最近二手房市場(chǎng)火爆，市民王先生手里也有套房要出售，卻遭遇了“陰陽(yáng)合同”。在房屋買(mǎi)賣(mài)的過(guò)程中，很多人通過(guò)陰陽(yáng)合同進(jìn)行避稅，但是這種行為是違法的，存在巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。而且，陰陽(yáng)合同不僅損害國(guó)家利益，也損害當(dāng)事人的利益。

二手房簽“陰陽(yáng)合同”，小心損失更大

最近二手房市場(chǎng)火爆，市民王先生手里也有套房要出售，房子在鼓樓，還是學(xué)區(qū)房。前不久，他和買(mǎi)家劉先生來(lái)到南京公證處，申請(qǐng)辦理二手房買(mǎi)賣(mài)合同公證。兩人稱(chēng)第一次買(mǎi)賣(mài)房子，互相不認(rèn)識(shí)，想請(qǐng)公證員把關(guān)合同，這樣踏實(shí)點(diǎn)。

為避稅簽“陰陽(yáng)合同”，賣(mài)家吃了虧

最近二手房市場(chǎng)火爆，市民王先生手里也有套房要出售，房子在鼓樓，還是學(xué)區(qū)房。前不久，他和買(mǎi)家劉先生來(lái)到南京公證處，申請(qǐng)辦理二手房買(mǎi)賣(mài)合同公證。兩人稱(chēng)第一次買(mǎi)賣(mài)房子，互相不認(rèn)識(shí)，想請(qǐng)公證員把關(guān)合同，這樣踏實(shí)點(diǎn)。

公證員看了他們的合同發(fā)現(xiàn)，兩人約定的房款價(jià)格低得離譜，幾乎只有市場(chǎng)價(jià)的一半。公證員問(wèn)道，你們是不是想通過(guò)“陰陽(yáng)合同”來(lái)避稅？?jī)扇艘宦?tīng)，支吾了半天，說(shuō)大家是朋友，房?jī)r(jià)低一點(diǎn)沒(méi)什么大不了。剛開(kāi)始說(shuō)不認(rèn)識(shí)，這會(huì)又說(shuō)是朋友，明顯有問(wèn)題。

不過(guò)不管公證員怎么問(wèn)，兩人堅(jiān)持用這個(gè)價(jià)格買(mǎi)賣(mài)房子，公證員在幫兩人辦理合同公證期間反復(fù)強(qiáng)調(diào)低價(jià)售房和“陰陽(yáng)合同”的風(fēng)險(xiǎn)，并記錄在談話筆錄中。幾天后，王先生又來(lái)到公證處，要求修改公證書(shū)。原來(lái)他們?yōu)榱吮芏?，確實(shí)簽了兩份合同，去公證的合同是為了給房產(chǎn)局備案、過(guò)戶(hù)所用，另一份沒(méi)有公證的合同上，才是真正的交易價(jià)格。

現(xiàn)在買(mǎi)家堅(jiān)決要求按照公證合同上的價(jià)格來(lái)交易，王先生傻眼了。公證員告訴他，如果要修改合同，必須雙方一起到公證處修改，王先生一個(gè)人沒(méi)辦法修改合同內(nèi)容。得知這個(gè)消息，王先生嘆氣了，如果買(mǎi)家不配合，他只能打官司了。

公證員提醒

二手房買(mǎi)賣(mài)雙方為避稅，簽訂所謂的“陰陽(yáng)合同”，風(fēng)險(xiǎn)極大。首先，用“陰陽(yáng)合同”避稅不合法，一旦被房產(chǎn)部門(mén)和稅務(wù)部門(mén)發(fā)現(xiàn)，交易雙方將受到法律嚴(yán)懲。另外，由于同時(shí)存在兩份價(jià)格懸殊的合同，買(mǎi)方很有可能要求按低價(jià)合同履行，容易產(chǎn)生糾紛。（現(xiàn)代快報(bào)）

房屋買(mǎi)賣(mài)中“陰陽(yáng)合同”的效力判定

二手房買(mǎi)賣(mài)雙方為避稅，簽訂所謂的“陰陽(yáng)合同”，風(fēng)險(xiǎn)極大，王先生的事情就是很好的例子。而對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)中“陰陽(yáng)合同”的效力認(rèn)定問(wèn)題上，主要存在三種不同觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，“陰陽(yáng)合同”均為無(wú)效合同，理由是：二者均違反了《合同法》第52條“惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益”和“以合法形式掩蓋非法目的”的規(guī)定，因而是無(wú)效的，是不受法律保護(hù)的。應(yīng)當(dāng)按照無(wú)效合同的處理原則來(lái)處理糾紛，并應(yīng)對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方實(shí)行民事制裁。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，“陽(yáng)合同”不是合同雙方的真實(shí)意思表示，且合同內(nèi)容主要條款之一的價(jià)格條款違法進(jìn)而導(dǎo)致“陽(yáng)合同”整體無(wú)效，而“陰合同”系合同雙方的真實(shí)意思表示和實(shí)際履行的合同，在不存在其他影響合同效力因素的情況下應(yīng)為合法有效合同。

第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，“陰合同”有效，“陽(yáng)合同”除價(jià)格條款內(nèi)容部分無(wú)效外，其余條款內(nèi)容應(yīng)為有效。在合同實(shí)際履行中，應(yīng)當(dāng)綜合考慮合同雙方的真實(shí)意思和履行的實(shí)際情況來(lái)確定雙方的權(quán)利義務(wù)。

合同的效力如何確定，首先要區(qū)分合同的成立和生效。合同成立是指當(dāng)事人就某特定事項(xiàng)自愿達(dá)成合意，只要雙方當(dāng)事人意思表示一致，合同即成立。合同的生效是指依法成立的合同在當(dāng)事人之間產(chǎn)生法律約束力，合同受到法律的保護(hù)。應(yīng)該說(shuō)，從表面上看本案所涉及的兩份合同都已成立。在合同條款有不一致的時(shí)候，如何認(rèn)定合同的效力呢？就第一份合同來(lái)講，是雙方當(dāng)事人就系爭(zhēng)房屋的買(mǎi)賣(mài)、價(jià)格等主要條款達(dá)成了一致，根據(jù)《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效?！蓖瑫r(shí)根據(jù)《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！倍诙莺贤请p方當(dāng)事人為辦理房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)登記的目的而簽訂的，是為了實(shí)現(xiàn)第一份合同的履行、使第一份合同關(guān)于產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的約定經(jīng)登記生效而訂立，所以就這一部分內(nèi)容應(yīng)當(dāng)是繼續(xù)有效的。而關(guān)于房?jī)r(jià)的約定，因?yàn)槭菫榱藴p少交稅而故意虛報(bào)的，《合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無(wú)效：（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（2）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（3）以合法形式掩蓋非法目的；（4）損害社會(huì)公共利益；（5）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。所以本案中的第二份合同明顯違反上述第二項(xiàng)的規(guī)定，合同雙方為了少繳稅，惡意串通降低成交金額，損害了國(guó)家利益，所以該合同的成交金額不是雙方的真實(shí)意思表示，即便是合同成立也不發(fā)生法律效力。

陰陽(yáng)合同的法律責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)

簽訂“陰陽(yáng)合同”確實(shí)可以給當(dāng)事人帶來(lái)非正當(dāng)利益，但這是一種違規(guī)行為，這種掩蓋非法目的的做法，暗藏著很大的法律風(fēng)險(xiǎn)。主要風(fēng)險(xiǎn)包括：

一是涉嫌逃稅要承擔(dān)法律責(zé)任，即稅務(wù)機(jī)關(guān)一旦查實(shí)的話要追繳稅款，而且要處以稅款5倍以下的罰款。如果數(shù)額到了一定程度要受刑事處罰，我國(guó)《刑法》201條有規(guī)定，作為納稅人如果逃避繳納稅款數(shù)額較大并且占應(yīng)納稅額10%以上的，處3年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金。

二是當(dāng)買(mǎi)房人再次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)，將面臨賣(mài)出和買(mǎi)入價(jià)之間差額較大，相應(yīng)稅費(fèi)被拉高的問(wèn)題，將要承擔(dān)更多的稅賦。

三是如果買(mǎi)者用該房屋抵押，就得不到這個(gè)房屋真實(shí)價(jià)格的抵押，銀行只會(huì)按你在房產(chǎn)局備案的那個(gè)合同來(lái)確定。

四是當(dāng)買(mǎi)賣(mài)雙方因交易發(fā)生爭(zhēng)訟時(shí)，一旦進(jìn)入法律程序，由于簽訂陰陽(yáng)合同屬于當(dāng)事人惡意串通損害國(guó)家利益的行為，“陽(yáng)合同”肯定會(huì)被宣布無(wú)效，因而基于這份合同所進(jìn)行的過(guò)戶(hù)行為也會(huì)被撤銷(xiāo)。這樣，買(mǎi)方就面臨著支付了房款而無(wú)法取得房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

五是雙方因支付價(jià)款發(fā)生糾紛時(shí)，如買(mǎi)方主張按照備案合同中的房?jī)r(jià)購(gòu)買(mǎi)，不再購(gòu)買(mǎi)“作價(jià)”的各類(lèi)配套設(shè)施設(shè)備，即便法院最終確認(rèn)按照實(shí)際的成交價(jià)格來(lái)交易，由于雙方在交易環(huán)節(jié)中涉嫌避稅，也會(huì)被追究相應(yīng)的法律責(zé)任。另外，簽訂“陰陽(yáng)合同”的雙方還都可能被相關(guān)部門(mén)將其逃稅行為記入個(gè)人征信體系，留下信用污點(diǎn)。

日常生活中，房屋買(mǎi)賣(mài)的過(guò)程應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家法律規(guī)定，按照市場(chǎng)交易原則進(jìn)行正規(guī)交易。不應(yīng)通過(guò)陰陽(yáng)合同避稅，否則不僅會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效，還會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。如果在不知情下簽訂了陰陽(yáng)合同，可以通過(guò)訴訟途徑保護(hù)自己的合法權(quán)益。