• 【發(fā)布單位】建設(shè)部
• 【發(fā)布文號(hào)】--
• 【發(fā)布日期】1995-01-13
• 【生效日期】1995-03-01
• 【失效日期】--
• 【文件來(lái)源】
• 【所屬類(lèi)別】國(guó)家法律法規(guī)

城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理暫行辦法

 城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理暫行辦法
 
（本辦法已于1995年1月13日經(jīng)
 中華人民共和國(guó)建設(shè)部第一次部常務(wù)會(huì)議通過(guò)，
 現(xiàn)予發(fā)布，自1995年3月1日起施行。）
 第一章 總則





 第一條 為了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的管理，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為，保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)當(dāng)事人的合法權(quán)益，依據(jù)《
中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，制定本辦法。



 第二條 在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，實(shí)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。



 第三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策、國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展計(jì)劃。

 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)。



 第四條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理工作。

 省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理工作。

 市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)或房地產(chǎn)行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱主管部門(mén)）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理工作。




 第二章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目





 第五條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和市場(chǎng)需求確定，并經(jīng)批準(zhǔn)立項(xiàng)。



 第六條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)出讓或劃撥前，主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)期限、基礎(chǔ)設(shè)施和配套建筑的建設(shè)、拆遷補(bǔ)償安置等提出要求，并出具《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)》。

 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

 （一）項(xiàng)目性質(zhì)、規(guī)模和開(kāi)發(fā)期限；

 （二）規(guī)劃控制指標(biāo)及規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；

 （三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套建筑的建設(shè)要求；

 （四）基礎(chǔ)設(shè)施和公益設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；

 （五）項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償安置要求；

 （六）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式等；

 將《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)》提交負(fù)責(zé)土地出讓或劃撥的管理部門(mén)，其內(nèi)容應(yīng)當(dāng)作為土地使用權(quán)出讓合同的必備條款或劃撥土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件的內(nèi)容之一。



 第七條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同或取得劃撥土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件后的十五日內(nèi)，到建設(shè)主管部門(mén)備案、領(lǐng)取《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》。



 第八條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償安置方案須按《
城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后方可實(shí)施。



 第九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目確定后，必須向城市規(guī)劃主管部門(mén)申請(qǐng)定點(diǎn)，由城市規(guī)劃主管部門(mén)核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得《建設(shè)地規(guī)劃許可證》后，根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，對(duì)項(xiàng)目組織勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)工作。

 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，須依據(jù)城市規(guī)劃管理的有關(guān)法律、法規(guī)履行報(bào)批手續(xù)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃主管部門(mén)申請(qǐng)核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后，方可申請(qǐng)開(kāi)工。



 第十條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)，應(yīng)當(dāng)由有相應(yīng)資格的單位承擔(dān)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)單位簽訂項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)書(shū)面合同。



 第十一條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，一般應(yīng)當(dāng)先行完成項(xiàng)目占地范圍內(nèi)的地下設(shè)施的建設(shè)。

 項(xiàng)目占地范圍外的配套基礎(chǔ)設(shè)施按當(dāng)?shù)厝嗣裾囊?guī)定，由建設(shè)行政主管部門(mén)統(tǒng)一組織建設(shè)。具體建設(shè)方案應(yīng)當(dāng)在《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)》中提出。



 第十二條 以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外。

 以劃撥方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，未按規(guī)定期限進(jìn)行開(kāi)發(fā)的，可以參照上述規(guī)定處理。



 第十三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的，分期投資額應(yīng)當(dāng)與項(xiàng)目規(guī)模及其投資總額相適應(yīng)，并按照土地使用權(quán)出讓合同或劃撥土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件的約定，按期投入資金，用于項(xiàng)目建設(shè)。



 第十四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定選擇具有相應(yīng)資格的施工單位，并與施工單位簽訂書(shū)面合同。



 第十五條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)，必須符合國(guó)家有關(guān)設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，并按質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收。



 第十六條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合驗(yàn)收。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向主管部門(mén)提出綜合驗(yàn)收申請(qǐng)，主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)后一個(gè)月內(nèi)組織有關(guān)部門(mén)進(jìn)行綜合驗(yàn)收。綜合驗(yàn)收不合格的，不準(zhǔn)交付使用。

 綜合驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

 （一）規(guī)劃要求是否落實(shí)；

 （二）配套建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施是否建設(shè)完畢；

 （三）單項(xiàng)工程質(zhì)量驗(yàn)收手續(xù)是否完備；

 （四）拆遷補(bǔ)償安置方案是否落實(shí)；

 （五）物業(yè)管理是否落實(shí)；

 （六）其他。



 第十七條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量責(zé)任由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)。

 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與設(shè)計(jì)、施工單位的質(zhì)量責(zé)任關(guān)系，按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。




 第三章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)





 第十八條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合《
中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第
三十八條、第
三十九條的規(guī)定。

 轉(zhuǎn)讓中的受讓人應(yīng)當(dāng)在辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)后的十五日內(nèi)持土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同到主管部門(mén)備案，并辦理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)人變更等有關(guān)手續(xù)。

 受讓人繼續(xù)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)當(dāng)具備從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資格。



 第十九條 依法取得的土地使用權(quán)可以依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定作價(jià)入股，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。

 合資、合作雙方應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目確定后，依法設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。



 第二十條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和商品房屋銷(xiāo)售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同。



 第二十一條 商品房銷(xiāo)售（包括預(yù)售）前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)確定物業(yè)管理單位和方式，并載入商品房銷(xiāo)售合同。



 第二十二條 除享受?chē)?guó)家優(yōu)惠的居民住宅實(shí)行限價(jià)外，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和商品房銷(xiāo)售價(jià)格實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)。

 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、商品房屋現(xiàn)貨銷(xiāo)售合同簽訂之日起十五日內(nèi)將成交價(jià)格如實(shí)向主管部門(mén)申報(bào)；預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)在結(jié)算之日起十五日內(nèi)將成交價(jià)格如實(shí)向主管部門(mén)申報(bào)。

 瞞報(bào)或不實(shí)申報(bào)成交價(jià)格的，主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)提出正確的評(píng)估價(jià)格，提供稅務(wù)部門(mén)作為納稅基數(shù)。



 第二十三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)符合《
城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定。



 第二十四條 已經(jīng)預(yù)售商品房的，預(yù)售人轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，原商品房預(yù)售合同由項(xiàng)目受讓人繼續(xù)履行。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人、項(xiàng)目受讓人、商品房預(yù)購(gòu)人三方應(yīng)當(dāng)簽訂原商品房預(yù)售合同的補(bǔ)充合同。

 項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人、項(xiàng)目受讓人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)充合同簽訂之日起十五日內(nèi)，持補(bǔ)充合同到主管部門(mén)備案并辦理有關(guān)變更手續(xù)。



 第二十五條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工交付使用后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)留作自用或出租的房地產(chǎn)由其依法辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)。

 現(xiàn)貨銷(xiāo)售的商品房由購(gòu)買(mǎi)人在銷(xiāo)售合同簽訂之日起三十日內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)；預(yù)售的商品房由購(gòu)買(mǎi)人在結(jié)算之日起三十日內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)。




 第四章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)





 第二十六條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)組織，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的專營(yíng)企業(yè)和兼營(yíng)企業(yè)。



 第二十七條 除法律另有規(guī)定者外，設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《
中華人民共和國(guó)公司法》登記為有限責(zé)任公司或股份有限公司。

 原有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定逐步改組為規(guī)范化的公司。



 第二十八條 設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

 （一）有符合
公司法人登記的名稱和組織機(jī)構(gòu)；

 （二）有適應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)需要的固定的辦公用房；

 （三）注冊(cè)資本一百萬(wàn)元以上，且流動(dòng)資金不低于一百萬(wàn)元；

 （四）有四名以上持有專業(yè)證書(shū)的房地產(chǎn)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，兩名以上持有專業(yè)證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員；

 （五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

 省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)可以根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況，規(guī)定不低于上述第（三）、（四）項(xiàng)條件的注冊(cè)資本、流動(dòng)資金和專業(yè)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)人員條件。



 第二十九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的主管部門(mén)備案。

 備案必須提交以下文件：

 （一）公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（加蓋登記機(jī)關(guān)公章）；

 （二）公司章程；

 （三）公司的驗(yàn)資證明；

 （四）
公司法定代表人及總經(jīng)理的任職文件及個(gè)人資料；

 （五）經(jīng)濟(jì)、技術(shù)專業(yè)人員的資格證書(shū)、任職文件及其聘用合同；

 （六）主管部門(mén)規(guī)定的其他文件。



 第三十條 主管部門(mén)對(duì)設(shè)立公司手續(xù)完備的頒發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)》；對(duì)不符合公司設(shè)立條件的，提請(qǐng)工商行政主管部門(mén)處理。



 第三十一條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)，根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)人員和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等確定。

 各省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)按照建設(shè)部的要求并結(jié)合本地實(shí)際情況制定不同等級(jí)企業(yè)承擔(dān)不同規(guī)模開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)。



 第三十二條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施階段的主要事項(xiàng)和政府有關(guān)管理部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的審查、批準(zhǔn)、處理意見(jiàn)記錄在《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》中。

 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每半年和按項(xiàng)目各實(shí)施階段將《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》送主管部門(mén)驗(yàn)核。




 第五章 法律責(zé)任





 第三十三條 違反本辦法第九條的規(guī)定擅自開(kāi)工的，按《
城市規(guī)劃法》的有關(guān)規(guī)定，由城市規(guī)劃主管部門(mén)予以處罰。



 第三十四條 對(duì)下列行為，主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其停止活動(dòng)，并可處以項(xiàng)目投資總額百分之一以下的罰款：

 （一）違反本辦法第十條的規(guī)定，委托無(wú)相應(yīng)資格的單位承擔(dān)設(shè)計(jì)任務(wù)的；

 （二）違反本辦法第十四條的規(guī)定，委托無(wú)相應(yīng)資格的施工單位承擔(dān)施工任務(wù)的。



 第三十五條 違反本辦法第十八條第二款的規(guī)定，逾期不辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)人變更等有關(guān)手續(xù)的，主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期補(bǔ)辦，并可處以五萬(wàn)元以下的罰款。



 第三十六條 違反本辦法第二十二條的規(guī)定，不如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格的，主管部門(mén)可處以二十萬(wàn)元以下的罰款。



 第三十七條 對(duì)下列行為，主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)予以警告，責(zé)令限期改正，并可處以二萬(wàn)元以下的罰款：

 （一）違反本辦法第二十九條的規(guī)定，逾期未備案的；

 （二）偽造、涂改《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)》的；

 （三）不如實(shí)填寫(xiě)或不按規(guī)定時(shí)間交驗(yàn)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》的。



 第三十八條 主管部門(mén)的工作人員，玩忽職守、濫用職權(quán)、行賄受賄的，由其所在單位或上級(jí)主管部門(mén)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。




 第六章 附則



 第三十九條 在城市規(guī)劃區(qū)外國(guó)有土地上從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，參照本辦法執(zhí)行。



 第四十條 本辦法由建設(shè)部負(fù)責(zé)解釋。



 第四十一條 本辦法自一九九五年三月一日起施行。