近年來，我國城市化進(jìn)程加快，在棚戶區(qū)改造和城市房屋拆遷中經(jīng)常遇到這樣的情況：房屋的實(shí)際占有人和產(chǎn)權(quán)證登記人不一致，賣方提出各種理由主張撤銷合同或合同無效，要求返還價(jià)款，恢復(fù)到合同訂立前的狀態(tài)。出現(xiàn)這種情況的原因，一方面是遇到高額的拆遷補(bǔ)償款造成當(dāng)事人違背誠實(shí)信用原則拒不協(xié)助買方過戶；另一方面，為節(jié)省過戶稅費(fèi)，大量房屋買賣雙方只簽訂買賣合同和交付產(chǎn)權(quán)證照，造成了毀約隱患的存在。

一、法律保護(hù)合同的立法宗旨在于維護(hù)市場(chǎng)交易的穩(wěn)定

商品經(jīng)濟(jì)社會(huì)條件下，買賣關(guān)系為市場(chǎng)交易的普遍形式，維護(hù)買賣行為的效力穩(wěn)定性是保護(hù)社會(huì)正常秩序的必要條件。從近年來法律法規(guī)的制定和變化上也可以看出，我國的立法意旨主張更加充分地保障合同尤其是買賣合同的效力穩(wěn)定。比如合同法中對(duì)無權(quán)處分的規(guī)定為：

1、因無權(quán)處分訂立的合同效力待定。

2、合同成立后的合理期限內(nèi)，權(quán)利人追認(rèn)的，合同自始有效。

3、合同成立后的合理期限內(nèi)，處分人取得處分權(quán)的，合同自始有效。

4、合同成立后的合理期限內(nèi)，權(quán)利人未追認(rèn)并且處分人亦未取得處分權(quán)的，合同確定無效。

根據(jù)新制定的最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第3條則規(guī)定：因無權(quán)處分訂立買賣合同，無權(quán)處分不影響買賣合同的效力，若無其他效力瑕疵，如行為能力瑕疵；意思表示瑕疵；不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定和公共利益，該買賣合同有效。這就給了善意第三人更充分的保護(hù)，因?yàn)橐坏┱J(rèn)定合同有效，第三人可以提起違約之訴，違約責(zé)任相比較于締約過失責(zé)任更利于對(duì)損失的補(bǔ)償。

需要注意的是，實(shí)踐中，如果賣方以隱瞞真相的手段在買方處取得房屋產(chǎn)權(quán)證，才辦理簽訂了拆遷補(bǔ)償協(xié)議，而后主張買房根本違約而解除買賣合同，那賣方行為違背誠實(shí)信用原則，違背維護(hù)市場(chǎng)交易穩(wěn)定原則。而如果房屋已被強(qiáng)制拆遷，從這一事實(shí)出發(fā)，賣方此時(shí)為買方辦理房屋過戶已不具現(xiàn)實(shí)意義。房屋的賣方即原產(chǎn)權(quán)登記人簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，在形式上具有獲得補(bǔ)償?shù)谋砻嬉?，但在?shí)質(zhì)上缺乏法律上的正當(dāng)性。

賣方雖有權(quán)利依據(jù)房屋與拆遷款的牽連性在現(xiàn)實(shí)占有的補(bǔ)償款中扣除房屋買方所欠購房價(jià)款及逾期利息，但不宜解除合同的請(qǐng)求。

二、情勢(shì)變更原則不能被濫用

賣方以對(duì)方未完全履行給付價(jià)款義務(wù)提出主張解除買賣合同，此類案件的大多數(shù)情況是：房屋遇到拆遷，房屋價(jià)值大幅上漲，而原有的買賣合同因尚未過戶屬于合同未履行完畢，當(dāng)事人賣方主張客觀情況變化繼續(xù)履行合同會(huì)造成雙方利益嚴(yán)重失衡，而提出解除合同或要求買方進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。下面筆者分析此類買賣合同簽訂后，長期未過戶，遇到拆遷、房屋升值等情況是否適用情勢(shì)變更原則。

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第26條規(guī)定，情勢(shì)變更原則指在合同有效成立后，因不可歸責(zé)于合同雙方當(dāng)事人的事由發(fā)生重大變化而導(dǎo)致合同的基礎(chǔ)動(dòng)搖或者喪失，若繼續(xù)維持合同會(huì)顯失公平，因此允許變更合同內(nèi)容或解除合同的原則。這時(shí)，履行合同利益將嚴(yán)重受損的一方可以向法院提起訴訟，請(qǐng)求解除雙方合同或變更合同條款內(nèi)容。根據(jù)國內(nèi)外相關(guān)理論和實(shí)踐，情勢(shì)變更適用于以下情形：

1、通行貨幣在交易期間極劇下降，合同利益失衡；

2、現(xiàn)行法律、法規(guī)重大調(diào)整，合同目的無法達(dá)成或?qū)⒃斐梢环絿?yán)重?fù)p失；

3、不可抗力，如戰(zhàn)爭(zhēng)、災(zāi)難等動(dòng)搖合同成立和履行的基礎(chǔ)。

在房屋買賣合同中，如果雙方在訂立合同并交付房屋后，在很長的時(shí)間內(nèi)未辦理房屋過戶手續(xù)，在該合同中，買方的義務(wù)是按照約定交付相應(yīng)的價(jià)款，賣方的義務(wù)是交付符合約定的房屋和協(xié)助辦理過戶手續(xù)。在此類房屋買賣中，房屋未辦理產(chǎn)權(quán)變更，房屋遇有拆遷房屋價(jià)值升高，雖有政策變化因素影響，但仍屬于正常市場(chǎng)變化，屬于當(dāng)事人可預(yù)知價(jià)值變動(dòng)，不在情勢(shì)變更情形之列。

需要注意的是，如買方未足額支付價(jià)款，雖未完全履行義務(wù)，但并不當(dāng)然導(dǎo)致合同的解除。根據(jù)合同法第九十四條第三款和第四款規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，可以解除合同。所以，即使未給付價(jià)款數(shù)額不足總價(jià)款的一半，也不宜認(rèn)定為未履行主要債務(wù)，且其為金錢之債不會(huì)導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，故不屬可以解除的合同。

三、區(qū)分原則和物權(quán)行為理論不能割裂合同義務(wù)和物權(quán)變動(dòng)義務(wù)的一體性

區(qū)分原則是指，以物權(quán)變動(dòng)為目的的原因行為（如合同行為），自合法成立之時(shí)生效，該原因行為本身不直接導(dǎo)致物權(quán)的變動(dòng)，物權(quán)的變動(dòng)尚需公示方法之完成，即動(dòng)產(chǎn)需要交付，不動(dòng)產(chǎn)（如房屋）需要登記。

同時(shí)，公示形式之完成也僅僅是物權(quán)變動(dòng)的條件，并非物權(quán)變動(dòng)的原因行為的成立或生效要件，物權(quán)變動(dòng)上的瑕疵不能反射到原因行為之上并影響原因行為的效力，在因公示的缺乏而導(dǎo)致根本不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果時(shí)，有過錯(cuò)的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，而非締約過失責(zé)任。以此種房屋買賣合同來講，買賣雙方訂立了買賣合同，只要雙方主體適格、意思表示無瑕疵，該合同即為有效，此時(shí)合同雙方產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系。

此外，房屋買賣合同已成立生效，房屋和價(jià)款都已交付，但并不意味著房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)應(yīng)以物權(quán)法上規(guī)定的變更登記的完成為要件。未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，僅僅意味著房屋的所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移，出賣方的義務(wù)尚未履行完畢，對(duì)合同效力無任何影響。出賣人不能移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的，買受人有權(quán)基于有效的買賣合同要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，具體的違約責(zé)任形式可以是請(qǐng)求實(shí)際履行合同，完成變更登記，也可以請(qǐng)求支付違約金或賠償損失。在房屋可以實(shí)際履行變更登記的情況下，只適用實(shí)際履行。

需要注意的是，如果房屋已因強(qiáng)制拆遷滅失，雖不能要求賣房履行過戶義務(wù)，但作為房屋的代位價(jià)值拆遷補(bǔ)償款應(yīng)為買方所有?，F(xiàn)實(shí)中更多的情況是房屋買賣雙方在遇到房屋需要拆遷時(shí)，房屋買受人才主張辦理過戶登記，這就容易因高額拆遷補(bǔ)償款發(fā)生爭(zhēng)議，出賣方拒不完成物權(quán)移轉(zhuǎn)行為。這種情形是否存在法律依據(jù)？

物權(quán)行為在理論上有兩個(gè)方面界定，一是從外在效果上看，物權(quán)行為是指已發(fā)生、變更、消滅物權(quán)為目的的法律行為。二是從內(nèi)在結(jié)構(gòu)視角界定物權(quán)行為，認(rèn)為惟有物權(quán)變動(dòng)的意思表示與其外在形式（登記或交付）相結(jié)合，才構(gòu)成完整的物權(quán)行為。這種觀點(diǎn)為民法理論界通說，代表了物權(quán)行為概念的主流。

結(jié)合以上兩個(gè)視角，物權(quán)行為的概念為：由物權(quán)變動(dòng)的意思表示與登記或交付相結(jié)合，產(chǎn)生物權(quán)的設(shè)定、變更或消滅的法律行為。故在買賣合同后當(dāng)事人未協(xié)助過戶，以合同為債權(quán)行為區(qū)別于房屋過戶的物權(quán)行為為由，拒絕為買方辦理過戶手續(xù)，物權(quán)行為理論成為拒不履行合同義務(wù)的抗辯理由。

因此，物權(quán)行為理論是將一個(gè)房屋買賣合同分為兩個(gè)階段：訂立合同階段和辦理過戶階段。在這種理論下，強(qiáng)行切斷了前后行為的因果關(guān)系，把房屋過戶認(rèn)定為又一個(gè)獨(dú)立的行為，使不履行合同義務(wù)披上正當(dāng)化外衣。這些論斷是建立在不動(dòng)產(chǎn)登記中包含有獨(dú)立的意思表示這一認(rèn)定的基礎(chǔ)上，但深入分析可以得出：動(dòng)產(chǎn)變更登記本身只是一個(gè)事實(shí)，其中并不包括意思表示的內(nèi)容。

在動(dòng)產(chǎn)買賣中，依法及時(shí)辦理變更登記是避免矛盾糾紛的有效手段，而在利益糾紛發(fā)生時(shí)，法官應(yīng)在尊重私法自治的基礎(chǔ)上，維護(hù)誠實(shí)信用原則，維護(hù)交易秩序穩(wěn)定，努力做到法律效果和社會(huì)效果的統(tǒng)一。需要注意的是，當(dāng)變更登記與買賣行為相結(jié)合時(shí)，由于買賣的目的在于轉(zhuǎn)移所有權(quán)，故辦理變更登記為產(chǎn)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的一個(gè)手段或過程僅僅為一個(gè)事實(shí)。如果買賣雙方訂立了合法有效的合同，那么履行過戶的行為是合同的主要目的。