溫州首例住宅土地使用權(quán)續(xù)期事件引爭議 專家指出續(xù)期所補差價應(yīng)以20年前為準　　　　

一石激起千層浪。連日來，溫州市一批20年產(chǎn)權(quán)的房屋土地產(chǎn)權(quán)到期，交易價不超過100萬元的房子，卻面臨要花費房產(chǎn)交易價至少三成的土地出讓金才能重新辦理土地證的遭遇，在全國引發(fā)強烈反響和輿論高度關(guān)注。

溫州市政府的做法，是否違反了我國物權(quán)法第149條規(guī)定？土地使用權(quán)年限到了，是否應(yīng)自動續(xù)期？如續(xù)期需要補交土地出讓金差價，標準設(shè)定為當前交易價格的三成是否合理？就這些焦點問題，記者采訪了中國人民大學民商事法律科學研究中心主任楊立新教授。

自動續(xù)期規(guī)定不能任意改變

記者：2007年頒布實施的物權(quán)法第149條第1款規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期?！睖刂菔姓淖龇?，是否違背了現(xiàn)行法律的這一規(guī)定？

楊立新：這一規(guī)定究竟是怎么來的，有一個過程。最早的物權(quán)法草案規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)的期間是70年。這個草案公布公開征求意見之后，引起了很大反響，主要的疑問來自于廣大業(yè)主。

他們認為，工薪階層辛辛苦苦一輩子，攢下一套住宅，對房子享有永久的所有權(quán)，但是對于土地的使用權(quán)卻只有70年，到期后，國家收回土地使用權(quán)，我們的房子放在哪里呢？將來怎么能夠在土地上繼續(xù)生活呢？當時，這種意見非常普遍，直接涉及人民群眾對物權(quán)法的信任問題，也涉及對國家和政府的信任問題。

對此，立法機關(guān)進行了深入討論，也深刻認識到這個問題的嚴重性，進而統(tǒng)一認識，明確規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，自動續(xù)期。這樣規(guī)定，給老百姓吃了一顆定心丸，終于不再懷疑物權(quán)法了。

其實，當城市的住宅土地權(quán)屬是所有權(quán)時，業(yè)主應(yīng)當向政府繳納稅金；當土地公有，業(yè)主取得住宅的建設(shè)用地使用權(quán)所繳納的費用，應(yīng)當與其原來繳納的稅金的數(shù)額基本相適應(yīng)，而不能過于懸殊。

現(xiàn)在的問題是，建設(shè)用地使用權(quán)由政府出讓給開發(fā)商，是超高價格的，當將其轉(zhuǎn)讓給業(yè)主時，就將這樣的超高的土地價格全部轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主了。如果70年期間到期之后再另收續(xù)期的出讓金，并且保留政府收回土地的可能性，就使業(yè)主仍然生活在忐忑之中，缺乏安全感和穩(wěn)定感。這些問題，決策者必須認真考慮。

總之，物權(quán)法第149條規(guī)定的自動續(xù)期，保障的是業(yè)主的權(quán)益和對物權(quán)的安全感，不能任意改變。因為它涉及到的是民心，是政府的威信和信譽。

補交差價應(yīng)按出讓當時價格計算

記者：目前在我國，建設(shè)用地使用權(quán)存在20年、30年、50年以至于70年等不同情形。溫州此次處理已屆20年期間的使用權(quán)的做法，是否符合物權(quán)法第149條規(guī)定的原則？使用權(quán)最高期間不滿70年的建設(shè)用地，在自動續(xù)期時，是否應(yīng)當補交出讓金？

楊立新：我的看法是，第一，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，必須自動續(xù)期。對此，任何人、任何機關(guān)包括各級政府都不得違背這一規(guī)定，強制要求業(yè)主必須經(jīng)過申請才能夠給予續(xù)期。

第二，住宅建設(shè)用地使用權(quán)的最高期間是70年，約定20年以及沒有達到70年期間的，首先應(yīng)當自動續(xù)期至70年。

第三，對于沒有達到70年最高期間續(xù)期至70年的，是否應(yīng)當補交出讓金，應(yīng)當考慮到：一是70年的使用期間和20年等不足70年的期間不同，出讓金的數(shù)額應(yīng)當是不一樣的；二是政府出讓20年的土地使用權(quán)，續(xù)期如果不補交出讓金，政府的利益有損失；三是如果20年等期間的住宅建設(shè)用地使用權(quán)的業(yè)主在續(xù)期時不補交出讓金，對其他已經(jīng)繳納了70年出讓金的業(yè)主而言，是不公平的。因此，20年的期間屆滿自動續(xù)期的，業(yè)主應(yīng)當補交20年與70年土地使用權(quán)期間的出讓金差價。

第四，對于具體出讓金差價的計算，應(yīng)當按照出讓土地使用權(quán)當時的出讓金價格計算，即當時70年期間的出讓金價格是多少，20年或者其他期間的出讓金與其相比，差額是多少，就應(yīng)當補交多少出讓金。

考慮到畢竟取得使用權(quán)的當時應(yīng)當繳納而沒有繳納其余年限的出讓金，因此，在補交出讓金時，應(yīng)當計算20年的銀行貸款利息，由業(yè)主負擔。

此外，不得再增加任何費用。凡是與此方法不同的算法，結(jié)果高于這個計算方法的計算結(jié)果的，都是不正當?shù)摹?/p>

應(yīng)當注意的問題是，在政府出讓土地使用權(quán)時，確定20年期間與70年期間之間的價格，并非按照一年一年計算，因此，實際上20年期間與70年期間并非一年一年的計算，確定差額。應(yīng)當按照當?shù)禺斈瓿鲎?0年土地使用權(quán)與20年使用權(quán)的差額計算，更為準確。超過當年出讓70年土地使用權(quán)的出讓金價格補交出讓金的，也是不正確的，是侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。

現(xiàn)行法律如沖突須以物權(quán)法為準

記者：如何理解物權(quán)法第149條規(guī)定“自動續(xù)期”的條件？另外，現(xiàn)行法律中有的規(guī)定與物權(quán)法自動續(xù)期的規(guī)定存在沖突，如出現(xiàn)這種情況，是否應(yīng)以物權(quán)法的規(guī)定為準？

楊立新：應(yīng)當看到，物權(quán)法第149條規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿“自動續(xù)期”，并沒有規(guī)定任何條件。

對此，究竟應(yīng)當怎樣理解，有不同認識：一是認為既然沒有規(guī)定自動續(xù)期的條件，應(yīng)當理解為無條件。這樣的道理應(yīng)當說得通。二是立法當時因為時間緊迫，沒有時間仔細探討自動續(xù)期的條件，因而屬于空白立法，需要將來予以補充，確定自動續(xù)期的條件。三是認為這一規(guī)定的內(nèi)容是不確定的，也可能有條件，也可能沒有條件，對此要看立法者的解釋。

按照我在參加物權(quán)法立法過程中的印象，我認為上述三種意見都不夠準確。

在立法過程中，絕大多數(shù)意見認為，這個問題關(guān)乎廣大人民群眾的切身利益，需要慎重對待，目前以不作規(guī)定為好，留待將來根據(jù)實際情況再進行研究確定。因而，自動續(xù)期確定的，是不需業(yè)主申請即續(xù)期，以保證其不動產(chǎn)權(quán)利的行使；至于是否要有條件，是否繳納出讓金等問題，留待以后專題研究再行決定，而不是按照現(xiàn)行法律的規(guī)定處理。

之所以這樣規(guī)定，是因為現(xiàn)行法律有的規(guī)定與物權(quán)法自動續(xù)期的不同。例如，城市房地產(chǎn)管理法第22條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當予以批準。經(jīng)批準準予續(xù)期的，應(yīng)當重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金?！?/p>

因此，目前有的拿該法的這一條文說事，是違反物權(quán)法第149條規(guī)定的。城市房地產(chǎn)管理法對于物權(quán)法而言，是舊法，且物權(quán)法是全國人民代表大會通過的法律，與物權(quán)法規(guī)定相沖突的這一規(guī)定，是無效的，不能以這一規(guī)定對抗物權(quán)法第149條規(guī)定。

兩招可解決有恒產(chǎn)者有恒心問題

記者：“有恒產(chǎn)者有恒心”，是今天人們常說的一句話。在我國現(xiàn)行的土地公有的情形下，如何解決人民群眾的恒心問題？

楊立新：其實所謂“恒產(chǎn)”，并不是指房屋等建筑物，而是指土地，土地才是真正的恒產(chǎn)。物權(quán)法規(guī)定了永久性的房屋所有權(quán)，因而住宅等建筑物是準恒產(chǎn)，不解決住宅的土地權(quán)屬的永久性問題，業(yè)主就不算有恒產(chǎn)，也就難說有恒心。

在我國現(xiàn)行的土地公有的情形下，要想解決人民群眾的恒心問題，就應(yīng)當使住宅建設(shè)用地使用權(quán)的期間是永久性的期間，只有永久性的期間，才能夠使我國城市居民對自己的住宅有恒心，對國家的制度有恒心。在物權(quán)法第149條關(guān)于“自動續(xù)期”的規(guī)定上，已經(jīng)初步確立了該物權(quán)的永久性基礎(chǔ)，因為自動續(xù)期，就意味著永遠都是在自動續(xù)期之中，就用了永久性。

在此基礎(chǔ)上，解決有恒產(chǎn)者有恒心的問題是，住宅建設(shè)用地使用權(quán)人在續(xù)期時，是否要繼續(xù)繳納土地出讓金的問題了。

對此，有兩個辦法：一是免費，將利益讓給業(yè)主，也就是讓給人民；二是費改稅，不再收取出讓金，而是對永久性的住宅建設(shè)用地使用權(quán)，權(quán)利人向國家繳納稅金，如同土地所有權(quán)的權(quán)利人向國家繳納稅金一樣。如果采用這樣的辦法，就能夠較好地解決人民群眾的有恒產(chǎn)者有恒心的問題。

我的看法是，現(xiàn)在發(fā)生的20年住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期問題，將物權(quán)法第149條規(guī)定遺留的問題提前暴露出來，促使立法者面對這個問題，爭取盡早解決，以增強人民群眾對國家物權(quán)制度的信心。

為此，在編纂民法典分則中，就有了一個解決這個問題的機會。在把物權(quán)法進行整合、修訂，編入民法典分則作為物權(quán)法編時，可以對這個問題進行討論，提出具體的解決辦法，不僅可以使這個問題一勞永逸地予以解決，而且還會給編纂民法典分則提供亮點，獲得人民群眾的擁護。