• 【發(fā)布單位】最高人民法院
• 【發(fā)布文號】(90)民他字第33號
• 【發(fā)布日期】1990-10-29
• 【生效日期】1990-10-29
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】國家法律法規(guī)

最高人民法院《關(guān)于蘇水香訴丁學(xué)淼房屋買賣糾紛案的復(fù)函》

最高人民法院《關(guān)于蘇水香訴丁學(xué)淼房屋買賣糾紛案的復(fù)函》
 
（1990年10月29日（90）民他字第33號）
福建省高級人民法院：

 你院閩法告民申字〔1989〕025號《蘇水香訴丁學(xué)淼房屋買賣糾紛申訴案件的請示報告》及附卷宗收悉。經(jīng)研究，我們基本同意你院審判委員會的意見，即認(rèn)定丁學(xué)梅與丁學(xué)淼已分家析產(chǎn)沒有充分的事實根據(jù)，訟爭房屋應(yīng)屬丁家兄弟共有財產(chǎn)。鑒于丁學(xué)淼未經(jīng)共有人同意擅自出賣共有房產(chǎn)和買方不知情等情況，1979年一審調(diào)解時雙方就買賣關(guān)系部分有效達成的協(xié)議并無不當(dāng)。該調(diào)解在程序上是有不妥之處，但根據(jù)該案的具體情況和當(dāng)時的法律政策，以維持原調(diào)解處理為宜。請認(rèn)真做好申訴人的息訴工作，并將有關(guān)情況及處理結(jié)果通報省檢察院，爭取他們的支持。以上意見供參考。



附：

 福建省高級人民法院《關(guān)于蘇水香訴丁學(xué)淼房屋買賣糾紛

 申訴案件的請示報告》

 （閩法告民申字〔1989〕025號）



最高人民法院：

 我院立案復(fù)查的蘇水香與丁學(xué)淼房屋買賣糾紛申訴案，因我們與省檢察院對該案認(rèn)識尚不一致，且在適用法律政策上沒有把握，現(xiàn)請示如下：



（一）案件的基本事實和原審情況：

 申訴人（原審原告）：蘇水香，女，36歲，漢族，古田縣人，職工，住泰寧縣水電局宿舍。

 被申訴人（原審被告）：丁學(xué)淼，又名丁漢儀，男，58歲，漢族，古田縣人，退休干部，住古田縣躍進路東5弄10號。

 原審第三人：丁學(xué)梅，又名丁玉如，男，80歲，漢族，古田縣人，住古田縣新城鎮(zhèn)和平路1弄30號。

 訟爭屋座落古田縣新城鎮(zhèn)勝利街和平路1弄31號，為磚木結(jié)構(gòu)的3間平房。

 丁學(xué)淼與丁學(xué)梅系同胞兄弟，其父丁麻九（又名丁云青，1959年死亡）解放前在古田縣舊城租賃一間店屋開京果店，購買一座平房居住，又在平房后面建一座四扇樓房和一座酒庫。土改時，丁麻九被評為地主，其居住的樓房右邊一半和平房右邊一半被人民政府沒收。1951年丁麻九將租來的店鋪交給長子丁學(xué)梅經(jīng)營，酒庫交次子丁學(xué)淼經(jīng)營管理，房屋沒有分割，并說明父親丁麻九由丁學(xué)梅贍養(yǎng)，繼母李月英由丁學(xué)淼贍養(yǎng)。1952年，古田縣發(fā)洪水，平房倒塌，丁家利用該房部分舊料在原平房左邊地基上重建二層木瓦結(jié)構(gòu)的樓房共4間，建房后曾租給鄭新建做客店，房租由丁麻九的妻子李月英收取。丁學(xué)森于1952年至1954年外出讀書，酒庫由丁麻九代為經(jīng)營。1958年，古田縣建水庫舊城為庫區(qū)，人民政府將丁麻九的兩座樓房、一座酒庫丈量、登記、評級，其中新棱房四間計66．76平方米，評等級為三中，3舊樓房6間計68．38平方米，評等級為“二下”；另有廳30．71平方米，酒庫120．19平方米，總共面積為286．04平方米。該房全部以丁麻九的戶頭入冊。移至新城后，分配給勝利街和平路一弄46號平房六間，產(chǎn)權(quán)人仍為丁麻九。每間面積為10．5平方米，每間估價252元，共計1512元。1962年縣移民辦按“六二”方案將舊城286．04平方米的房屋估價5282．20元。經(jīng)結(jié)算，應(yīng)再補3742．20元，扣除集體維修房屋費567元，余款3203，20元，于1982年發(fā)還給產(chǎn)權(quán)人丁麻九。該款經(jīng)丁學(xué)梅與丁學(xué)淼商量后，丁學(xué)梅、丁學(xué)淼各分得1301，60元，丁學(xué)梅的兒子丁壽長因有照料李月英，也分得600元。。

 移至新城房屋后，丁麻九夫婦居住訟爭的3間里，丁學(xué)梅一家另立戶口居住另外3間，丁學(xué)淼居住其岳母家。移民后第2年（1959年），丁麻九去世，訟爭屋3間由李月英居住，丁學(xué)淼女兒從鄉(xiāng)下來時，也住這里。李月英每月由丁學(xué)淼付給生活費自行生活。1972年9月，李月英故去，丁學(xué)梅（當(dāng)時在服刑）的妻子和丁學(xué)淼將繼母遺下的衣物、用品作了處分。訟爭屋則先由丁學(xué)淼鎖著。2個月后出租給蘇水香與黃瑞瓜母女居住，租金由丁學(xué)淼收取。1974年2月，丁學(xué)淼將這3間房屋出賣給蘇水香，蘇水香與丁學(xué)淼訂立了《讓售房間約字》，由丁學(xué)淼的女婿周萬回作中人，李松年代筆。約字內(nèi)容：“我承祖業(yè)有平房陸間，址勝利街和平路1弄23號，我兄弟2人各3間，靠新豐方向一邊的3間是我的，因我與兄丁玉如長期不睦，際此情況，我或我的后代與他們同居，看來有許多不便之處，故將此3間房間（2間住房1間廚房）賣給本街蘇水香永遠(yuǎn)為業(yè)，得價為600元，該款由我親收，另行再買。”蘇水香當(dāng)場付300元，其余款以戒指、項鏈、手表、衣物等作抵押，一年內(nèi)付清了款。并收回抵押物。黃瑞瓜自承租該房起，均在這3間房屋居住。據(jù)丁學(xué)梅和丁學(xué)淼稱，丁學(xué)梅得知賣房后就向丁學(xué)淼提出異議。1974年10月1日，兩兄弟在妹夫林秀禎等人主持下，訂立了“立分房屋合同字”，合同內(nèi)容：梅（丁學(xué)梅）在生父厝屋前面蓋了店屋一座，樓上樓下共計4間，以為梅經(jīng)業(yè)生活，后來為了建設(shè)水庫遷城，就將梅的店屋測量面積平方米合并于梅的先父丁麻九戶內(nèi)……但4、5、6號3間，歸還梅的店屋額下，是梅居住，更有1、2、3號3間是先父、繼母居住……先父所遺的1、2、3號3間房產(chǎn)，是梅兄弟共有……將3號1間給予梅，2號1間給與淼，更剩1號1間，以留梅兄弟公共。1975年2月，因黃瑞瓜不讓丁學(xué)梅從她廚房通行，雙方產(chǎn)生糾紛。從此丁學(xué)梅開始向黃瑞瓜討房，黃不還房。經(jīng)居委會與鎮(zhèn)革委會多次調(diào)解未成。1975年3月12日，城關(guān)鎮(zhèn)革委會將此案報請縣法院處理。古田縣法院進行了多次案外調(diào)解未成。1978年4月23日又召集丁學(xué)淼和丁壽長進行調(diào)解，雙方達成了（78）古法民字第39號調(diào)解協(xié)議：（1）丁學(xué)淼同意退出一間半房屋還其兄丁學(xué)梅，（2）丁學(xué)淼多賣給黃瑞瓜的一間半房屋，丁學(xué)淼愿意向買主黃瑞瓜贖回歸還丁學(xué)梅。調(diào)解沒通知蘇水香和黃瑞瓜參加。調(diào)解后不久，黃瑞瓜和丁壽長又發(fā)生沖突，丁壽長打了黃瑞瓜，黃瑞瓜帶人砸了丁壽長家。1978年11月，縣法院和鎮(zhèn)公安派出所、居委會到黃瑞瓜家強制執(zhí)行（78）古法民字第39號調(diào)解協(xié)議。黃瑞瓜不在家，縣法院封了黃瑞瓜的廚房。1979年元月份，黃瑞瓜從外地回來，縣法院又和鎮(zhèn)公安派出所、居委會到黃瑞瓜家將其廚房門鎖砸開，將東西強行搬出，從此該房歸還給丁學(xué)梅。執(zhí)行后，縣法院還用宣傳車到13個公社宣傳反革命家屬黃瑞瓜強買房屋。1979年2月3日，縣法院通知在太寧縣工作的蘇水香回到古田縣，縣法院分別對蘇水香、丁學(xué)淼、丁學(xué)梅進行談話，做了筆錄，并叫3人分別寫保證書。蘇水香的丈夫林家彬?qū)懥艘粡埍ＷC書，內(nèi)容是：“原有丁學(xué)淼賣我3間房屋，由于丁學(xué)淼兄弟相爭，經(jīng)丁學(xué)淼與我商量，我同意退出1間，丁學(xué)淼同意2間房屋繼續(xù)賣我，我也同意繼續(xù)買此2間，并要求法院辦個永久手續(xù)，以后永不后悔?！庇商K水香在保證書上印上指模?？h法院根據(jù)丁學(xué)梅、丁學(xué)淼、蘇水香3方意志的表示制作了（79）古法字第005號調(diào)解書，但3方均未在協(xié)議上簽字。該調(diào)解書內(nèi)容：“丁學(xué)淼愿將應(yīng)得的2間房屋同意繼續(xù)賣給蘇水香?！焙罂h法院于2月7日將調(diào)解書寄給太寧縣池潭電站安裝隊蘇水香收，同時丁學(xué)森也將200元款寄到太寧縣池潭電站?？罴罢{(diào)解書均由蘇水香的丈夫林家彬收下：林家彬在送達證上簽了字，后蘇水香將200元款寄給了寧德中院（確切寄款日期已無法查證），并向?qū)幍轮性禾岢錾暝V。中院于1982年11月將款及申訴信轉(zhuǎn)給縣法院。并將此情況書面通知蘇水香。這之后蘇水香不斷向省、地、縣法院及中央、省委、省政府、報社等部門申訴，黃瑞瓜不斷上訪。1987年，縣法院重新立案審理，于1987年4月1日以（87）古法民字第10號民事判決書判決：一、座落勝利街和平路1弄30號至31號平房6間，3間房屋屬于丁學(xué)梅個人所有，另3間屬丁學(xué)梅與丁學(xué)淼共有；二、丁學(xué)淼應(yīng)繼承的一間半除一間賣給蘇水香外，另外半間應(yīng)優(yōu)先賣給丁學(xué)梅；三、丁學(xué)梅應(yīng)退還蘇水香原賣房款200元。判決后，蘇水香不服，上訴于寧德地區(qū)中級人民法院。寧德中院認(rèn)為。原審人民法院未按審判監(jiān)督程序，對已發(fā)生法律效力的調(diào)解書未作認(rèn)定，以一審程序進行審理，違反法定程序。于1987年9月23日以〔1987〕寧法民裁字第106號裁決：撤銷古田縣人民法院〔1987〕古法民字第10號判決，發(fā)回古田縣人民法院重審。古田縣人民法院于1988年5月17日以（88）古法民字第014號判決書進行判決：駁回申訴，維持（79）古法民字第005號調(diào)解書。蘇水香不服，又上訴于寧德中院、中院認(rèn)為：訟爭3間房屋原系丁學(xué)梅和丁學(xué)淼共同繼承的共有財產(chǎn)，丁學(xué)淼在房屋產(chǎn)權(quán)有爭議的情況下未經(jīng)共有人丁學(xué)梅同意擅自出賣共有房屋是錯誤的，其買賣關(guān)系無故。1979年當(dāng)事人經(jīng)法院調(diào)解自愿達成的協(xié)議不違反法律政策，且已實際履行，應(yīng)予維護；上訴人所提訟爭房屋屬丁學(xué)淼所有及1979年法院調(diào)解系強迫不實。于1988年9月20日以〔1988〕寧地法民上字第117號民事判決書判決：駁回上訴，維持原判。判決后蘇水香又提出申訴。其申訴理由：1．舊城106號、108號房屋產(chǎn)權(quán)均屬丁麻九所有，丁學(xué)梅沒在舊城單獨蓋房子。2．新城6間房子，丁學(xué)梅、丁學(xué)淼兄弟已各分3間。3．1979年調(diào)解不合法，是強迫調(diào)解，是先強制執(zhí)行后調(diào)解。4．調(diào)解之前已執(zhí)行，不存在自愿履行的問題。經(jīng)我院查閱原審案卷及調(diào)查認(rèn)為：訟爭屋系丁學(xué)梅與丁學(xué)淼共有財產(chǎn)：1979年2月3日調(diào)解協(xié)議是蘇水香自愿辦的手續(xù)，并已送達和履行，據(jù)此于1989年9月7日以閩法告民申字〔1989〕第005號通知駁回了蘇水香的無理申訴。蘇水香仍不服，黃瑞瓜繼續(xù)到省檢察院等部門申訴。



（二）省檢察院對該案的看法

 省檢察院接到蘇水香與黃瑞瓜的申訴后，向我院借閱了全部卷宗，并于1989年11月29日和1990年5月3日兩次發(fā)函給我院，建議對該案提起再審。省檢察院在函中提出：

 一、1978年丁壽長訴丁學(xué)淼“盜賣”房屋一案的調(diào)解，丁壽長不是合法的當(dāng)事人，該調(diào)解協(xié)議不合法：接著執(zhí)行完畢后，原審法院對蘇水香與丁學(xué)淼房屋糾紛再作“背靠背”調(diào)解，先執(zhí)行后調(diào)解，調(diào)解書未直接送達蘇水香本人，該調(diào)解無效。同時原審法院把申訴案件作為起訴受理并按一審程序?qū)徖?，違反了訴訟程序。

 二、新城安置的六間平房應(yīng)認(rèn)定為丁麻九遺產(chǎn)，而丁學(xué)梅以在舊城自建有房屋為借口，要獨占6間中的3間，另3間才是祖上遺產(chǎn)的論斷是違背客觀事實的，一審、二審均在這個指導(dǎo)思想下審理本案，從而導(dǎo)致了認(rèn)定事實上的錯誤和處理上的不公。

 三、丁學(xué)梅與丁學(xué)森事實上已分家析產(chǎn)，主要依據(jù)有：

 1．丁家兄弟早在1951年丁麻九健在時已分家，學(xué)梅分得京果店，學(xué)淼分得酒庫，丁麻九夫婦分別由兄弟2人贍養(yǎng)，丁學(xué)梅與丁學(xué)淼也分開居住。

 2．移居新城所分配的6間平房丁家兄弟各分3間。

 3．繼母死后丁家兄弟將繼母遺下的衣物等又作了一次分割。

 4．1972年初，丁學(xué)森將屬自己份額的3間房屋出租給黃瑞瓜居住，1974年2月又將該屋賣給蘇水香，并在賣契中寫明“祖業(yè)有6間平房，我兄弟2人各3間，靠新豐方向一邊的3間是我的，因我與兄丁學(xué)梅長期不和，我們后代與他同居有許多不便，故將3間房屋賣給蘇水香永遠(yuǎn)為業(yè)?！?
 5．專門對古田縣城關(guān)鎮(zhèn)勝利街居委會搞了一個民間分家析產(chǎn)專項調(diào)查，有“父母指定型”和“鬮書”型兩種，丁家屬“父母指定型”。

 6．移民房屋補償費底冊也是按兄弟2人平均領(lǐng)取。



（三）我院審委會討論情況

 我院審委會接到省檢察院的兩次函后，干1990年3月7日和7月10日兩次對該案進行了認(rèn)真討論，一致認(rèn)為1979年（79）古法字第005號調(diào)解書應(yīng)予維持，理由是：

 一、1979年調(diào)解協(xié)議雖然在程序上存在著問題，但該調(diào)解是在《
民事訴訟法》公布之前進行的，雙方當(dāng)事人分別寫了保證書，調(diào)解書是根據(jù)保證書內(nèi)容形成的，說明該調(diào)解書是雙方一致意思的表示，而且送達時蘇水香當(dāng)時并沒提出異議，事隔2年之后才申訴，不能說她當(dāng)時不同意調(diào)解，從法律上說該調(diào)解書亦已生效。此外，該調(diào)解在內(nèi)容上是部分買賣有效，也符合1979年最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事法律政策的意見》的精神。

 二、新城安置的六間平房均是丁麻九夫婦的遺產(chǎn)，有移民底冊和產(chǎn)權(quán)證為證，丁麻九夫婦死后，這6間平房自應(yīng)由丁家兄弟倆共同繼承，為丁家兄弟共同財產(chǎn)。

 三、省檢察院在認(rèn)定新城六間平房為丁麻九遺產(chǎn)的同時，又提出了用以證明丁家兄弟事實上已析產(chǎn)的六條顯然是自相矛盾的。其事實應(yīng)為：

 1．丁麻九1951年曾將京果店（店房系租賃的）交丁學(xué)梅經(jīng)營，酒庫交給丁學(xué)淼管理，至于兩座住房則沒有分。由于丁學(xué)淼大部時間在外讀書，酒庫由丁麻九代管，直到1958年移民，房產(chǎn)底冊上舊城全部房產(chǎn)的業(yè)主仍為丁麻九。

 2．新城六間房屋產(chǎn)權(quán)證業(yè)主至訟爭屋出賣時仍為丁麻九，將丁家兄弟各居住使用3間作為已析產(chǎn)依據(jù)是不充分的。

 3．不能以丁家兄弟對繼母所遺衣物等分割，從而推斷房屋已經(jīng)析產(chǎn)。

 4．丁學(xué)淼在賣房字約中稱“祖業(yè)有平房六間，我兄弟2人各3間，靠新豐方向一邊的3間是我的”僅是學(xué)淼單方表示，并未得到學(xué)梅認(rèn)可。事實上，在賣房不久學(xué)梅就提出了異議。

 5．民間析產(chǎn)不一定都有鬮書，但不能因為該案沒有鬮書就推定為系“父母指定型”析產(chǎn)，況且既然是遺產(chǎn)怎么又出現(xiàn)“父母指定”？

 6．舊城房屋補貼費是丁學(xué)梅兒子丁壽長因有照顧祖母李月英先分600元，后學(xué)梅、學(xué)淼各分得1301．60元。如果說是兄弟二人平分，丁學(xué)梅應(yīng)分?jǐn)?shù)額為1601．60元，丁壽長替丁學(xué)淼照顧了李月英，應(yīng)從學(xué)淼名下扣除600元，但事實不是這樣。此外，省檢在院“建議”中引用《
民法通則》第
58條第3、4項關(guān)于欺詐、脅迫、惡意串通，第
59條關(guān)于重大誤解、顯失公平等均與本案事實難以聯(lián)系。

 綜上所述，審判委員會認(rèn)為：（一）新城六間房屋屬丁麻九夫婦遺產(chǎn)，應(yīng)由丁家兄弟共同繼承，在未析產(chǎn)前應(yīng)為雙方共同共有財產(chǎn)。（二）丁學(xué)淼未經(jīng)共有人同意私自出賣共有財產(chǎn)，應(yīng)認(rèn)定買賣關(guān)系無效?？紤]到買方不知情，原審按部分有效處理，符合1979年最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事法律政策的意見》之規(guī)定。因此，1979年（79）古法字第005號調(diào)解書應(yīng)予維持。

 當(dāng)否，請批示。