近年來，二手房越來越吸引人們的眼球，因為二手房的價格明顯低于商品房，很多人只關(guān)注了其與商品房在價格上的區(qū)別，卻沒有想過期購買流程有何異于商品房之處，更因為不注意購買二手房的注意事項而引發(fā)各種各樣的二手房買賣糾紛。

（一）二手房交易流程

二手房作為現(xiàn)房，其交易流程自然有別于商品房交易，具體的流程為：

第一、簽委托書：先到代理公司求盤，先簽訂一紙《委托書》，這可保障代理公司和顧客雙方的利益。

第二、檔案查冊：這是買賣雙方有了明確的購買意向及目標價格之后，代理公司會先進行查冊，這完全是對客戶負責，包括查證該出售的房子物業(yè)產(chǎn)權(quán)是否清晰，是否可以正常上市交易，有否被法院查封被抵押等背景資料。該環(huán)節(jié)是非常關(guān)鍵的，買家應向代理公司問清楚該產(chǎn)權(quán)的查證具體情況，最好有一定的依據(jù)證明。

第三、簽臨時合約：經(jīng)過查證之后，由買賣雙方及代理公司共同簽署《臨時買賣合約》。之后，代理公司便可拿著業(yè)主的房產(chǎn)證復印件到房管局測繪所曬圖，這主要用于為買家制作新的房產(chǎn)證。

第四、辦理按揭。

第五、預約過戶時間：銀行按揭辦好之后，交易雙方備齊所需繳交的資料申請登記。

第六、交齊稅款和樓款：按預約的繳稅時間，繳納有關(guān)的稅費并過戶。

第七、領(lǐng)取房產(chǎn)證。

（二）二手房交易風險防范

很多人買二手房都是找中介幫忙，而中介為了銷售房屋會將該房屋吹的天花亂墜，作為購房者自己就有必要注意相關(guān)事項，以防范購房風險發(fā)生了。

1、房屋手續(xù)是否齊全

房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。

2、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰

有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

3、交易房屋是否在租

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

4、土地情況是否清晰

二手房中買受人應注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。

5、市政規(guī)劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。

6、福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

7、單位房屋是否侵權(quán)

一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。

8、物管費用是否拖欠

有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情而購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。

9、中介公司是否違規(guī)

有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責任有可能自己都要承擔。

10、合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。

現(xiàn)在購買二手房的人大部分都是通過中介來購買的，通過中介購買二手房一定程度上可以省心省力。如果購房者通過中介買房還忽略了哪些該注意的事項，很可能就陷進了中介的圈套，所以購房者一定要時刻提高警惕，謹防掉入上當受騙。