• 【發(fā)布單位】建設部
• 【發(fā)布文號】建房字第298號
• 【發(fā)布日期】1993-04-16
• 【生效日期】1993-04-16
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】國家法律法規(guī)

建設部關于貫徹《國務院關于發(fā)展房地產業(yè) 若干問題的通知》有關問題的通知

建設部關于貫徹《國務院關于發(fā)展房地產業(yè)
 若干問題的通知》有關問題的通知
 
（1993年4月16日建房字第298號文發(fā)布）
各省、自治區(qū)、直轄市建委（建設廳），計劃單列市建委：

 為貫徹《國務院關于發(fā)展房地產若干問題的通知》（國發(fā)〔1992〕61號），加強房地產業(yè)的宏觀調控和管理，推動房地產業(yè)的健康發(fā)展，現(xiàn)對有關問題通知如下：



 一、加強對國有土地使用權出讓、轉讓的規(guī)劃管理，嚴格執(zhí)行建設部《城市國有土地使用出讓轉讓規(guī)劃管理辦法》。城市國有土地使用權出讓的投放量應當與城市土地資源、社會經(jīng)濟發(fā)展和市場需求相適應。城市規(guī)劃行政主管部門要根據(jù)城市規(guī)劃實施的步驟和要求，編制城市國有土地使用權出讓規(guī)劃和計劃，包括地塊數(shù)量、用地面積、地塊位置、出讓步驟等，以保證城市國有土地使用權的出讓有規(guī)劃、有步驟、有計劃地進行。城市國有土地出讓前應當制定控制性詳細規(guī)劃。出讓的地塊，必須具有城市規(guī)劃行政主管部門提出的規(guī)劃設計條件及附圖。經(jīng)規(guī)劃確定的土地地使用性質、容積率等，不得隨意更改，確有必要變更的，必須經(jīng)過嚴格的審批程序，并相應作好經(jīng)濟利益關系的調整。



 二、集體所有的土地，必須征用轉為國有后才能出讓。城市政府主管部門可通過招標或指定資質等級一、二級的房地產開發(fā)公司實施土地成片開發(fā)，依照規(guī)劃平整場地，建設給排水、供電、供熱、道路交通、通訊等設施，以形成工業(yè)用地和其他建設用地的條件。完成成片開發(fā)后的土地，可由城市政府結合項目實施土地使用權出讓?？h及縣級市指定資質等級三級的房地產開發(fā)公司承擔土地成片開發(fā)任務的，須報省級建設主管部門批準。



 三、房地產管理部門要認真做好房地產市場預測，定期發(fā)布市場信息，以加強對房地產投資方向的引導，減少投資的盲目性。要把解決城鎮(zhèn)居民住房，特別是困難戶的住房問題，作為房地產開發(fā)中的一項重要任務，在住宅小區(qū)建設和舊城改造中堅持推行綜合開發(fā)，大力發(fā)展普通標準商品住宅。政府主管部門應結合住房制度改革，管好用房住房基金，并多方籌集住宅建設資金，保證城鎮(zhèn)居民住房建設有穩(wěn)定的、逐年增長的資金來源；對為中低收入家庭建造的住宅應在土地利用計劃、規(guī)劃立項、商品房等方面優(yōu)先安排，并以地價、稅（費）率、融資等方面的優(yōu)惠條件予以鼓勵。城市中心區(qū)的改造，應按城市規(guī)劃要求優(yōu)先安排商業(yè)、服務業(yè)、金融業(yè)等項目，以適應第三產業(yè)的發(fā)展需要。各地應根據(jù)本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平和市場需求實際，從嚴掌握高檔別墅、高級寫字樓和高級賓館的建設。



 四、建立和培育房地產市場體系。土地使用權出讓要盡量通過招標方式，并注意結合考察投標者的資質及土地的利用方式等因素。協(xié)議出讓的土地，必須由政府組織的評估機構合理確定基準地價，任何單位和個人不得以任何理由壓低地價。協(xié)議方式出讓土地的價格應接近基準地價或市場價格。要建立土地使用權轉讓、商品房屋預售、商品房向境外銷售的審批制度。未達到土地使用權出讓合同的要求的土地不得轉讓，未達到一定投資比例和施工進度的商品房屋不得預售。各地房地產管理部門要盡快制定房地產轉讓管理辦法，建立健全房地產交易管理機構。土地使用權和房屋所有權的轉移（包括涉外房地產），必須依照規(guī)定到當?shù)胤康禺a市場交易管理部門辦理交易手續(xù)。要健全房地產產權登記、變更制度。建立公開的、完整的市場信息庫，并大力發(fā)展與房地產市場配套的物業(yè)估價、法規(guī)政策咨詢、信息咨詢、代理等中介服務。



 五、完善房地產價格體系，運用價格和稅收杠桿調節(jié)房地產經(jīng)營收益。各地應盡快開展土地分等定級工作，并嚴格按土地的不同區(qū)位、使用性質、容積率、級差收益和供求狀況等因素確定基準地價，作為土地出讓價格的基礎。各地房地產管理部門要認真執(zhí)行國家物價局、建設部《關于解決在房地產交易中國有土地收益流失問題的通知》。對未實行土地使用權出讓而進入市場的城鎮(zhèn)國有土地上的各類存量房屋出售、出租均收取土地收益金。同時，要建立房地產開發(fā)、經(jīng)營收益調節(jié)機制。在全國未作征收房地產增值稅的規(guī)定前，各地應根據(jù)本地情況，在房地產轉讓中對增值部分征收一定比例的增值費，以調節(jié)房地產開發(fā)、經(jīng)營中的過高收益。增值費上交當?shù)卣?，專項用于城市建設和土地開發(fā)。



 六、加強對外商投資房地產的引導和管理，使外商主要投向與鼓勵類引進項目配套的房地產開發(fā)，以及拆遷難度大、近期依靠內資實施改造有困難的舊城改造項目。對外商投資房地產，應根據(jù)項目規(guī)模規(guī)定其注冊資本、分期投入資金量、合資雙方股金份額等。中方不得為外商提供人民幣貸款和境內貸款擔保，以保證外資的真正投入。各地在吸引外資投入房地產上不得超越權限制定優(yōu)惠政策。



 七、提高房地產開發(fā)企業(yè)素質，端正經(jīng)營方向。要按照建設部、國家工商行政管理局的規(guī)定，嚴格對各類房地產開發(fā)企業(yè)的資質審批，并建立年檢制度，實行動態(tài)管理。對取得房地產開發(fā)經(jīng)營權的企業(yè)，在一年內無開發(fā)任務或未進行任何項目建設的，應及時取消其房地產開發(fā)經(jīng)營權。對項目型公司，凡項目結束或因故終止，應及時取消其該項目的開發(fā)經(jīng)營權。要嚴格限制那些不從事房地產開發(fā)而熱衷于投機牟利的行為。要加強對開發(fā)公司經(jīng)理及管理人員的培訓，切實提高企業(yè)管理水平。



 八、加強房地產業(yè)的法制建設和對房地產業(yè)的領導。要適應建立完善的房地產市場機制的需要，加強立法工作，建立健全房地產法律體系。各級建設主管部門要積極轉變政府職能，強化宏觀調控的職能，不直接干預企業(yè)的經(jīng)營活動，促進房地產企業(yè)轉換經(jīng)營機制，為加快房地產業(yè)的發(fā)展和促進房地產市場的健康發(fā)育提供服務。