• 【發(fā)布單位】作者：王煒
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• 【發(fā)布日期】2012-06-13 15:23:08
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• 【所屬類(lèi)別】立法追蹤

-全國(guó)層面的管理辦法出臺(tái) 公租房：建好管好住好-

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前出臺(tái)《公共租賃住房管理辦法》，對(duì)公租房的申請(qǐng)條件、運(yùn)營(yíng)監(jiān)管、退出機(jī)制等作出明確規(guī)定。這是我國(guó)開(kāi)始大規(guī)模建設(shè)公租房、并將公租房作為重點(diǎn)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)以來(lái)，首次出臺(tái)全國(guó)層面的公租房管理辦法。



 《辦法》對(duì)公租房的租金標(biāo)準(zhǔn)、準(zhǔn)入門(mén)檻、退出機(jī)制等都作出了相應(yīng)的規(guī)定。



 北京等一些城市已經(jīng)出臺(tái)了地方性的公租房管理辦法，盡管住建部政策的出臺(tái)顯得有點(diǎn)慢，但對(duì)很多尚未出臺(tái)明確公租房管理辦法的中小城市而言，能起到較強(qiáng)的指導(dǎo)和約束作用。



 【核心觀點(diǎn)】



 降低準(zhǔn)入門(mén)檻，有利于公租房的供應(yīng)和需求更好地匹配，使有限的資源更充分地發(fā)揮作用。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，放寬甚至取消公租房的戶籍限制，是大勢(shì)所趨。



 公租房的大規(guī)模建設(shè)和規(guī)范建設(shè)，一方面能夠拉低區(qū)域租賃均價(jià)，有助于市場(chǎng)租金回調(diào)；同時(shí)，也能分流部分住房需求，有助于引導(dǎo)公眾形成先租后買(mǎi)的住房消費(fèi)觀。



 《辦法》對(duì)公租房的退出機(jī)制做出了較為細(xì)致的規(guī)定，有助于改善各地普遍面臨的公租房退出難。但政策的執(zhí)行到位，仍是公租房能否發(fā)揮設(shè)想作用的關(guān)鍵。



 一 問(wèn) 戶籍限制為何放寬



 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部12日公布的《公共租賃住房管理辦法》提出，申請(qǐng)公共租賃住房，必須同時(shí)滿足以下條件：申請(qǐng)人在本地?zé)o住房或者住房面積低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；申請(qǐng)人的收入、財(cái)產(chǎn)低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；申請(qǐng)人為外來(lái)務(wù)工人員的，在本地穩(wěn)定就業(yè)達(dá)到規(guī)定年限。



 這樣的規(guī)定，實(shí)際上放寬了戶籍限制。為什么做這樣的規(guī)定？



 目前，北京、重慶等地已經(jīng)提出放寬公租房的戶籍限制，非本地戶籍的外來(lái)務(wù)工人員只要有穩(wěn)定就業(yè)，就能申請(qǐng)。大多數(shù)城市做出這樣的規(guī)定，說(shuō)明放寬甚至取消公租房的戶籍限制，是大勢(shì)所趨。



 去年起，國(guó)務(wù)院明確提出要以公租房為重點(diǎn)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。這主要是因?yàn)殡S著城鎮(zhèn)化發(fā)展，新就業(yè)的職工和進(jìn)城務(wù)工人員群體越來(lái)越大，還有一部分不符合分配廉租住房的居民有階段性的住房需求，公共租賃住房正是為了滿足這類(lèi)需求。



 這就決定了公租房的覆蓋群體比較寬，城鎮(zhèn)中等偏下收入家庭、城市大學(xué)生以及進(jìn)城務(wù)工人員，都是公租房的保障對(duì)象。如果對(duì)公租房申請(qǐng)對(duì)象設(shè)定戶籍門(mén)檻，只有本地戶籍居民能申請(qǐng)，就不可能實(shí)現(xiàn)這么寬的覆蓋范圍。



 可是，放寬了戶籍限制，會(huì)不會(huì)導(dǎo)致公租房目前的建設(shè)和供應(yīng)規(guī)模供不應(yīng)求呢？



 記者在采訪中了解到的情況，似乎證明這樣的擔(dān)憂并無(wú)必要。



 現(xiàn)在不少城市新建的公租房進(jìn)入分配階段，出現(xiàn)了一個(gè)出乎意料的現(xiàn)象——公租房有這么多優(yōu)點(diǎn)，但在一些城市建成后卻分配不出去，申請(qǐng)的家庭不是很踴躍。這除了和公租房的位置比較偏遠(yuǎn)有關(guān)，另一個(gè)原因就是設(shè)置了過(guò)高的門(mén)檻，尤其是戶籍門(mén)檻。



 一般來(lái)說(shuō)，本地居民即使沒(méi)有住房，也一直較為穩(wěn)定地租住，對(duì)公租房的需求沒(méi)有那么迫切。但受制于戶籍門(mén)檻，真正急需公租房的新就業(yè)人員和外來(lái)務(wù)工人員沒(méi)法租。于是形成了公租房建了租不出去，真正想租的人卻租不到的尷尬局面。



 降低門(mén)檻，有利于公租房的供應(yīng)和需求更好地匹配，使有限的資源更充分地發(fā)揮作用。



 二 問(wèn) 樓市調(diào)控有何影響



 未來(lái)公租房將成為保障房的主要形式，《辦法》的出臺(tái)為公租房建設(shè)管理創(chuàng)造了更好的條件，相信會(huì)有助于加快公租房建設(shè)進(jìn)度。大量建設(shè)公租房，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)和租金會(huì)有什么影響？



 不少業(yè)內(nèi)人士所認(rèn)為的“保障房建設(shè)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響”，現(xiàn)在來(lái)看，主要體現(xiàn)在公租房這一品種。



 公租房的大規(guī)模建設(shè)和規(guī)范建設(shè)，無(wú)論對(duì)住房租賃市場(chǎng)還是買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，都會(huì)產(chǎn)生較大的影響。



 《通知》明確提出公租房的租金要低于市場(chǎng)租金。目前各地公租房房租基本上在市場(chǎng)租金的七成左右，有些城市低至三成，優(yōu)惠的租金對(duì)租房族無(wú)疑是一種利好。



 去年以來(lái)，大城市房租持續(xù)上漲，給租房族帶來(lái)很大壓力。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，5月全國(guó)住房租金價(jià)格同比上漲2.2%，環(huán)比上漲0.2%。



 導(dǎo)致租金上漲的主要原因是出租房屋持有成本和收入預(yù)期的提高，照目前的趨勢(shì)，房租繼續(xù)上漲將維持比較長(zhǎng)的時(shí)間。在畢業(yè)季即將到來(lái)的6月份，租金很可能因?yàn)樾枨蟮募谐霈F(xiàn)，而再次明顯上漲。各地目前對(duì)租賃市場(chǎng)的調(diào)控手段匱乏，公租房等房源的供給量并不多。



 公租房入市，意味著政府手中直接可以有參與市場(chǎng)交易的租賃房源，可以直接拉低區(qū)域租賃均價(jià)，公租房?jī)r(jià)格也對(duì)區(qū)域租金有直接的示范作用。同時(shí)，公租房保障對(duì)象包含了之前需要租房的外地人群，稀釋了普通租賃市場(chǎng)的需求，也有利于拉動(dòng)市場(chǎng)租金回調(diào)。



 從這個(gè)意義上看，公租房應(yīng)當(dāng)加快入市，否則租金依然有可能長(zhǎng)期上漲。



 同時(shí)，公共租賃住房大量推出，一定程度上能夠吸引一部分住房需求。



 比如不少剛剛畢業(yè)的大學(xué)生，盡管收入不是特別高，但由于房源不穩(wěn)定、市場(chǎng)租金價(jià)格較高等原因，使得他們都作出了較為趨同的選擇——必須買(mǎi)房。如果能夠提供租金相對(duì)較低的公共租賃住房，可以分流一部分住房需求，也有助于引導(dǎo)公眾形成先租后買(mǎi)的住房消費(fèi)觀。



 三 問(wèn) 退出機(jī)制如何完善



 公租房產(chǎn)權(quán)屬于政府，將來(lái)退出就會(huì)成為一個(gè)難題。目前各地也沒(méi)有更妥善的方法解決退出難，《辦法》是如何規(guī)定的？



 相對(duì)于廉租房而言，公租房覆蓋人群范圍廣，而且保障對(duì)象的收入彈性比較大，如果收入漲了，不符合保障條件，應(yīng)該退出。隨著公租房越來(lái)越多地建成交付，退出難的問(wèn)題會(huì)越來(lái)越明顯。



 如何妥善地讓不符合保障條件的家庭退出公租房，是各地普遍面臨的難題。



 在執(zhí)行過(guò)程中，由于缺乏國(guó)家層面有關(guān)法律法規(guī)的指引，執(zhí)行起來(lái)也缺乏底氣。這次《辦法》對(duì)公租房的退出機(jī)制做出了較為細(xì)致的規(guī)定，有助于改善這一情況。



 《辦法》明確了3種應(yīng)當(dāng)退出或接受懲罰的情形。



 一是承租人有轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者擅自調(diào)換，改變用途，破壞或者擅自裝修且拒不恢復(fù)原狀，在公共租賃住房?jī)?nèi)從事違法活動(dòng)，無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)6個(gè)月閑置公共租賃住房的，應(yīng)當(dāng)退回公共租賃住房；拒不退回的，住房保障主管部門(mén)可以依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。同時(shí)將給予按市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)繳從違法行為發(fā)生之日起的租金，記入公共租賃住房管理檔案，處以1000元以下罰款；有違法所得的，處以違法所得3倍以下但不超過(guò)3萬(wàn)元罰款的行政處罰。



 二是承租人累計(jì)拖欠6個(gè)月租金、未按規(guī)定申請(qǐng)續(xù)租的，應(yīng)當(dāng)騰退公共租賃住房；拒不騰退的，所有權(quán)人或者其委托的運(yùn)營(yíng)單位可以向人民法院提起訴訟，要求其騰退。



 三是承租人有不符合續(xù)租條件、獲得其他住房并不再符合公共租賃住房配租條件和承租或承購(gòu)其他保障性住房等情形的，應(yīng)當(dāng)在給予的搬遷期內(nèi)騰退。搬遷期滿不騰退，承租人確無(wú)其他住房的，可以按照市場(chǎng)價(jià)格繼續(xù)承租；有其他住房的，所有權(quán)人或其委托的運(yùn)營(yíng)單位可以依法向人民法院起訴，要求承租人騰退。



 這樣的退出條件，既有一定的震懾力，也體現(xiàn)了以人為本的精神，執(zhí)行起來(lái)相對(duì)應(yīng)該容易一些。



 總的來(lái)說(shuō)，《辦法》的出臺(tái)使公租房的相關(guān)政策更加完備，現(xiàn)在的關(guān)鍵就是要將政策執(zhí)行到位，這樣才能更有利于發(fā)揮公租房的作用。