、價(jià)款。對商品房的價(jià)款在商品房認(rèn)購書中約定可以避免合同雙方當(dāng)事人將來的糾紛，但過早的約定價(jià)款也會(huì)使缺乏購房經(jīng)驗(yàn)的人過早地陷入了商品房認(rèn)購書的陷阱。

4、戶型。在購房者開發(fā)商訂立商品房認(rèn)購書時(shí)，購房者基本上都已看過開發(fā)商提供的宣傳廣告或看過售房部的微縮效果模型了，然而，將其確定在商品房認(rèn)購書乃至商品房買賣合同中的卻是不多，實(shí)際上，這不利于維護(hù)購房者的合法權(quán)益。

（三）合同履行期限

商品房認(rèn)購書的標(biāo)的是合同雙方就特定的房屋在特定的時(shí)間進(jìn)行訂立商品房買賣合同的行為。無論是特定的房屋還是特定的時(shí)間，這個(gè)特定都是由雙方約定加以確定的。因此，約定特定的合同履行期限非常有必要。從實(shí)踐中的情況看，對該特定時(shí)間的約定有兩種方式：一是約定一個(gè)期間，雙方在這個(gè)期間內(nèi)隨時(shí)可履行合同，例如雙方約定在本合同（即商品房認(rèn)購書）簽訂之日起15天內(nèi)簽訂正式的商品房買賣合同；二是約定一個(gè)期日，雙方在這個(gè)時(shí)間簽訂商品房買賣合同，例如，雙方約定在2015年8月15日簽訂商品房買賣合同，兩種方式都符合法律規(guī)定。

（四）違約責(zé)任

違約責(zé)任是當(dāng)事人因違反合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任，與其他責(zé)任一樣都是因不履行應(yīng)盡義務(wù)而承擔(dān)的不利后果。當(dāng)然，違約責(zé)任是以有效合同為前提的，如果合同未生效，未成立或成立后無效，不得適用違約責(zé)任條款解決雙方糾紛。從根本上看，適用違約責(zé)任條款實(shí)際上是對違約的補(bǔ)救，只不過這種補(bǔ)救是具有一定的強(qiáng)制性的。違約責(zé)任條款的適用是由于當(dāng)事人違約引起的。合同一經(jīng)簽訂生效，當(dāng)事人就應(yīng)全面適當(dāng)?shù)芈男泻贤?。只要合同?dāng)事人任何一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定的，即構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

（五）定金

定金是指合同當(dāng)事人為確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或當(dāng)事人雙方的約定，由一方當(dāng)事人在合同訂立時(shí)或訂立后履行前預(yù)先支付給對方的一定貨幣。定金既是一種債的擔(dān)保形式，又是一種債不履行時(shí)的違約責(zé)任承擔(dān)方式。所以，在商品房認(rèn)購書中，它有時(shí)作為債的擔(dān)保形式的條款存在，有時(shí)作為違約責(zé)任的條款存在，或同時(shí)作為兩種形式存在。

如何簽訂商品房認(rèn)購書

實(shí)踐中我們發(fā)現(xiàn)購房者在與開發(fā)商簽署、履行商品房認(rèn)購書階段是最容易產(chǎn)生糾紛的，因此為了防范此種風(fēng)險(xiǎn)，購房者有必要從注意以下事項(xiàng)來維護(hù)自身的購房合法權(quán)益：

第一，在與開發(fā)商簽署商品房認(rèn)購書之前，一定不要只注意到有關(guān)房屋及小區(qū)本身的情況，而應(yīng)該同時(shí)要求開發(fā)商提供正式的、供簽約之用的《商品房買賣合同》文本；

第二，一定要對開發(fā)商提供的《商品房買賣合同》文本進(jìn)行仔細(xì)、全面的考慮，并就有關(guān)問題與開發(fā)商進(jìn)行先期的溝通；

第三，在購房者關(guān)心的有關(guān)問題，包括合同條款問題得到開發(fā)商大致肯定的答復(fù)之后，購房者再與開發(fā)商簽署商品房認(rèn)購書；

第四，考慮到購房者實(shí)際上要承擔(dān)較大程度的定金條款的約束力，購房者應(yīng)盡量避免與開發(fā)商在商品房認(rèn)購書中約定定金條款，而代之以“訂金”代替，并明確約定，如因雙方對于買賣合同條款的分歧而無法簽署買賣合同的，訂金應(yīng)全額返還。

由于認(rèn)購書簽署后即對雙方具有約束力，因此購房者應(yīng)對商品房認(rèn)購書的內(nèi)容謹(jǐn)慎對待。

購房者在簽署商品房認(rèn)購書之前，應(yīng)將正式合同認(rèn)真閱讀，通盤考慮簽約的可能性。如有可能，應(yīng)盡量借助于專業(yè)的法律人士來協(xié)助簽署、完善商品房認(rèn)購書以及下一階段的商品房買賣合同。這樣，商品房認(rèn)購書將成為維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益的法律文件，而不至于引發(fā)大量糾紛，從而可以避免交易活動(dòng)的失敗，并可以避免雙方當(dāng)事人遭受的經(jīng)濟(jì)損失。

實(shí)踐中因簽訂商品房認(rèn)購書而發(fā)生糾紛的情形屢見不鮮，往往開發(fā)商的一句“你違約了，沒收定金”就能從中牟利。而大多購房者也不會(huì)積極的拿起法律武器去維權(quán)，而是抱著“能要回多少是多少，要回來的就是賺的”的心態(tài)去與開發(fā)商協(xié)商。購房者這樣只會(huì)助長開發(fā)商囂張的氣焰，購房者要知道購房協(xié)議是有法律效力的，不能任由開發(fā)商說什么就是什么，必要的時(shí)候可以拿起法律的武器維護(hù)自己的合法權(quán)益。