在發(fā)出“目前不會投資海內(nèi)外樓市”的聲音之后，昨日，SOHO中國又將此前與復(fù)星互不相讓的上海外灘8-1地塊項目50%的股權(quán)出售給復(fù)星。從四年前的“由賣轉(zhuǎn)租”到今天的“投資轉(zhuǎn)持有”，這家成立于1995年的企業(yè)似乎一直在追求改變。然而，在業(yè)內(nèi)人士看來，SOHO中國轉(zhuǎn)型的前景還有待時間檢驗。

SOHO中國轉(zhuǎn)型前景撲朔迷離

SOHO中國發(fā)布的名為《有關(guān)上海海之門房地產(chǎn)投資管理有限公司重組的公告》稱，將對公司間接持有50%股權(quán)的公司海之門以股東批準(zhǔn)方式進(jìn)行重組。重組包括海之門向浙江復(fù)星出售證大外灘全部股權(quán)，這場曠日持久的上海外灘地王之爭終于以SOHO中國的“服軟”告終。結(jié)合日前SOHO中國CEO張欣提出的“不再投資海內(nèi)外樓市”的宣言，SOHO似乎是在為存量資產(chǎn)增加而加速資金的回流。

日前，張欣表示，目前海外主要城市的房產(chǎn)過于昂貴，暫時不會投資海外房地產(chǎn)，對在中國進(jìn)一步投資土地也不感興趣，轉(zhuǎn)而選擇持有現(xiàn)金。

張欣對目前海內(nèi)外樓市的“冷眼”，在業(yè)內(nèi)人士看來似乎過于激進(jìn)。易觀研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向北京商報記者表示，作為企業(yè)來講，還是應(yīng)該看好房地產(chǎn)傳統(tǒng)領(lǐng)域的投資，機(jī)會仍是存在的。絕大多數(shù)房企也還在熱衷于樓市的投資，關(guān)鍵在于如何將現(xiàn)有資源有效整合起來。

SOHO中國發(fā)布的2015年度中期業(yè)績顯示，上半年實現(xiàn)營業(yè)額3.93億元，同比下降92%，實現(xiàn)公司權(quán)益股東應(yīng)占核心純利7200萬元，同比下降94%。SOHO中國稱，期內(nèi)營業(yè)額大幅下降的主要原因是集團(tuán)業(yè)務(wù)由“開發(fā)-銷售”轉(zhuǎn)型為“開發(fā)-持有”，從而導(dǎo)致物業(yè)銷售收入下降所致。

對于放棄外灘項目的主導(dǎo)權(quán)、停止海內(nèi)外投資，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是在給這場轉(zhuǎn)型繼續(xù)鋪路，是加速資金回流的體現(xiàn)，原因在于向持有型租賃物業(yè)轉(zhuǎn)型的過程中需要大量的資金作為儲備支持。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，新穎的業(yè)務(wù)如創(chuàng)客空間、針對小微企業(yè)提供的租賃物業(yè)，這些將是SOHO中國與其他房企的競爭著力點。然而，這些業(yè)務(wù)并非SOHO中國獨有，能否使這些比較新穎的業(yè)務(wù)形成規(guī)模，是SOHO中國未來能否在地產(chǎn)行業(yè)激烈競爭中勝出的關(guān)鍵。（北京商報）

房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析

近年來，我國的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)得到了井噴式的發(fā)展。當(dāng)然，房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展也帶了炒房、高房價等諸多問題，國家也因此加大了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。這些因素綜合起來給房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶了很多不確定性。投資房地產(chǎn)市場，需要充分了解其投資風(fēng)險。

從投資決策，到土地獲取，到項目建設(shè)，到經(jīng)營管理，在整個房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程中，風(fēng)險無處不在。

1、政策風(fēng)險。政府的政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響是全局性的，房地產(chǎn)政策的變化趨向，直接關(guān)系到房地產(chǎn)投資者的成功與否。房地產(chǎn)業(yè)由于與國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密相關(guān)，因此在很大程度上受到政府的控制，政府對租金、售價的控制、對外資的控制、對土地使用的控制，對環(huán)境保護(hù)的要求，尤其對投資規(guī)模、投資方向、投融資的控制以及新稅務(wù)政策的制定，都對房地產(chǎn)投資者構(gòu)成風(fēng)險。在我國，房地產(chǎn)商應(yīng)隨時關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此引發(fā)的風(fēng)險。

2、城市規(guī)劃風(fēng)險。城市規(guī)劃風(fēng)險是指由于城市規(guī)劃的變動對已經(jīng)建成的、正在建設(shè)中的以及將要建設(shè)的房地產(chǎn)商品的價值量產(chǎn)生影響，給房地產(chǎn)商品經(jīng)營者帶來經(jīng)濟(jì)上的損失的風(fēng)險。 

3、征地開發(fā)風(fēng)險。征地開發(fā)風(fēng)險是指由于征地拆遷所帶來的風(fēng)險，一方面我國現(xiàn)行拆遷安置法規(guī)條例太籠統(tǒng)，各地情況千差萬別，法規(guī)可操作性比較差；另一方面地塊上原房產(chǎn)所有者基于社會的、心理的、經(jīng)濟(jì)的原因，可能不愿意出售。因此，征地拆遷很難順利進(jìn)行，最終投資者不得不付出比預(yù)期更多的金錢和時間，承受更大的機(jī)會成本。 

4、開發(fā)費用變化風(fēng)險。房地產(chǎn)項目開發(fā)成本風(fēng)險源于開發(fā)的各個階段。建設(shè)前期對項目成本的影響程度達(dá)95%～100%，越到后期影響程度越小。在規(guī)劃設(shè)計中，方案陳舊、深度不夠，參數(shù)選用不合理以及未進(jìn)行優(yōu)化優(yōu)選設(shè)計，都會導(dǎo)致生產(chǎn)成本的增加，在建設(shè)期間，國家調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策，采用新的要求或更高的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，也都會使房地產(chǎn)開發(fā)成本增加。

5、項目質(zhì)量風(fēng)險。質(zhì)量是建筑項目的生命，開發(fā)項目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項目的適用性、可靠性、經(jīng)濟(jì)性、美觀與環(huán)境協(xié)調(diào)等方面。如果由于承包商施工技術(shù)水平落后、偷工減料，造成建筑結(jié)構(gòu)存有安全隱患，質(zhì)量不佳，就會嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)的聲譽和發(fā)展，有時甚至?xí)a(chǎn)生法律糾紛，導(dǎo)致企業(yè)形象一落千丈，無法繼續(xù)發(fā)展。 
　　

6、施工安全風(fēng)險。施工安全風(fēng)險是指施工過程中出現(xiàn)各種事故而造成房地產(chǎn)破壞、人員傷亡。

風(fēng)險是一種客觀存在，是不可避免的，只要房地產(chǎn)開發(fā)商開展業(yè)務(wù)，就必然伴隨著風(fēng)險。我們不可能消除風(fēng)險，但是可以加強(qiáng)對風(fēng)險的防范，強(qiáng)化對風(fēng)險的管理。在現(xiàn)今的中國，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中占有的地位依然舉足輕重，SOHO中國的轉(zhuǎn)型只是為了更好的適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的發(fā)展變化，也是直面風(fēng)險進(jìn)行風(fēng)險管理的選擇。