開發(fā)商為了賺取高額利潤有可能在施工過程中偷工減料，這樣就致使購房者收到有質(zhì)量問題的期房。可是房子畢竟是要住一輩子的，對于購房者來說總不能忍氣吞聲的接受有質(zhì)量問題的房屋，但是又該如何處理有質(zhì)量問題的期房呢？

西安一小區(qū)未達(dá)標(biāo)就交房 小區(qū)電梯常困人

有讀者近日向媒體反映，騰業(yè)國王鎮(zhèn)二期小區(qū)未達(dá)交房條件即向業(yè)主交房，把他們坑苦了。

記者來到位于西安市灞河新區(qū)灞瑞一路的該小區(qū)看到，業(yè)主進(jìn)出小區(qū)只能走臨時通道以及正在施工的負(fù)一層。負(fù)一層的人行臺階是臨時搭建的，不但狹窄且燈光昏暗。一側(cè)堆有高達(dá)幾米像小山一樣的建筑、生活垃圾。

業(yè)主李先生告訴記者，小區(qū)業(yè)主們現(xiàn)在使用的是“臨電”和“讀表式”電表，經(jīng)常停電，有時一天多達(dá)十多次；自來水水質(zhì)很差；多名業(yè)主在過臨時通道時摔傷。業(yè)主劉女士反映，2017年5月她入住后，開發(fā)商給了一張代金券，沖抵因延期交房產(chǎn)生的違約金。另一名業(yè)主補(bǔ)充：“小區(qū)的電梯還常困人，并有失控現(xiàn)象，尤以七號樓的最為嚴(yán)重，多名業(yè)主及工人都有被困的經(jīng)歷。還存在變相出售無產(chǎn)權(quán)停車位、小區(qū)里目前沒裝一只滅火器等問題。”

記者當(dāng)即查看了該小區(qū)5、6、7號樓的樓層，未看到消防箱內(nèi)擺放有滅火器和消防栓，該業(yè)主的反映基本屬實(shí)。

一名業(yè)主代表告訴記者：“明知未達(dá)交房標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商為推卸責(zé)任、少付違約金，要求業(yè)主在收房前簽‘免責(zé)協(xié)議’，許多業(yè)主因此至今沒收房。開發(fā)商就以‘不簽免責(zé)協(xié)議，不給購房合同’相要挾。”

據(jù)業(yè)界人士介紹：“兩書一表”就是房子的驗(yàn)收合格證，未取得該合格證禁止向業(yè)主交房。記者從相關(guān)部門了解到，騰業(yè)國王鎮(zhèn)二期小區(qū)，未取得“兩書一表”。

那么，該小區(qū)消防設(shè)施等基礎(chǔ)建設(shè)尚未完工即向業(yè)主們交房，業(yè)主的安全和生活質(zhì)量誰來保障？安裝的老式電表有無通過專業(yè)機(jī)構(gòu)檢測、獲得準(zhǔn)入許可等?帶著這些問題，記者來到騰業(yè)國王鎮(zhèn)售樓部，被回復(fù)：“你問的問題已與業(yè)主代表溝通好了，不接受采訪！” （三秦都市報）

購買的期房有質(zhì)量問題怎么辦

現(xiàn)在很多購房者看中期房的價格相對較低，紛紛選擇購買期房，但是購買期房最擔(dān)心的問題就是質(zhì)量問題，在購房者遇到期房有質(zhì)量問題時可以采取如下處理辦法：

（一）要求退房

期房質(zhì)量有問題時，購房者可以要求退房。但是房退房是有條件的。要么是購房合同中明確約定了期房質(zhì)量有問題可以退房，要么是期房的主體質(zhì)量不合格或因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，只有符合任一種退房情形的，購房者才可以要求期房退房。

（二）要求賠償

如果期房的質(zhì)量不符合購房合同的約定，或者期房的主體質(zhì)量不合格或因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，那么不管購房者是不是選擇退房，開發(fā)商都必須承擔(dān)違約責(zé)任，購房者有權(quán)要求開發(fā)商賠償損失。

（三）無奈接受

如果購房者認(rèn)為期房的質(zhì)量有問題，而購房合同又沒有對期房的質(zhì)量作出詳細(xì)約定，該期房的質(zhì)量也符合了國家的相關(guān)規(guī)定，只是不符合購房者買房時的預(yù)期，那么，購房者是無權(quán)要求退房的，也無權(quán)要求賠償，只能無奈接受。

雖然說期房有質(zhì)量問題的話可以選擇退房或者是選擇賠償，但必須符合退房條件，具體的條件有：

（一）商品房買賣合同內(nèi)容異于認(rèn)購書內(nèi)容

商品房交易通常采用先簽認(rèn)購書后簽商品房買賣合同的方式，從性質(zhì)上講商品房認(rèn)購書屬帶未決條款的預(yù)約。由于合同主要條款已經(jīng)確定，合同已經(jīng)成立，對未決事項(xiàng)雙方應(yīng)繼續(xù)談判以簽訂本約。如果開發(fā)商提供的格式合同與認(rèn)購書條款不一致，或者商品房買賣合同條款不合理，此時買方有權(quán)拒簽，并要求返還定金。

（二）開發(fā)商未取得相應(yīng)的批準(zhǔn)、證件

《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定對商品房預(yù)售限定了嚴(yán)格的條件，其中取得商品房預(yù)售許可證是開發(fā)商預(yù)售的前提。如果開發(fā)商沒有取得預(yù)售許可證進(jìn)行預(yù)售，所簽訂的合同則沒有法律效力，業(yè)主有權(quán)要求退房。

（三）開發(fā)商單方變更規(guī)劃

在簽訂商品房買賣合同后，如果開發(fā)商未經(jīng)買方同意單方變更朝向、面積、戶型等規(guī)劃、設(shè)計(jì)，買方有權(quán)要求解除合同，并要求開發(fā)商支付相應(yīng)賠償金。

（四）按揭未獲批準(zhǔn)

因不可歸責(zé)于買方的事由導(dǎo)致不能簽訂商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，買方有權(quán)請求解除合同。

（五）先賣后抵、一房二賣或先抵后賣

商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，或商品房買賣合同簽訂后，出賣人又將該房屋出賣給第三人的，或隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，買受人有權(quán)要求解除或撤銷合同并要求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償。

（六）面積誤差

出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或建筑面積與合同約定面積不符，合同對此有約定的，依約定處理；如無約定，則面積誤差比絕對值超過3％，買受人有權(quán)請求解除合同。

（七）質(zhì)量瑕疵

如果房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或者房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人有權(quán)解除合同，并要求賠償損失。

（八）拆遷補(bǔ)償安置房屋

出賣人故意隱瞞所售房屋為拆遷補(bǔ)償安置房屋事實(shí)的，買受人有權(quán)要求退房，并可向出賣人主張不超過已付購房款一倍的賠償。

（九）遲延交房

實(shí)踐中，開發(fā)商通常通過在商品房買賣合同中約定較低的交房條件(如交房條件不是取得竣工驗(yàn)收備案，而是單項(xiàng)驗(yàn)收合格等)進(jìn)行規(guī)避。

（十）逾期辦證

商品房買賣合同通常會對辦證期限作出明確約定，如果因開發(fā)商原因致使超過辦證期限未取得房產(chǎn)證，買方有權(quán)選擇退房并要求開發(fā)商支付賠償金。

西安這一小區(qū)交房時雖未達(dá)標(biāo)，但具體選擇退房還是賠償需具體情況具體分析，在此只能提醒購房者的是購買期房有一定的法律風(fēng)險，當(dāng)您認(rèn)為所購房屋有質(zhì)量問題時需經(jīng)相關(guān)機(jī)構(gòu)予以鑒定是否嚴(yán)重影響居住使用或者是主體結(jié)構(gòu)不合格，否則只能要求開發(fā)商針對質(zhì)量問題加以維修。

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