自從沈陽市大學(xué)生零首付購(gòu)房的政策實(shí)行以來，不少民眾盼望借著“兩會(huì)”讓房?jī)r(jià)降溫，如何“去庫(kù)存”也成為不少房地產(chǎn)商們正在思考的問題，其中竟有不少房地產(chǎn)商為了資金回籠，要求自己的員工辦理假按揭。

員工借公司資產(chǎn)假按揭，資不抵債導(dǎo)致銀行催款

陳某為房地產(chǎn)公司的員工，自從前年因公司資金緊張，在公司的要求下，以與公司簽訂《商品房買賣合同》的形式辦理按揭?？偡?jī)r(jià)439萬元，首付189萬元，從銀行貸款250萬元。首付款為公司支付，簽訂《商品房買賣合同》和《借款抵押合同》后，每月銀行的按揭款均由公司支付?，F(xiàn)在公司已經(jīng)嚴(yán)重資不抵債，準(zhǔn)備申請(qǐng)破產(chǎn)重整，銀行按揭款也已經(jīng)三個(gè)月未支付，所買房屋的樓盤現(xiàn)在尚未竣工,銀行也多次催款。陳某陳述其只是一個(gè)普通員工，沒能力支付每月2萬多元的按揭款，面對(duì)以后問題不知所措。

陳某的做法在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域一方面擾亂了房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)，另一方面又破壞了金融秩序利用銀行按揭進(jìn)行銷售商品房。按揭貸款一方面解決了購(gòu)房人的支付能力問題；另一方面也解決了房地產(chǎn)公司的資金壓力，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到了很大的推動(dòng)作用。但是有的房地產(chǎn)企業(yè)利用這一制度進(jìn)行“假按揭”套取銀行資金，特別在房地產(chǎn)行業(yè)不景氣的情況下，房地產(chǎn)公司資金斷裂，沒有能力支付按揭款，會(huì)產(chǎn)生一系列嚴(yán)重的法律后果。（金華新聞網(wǎng)）

“假按揭”的民事法律后果：

陳某的做法屬于典型的假按揭行為，假按揭一般是指開發(fā)商為資金套現(xiàn)，將暫時(shí)沒有賣出的房子以內(nèi)部職工或開發(fā)商親屬的名字購(gòu)下，從銀行套取購(gòu)房貸款。假按揭行為一旦形成，在出現(xiàn)企業(yè)倒閉的情況下，假按揭職工就要負(fù)相應(yīng)的民事法律后果，具體有：

（一）《商品房買賣合同》無效。

因房地產(chǎn)企業(yè)與“購(gòu)房戶”簽訂《商品房買賣合同》并不是真實(shí)的買賣行為，目的是為了騙取銀行貸款，同時(shí)又損害了社會(huì)公共利益，一般會(huì)被法院認(rèn)定為無效合同。而合同無效的法律后果是“購(gòu)房戶”不可能得到房屋，哪怕其確實(shí)有損失也不可能從所購(gòu)的房屋得到彌補(bǔ)。

（二）《抵押借款合同》的法律效力。

1、如果銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)“假按揭”的行為毫不知情，則《抵押借款合同》應(yīng)該認(rèn)定有效?！百?gòu)房戶”應(yīng)該承擔(dān)還款責(zé)任，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，可能會(huì)基于其實(shí)施“假按揭”行為和其提供保證責(zé)任而承擔(dān)連帶還款責(zé)任。

2、如果銀行和房地產(chǎn)企業(yè)惡意串通進(jìn)行“假按揭”，則《抵押借款合同》是無效合同，在房地產(chǎn)企業(yè)沒有能力償還借款而造成的損失，應(yīng)該由“借款人”和銀行分擔(dān)損失。

（三）銀行對(duì)預(yù)售商品房沒有優(yōu)先受償權(quán)。

無論《借款抵押合同》是否有效，因?yàn)樯唐贩渴窃陬A(yù)售階段，只是辦理了預(yù)售商品房的預(yù)抵押登記。按照《物權(quán)法》的規(guī)定預(yù)抵押登記行為不產(chǎn)生物權(quán)效力。所以銀行對(duì)商品房沒有優(yōu)先受償權(quán)。當(dāng)然如果破產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行重整，商品房竣工驗(yàn)收合格，在可以辦理產(chǎn)權(quán)證書的情況下，銀行可以基于《抵押借款合同》的約定要求辦理抵押登記。

“假按揭”既造成了金融市場(chǎng)的紊亂，也影響了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，有購(gòu)房意愿的房地產(chǎn)員工應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)家相關(guān)的法律政策進(jìn)行房屋的買賣活動(dòng)，避免“假按揭”的情況發(fā)生，保障自身權(quán)益，共同維護(hù)樓市的正規(guī)發(fā)展。