• 【發(fā)布單位】作者：吳坤
• 【發(fā)布文號(hào)】--
• 【發(fā)布日期】2005-08-04 16:50:29
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• 【文件來源】來源：法制日?qǐng)?bào)
• 【所屬類別】立法追蹤

-物權(quán)法草案十大問題反映突出-

物權(quán)法草案自7月10日向社會(huì)公布以來，各地群眾積極提出意見。全國(guó)人大常委會(huì) 法制工作委員會(huì)民法室負(fù)責(zé)人近日接受記者采訪時(shí)，詳細(xì)介紹了群眾的意見和建議。



 問題一：哪些主體屬于草案所稱的權(quán)利人



 關(guān)鍵詞一：權(quán)利人



 草案規(guī)定：為明確物的歸屬，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)，充分發(fā)揮物的效用，維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，維護(hù)國(guó)家基本經(jīng)濟(jì)制度，制定本法。



 意見：明確規(guī)定哪些主體屬于草案所稱的“權(quán)利人”。



 理由：草案對(duì)物權(quán)主體“權(quán)利人”的范圍規(guī)定得不夠明確。



 關(guān)鍵詞二：平等主體



 草案規(guī)定：本法調(diào)整平等主體之間因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)關(guān)系。



 意見：修改“平等主體”的規(guī)定。



 理由：草案所稱的“平等主體”不夠確切，有一些物權(quán)關(guān)系并不屬于平等主體之間的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，例如征收、征用、國(guó)有土地使用權(quán)出讓、不動(dòng)產(chǎn)登記等。



 問題二：不動(dòng)產(chǎn)登記制度如何完善



 關(guān)鍵詞一：自然資源



 草案規(guī)定：依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。



 意見：國(guó)家所有的自然資源也要登記，建議明確規(guī)定由哪個(gè)部門登記、管理、開發(fā)和使用。



 理由：草案的規(guī)定不利于對(duì)國(guó)家所有的自然資源的管理，也不利于對(duì)自然資源的利用。



 關(guān)鍵詞二：統(tǒng)一登記



 草案規(guī)定：國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。



 意見：這很難實(shí)行。



 理由：這意味著相關(guān)部門要合署辦公或者合并，要修改相關(guān)法律、法規(guī)，難度較大，具體執(zhí)行起來各地也難以到位。



 關(guān)鍵詞三：預(yù)告登記



 草案規(guī)定：當(dāng)事人約定買賣房屋或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，債權(quán)人為限制債務(wù)人處分該不動(dòng)產(chǎn)，保障將來取得物權(quán)，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。債權(quán)人已經(jīng)支付一半以上價(jià)款或者債務(wù)人書面同意預(yù)告登記的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行預(yù)告登記。



 意見：刪除預(yù)告登記的限制條件。



 理由：預(yù)告登記制度可以有效抑制開發(fā)商一房多售。但是房屋預(yù)售很多采取按揭貸款支付方式，建設(shè)期間很少有購(gòu)房者支付一半以上價(jià)款的，建議刪除關(guān)于預(yù)告登記“債權(quán)人已經(jīng)支付一半以上價(jià)款或者債務(wù)人書面同意預(yù)告登記的”限制條件。



 關(guān)鍵詞四：費(fèi)用



 草案規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)不得按不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)額的比例收取，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)務(wù)院規(guī)定。



 意見：明確具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)的上限。



 理由：實(shí)踐中不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)給公民帶來了較為沉重的負(fù)擔(dān)，建議草案明確具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)的上限，以杜絕登記中的亂收費(fèi)現(xiàn)象。



 問題三：是否界定征收征用中的“公共利益”和“合理補(bǔ)償”



 關(guān)鍵詞一：公共利益



 草案規(guī)定：為了公共利益的需要，縣級(jí)以上人民政府依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，可以征收、征用單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)。



 意見：應(yīng)當(dāng)對(duì)“公共利益”進(jìn)行必要的定義。



 理由：草案對(duì)什么是“公共利益”沒有明確的界定，缺乏判斷的標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)踐中容易被濫用。應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步對(duì)“公共利益”進(jìn)行必要的定義，例如修建市政設(shè)施，包括建廣場(chǎng)、車站、機(jī)場(chǎng)、公園、公路、劇院、人行天橋等，屬于“公共利益”范圍，房地產(chǎn)開發(fā)商以盈利為目的開發(fā)寫字樓則不屬于“公共利益”的范圍。



 關(guān)鍵詞二：合理補(bǔ)償



 草案規(guī)定：征收、征用單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定給予補(bǔ)償；沒有國(guó)家規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)給予合理補(bǔ)償。



 意見：對(duì)什么是合理補(bǔ)償作出明確規(guī)定。



 理由：“合理補(bǔ)償”沒有確切的標(biāo)準(zhǔn)，在征收、征用的實(shí)踐中，往往損害權(quán)利人的合法權(quán)益。建議規(guī)定國(guó)家的征收、征用必須根據(jù)獨(dú)立的中介機(jī)構(gòu)作出的評(píng)估進(jìn)行補(bǔ)償，征收、征用方與被征收、征用方應(yīng)當(dāng)簽訂補(bǔ)償合同。也有人建議，應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定按市場(chǎng)價(jià)給予補(bǔ)償。



 問題四：國(guó)家和集體所有權(quán)的規(guī)定如何進(jìn)一步明確



 關(guān)鍵詞一：城鎮(zhèn)集體所有權(quán)



 草案規(guī)定：城鎮(zhèn)集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，屬于勞動(dòng)群眾集體所有。



 意見：對(duì)城鎮(zhèn)集體財(cái)產(chǎn)的范圍細(xì)化。



 理由：草案中集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)的范圍不夠清晰，建議草案對(duì)這一范圍進(jìn)行細(xì)化，明確什么是勞動(dòng)群眾集體所有，由誰(shuí)代表集體行使城鎮(zhèn)集體所有權(quán)。



 關(guān)鍵詞二：空域空間



 草案規(guī)定：無(wú)



 意見：應(yīng)將空域、空間列入國(guó)家所有的范疇。



 理由：領(lǐng)空是一個(gè)國(guó)家的主權(quán)，神圣不可侵犯；建筑物頂部以上部分的空間歸屬問題，因在法律上并無(wú)明確界定，由此引起的糾紛和矛盾較多，以法律形式對(duì)空域、空間的所有權(quán)進(jìn)行明確，有利于減少民間的糾紛和矛盾，有利于空域、空間資源的開發(fā)和利用。



 問題五：如何保證業(yè)主的停車位



 關(guān)鍵詞：停車位



 草案規(guī)定：會(huì)所、車庫(kù)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。



 意見：要從法律上進(jìn)一步保證業(yè)主擁有停車位。



 理由：有人提出，草案的上述規(guī)定不全面，易引起糾紛。在房地產(chǎn)買賣合同糾紛的司法實(shí)踐中，該條款經(jīng)常被房地產(chǎn)商引用，證明自己取得會(huì)所、車庫(kù)的所有權(quán)。建議對(duì)約定的性質(zhì)、形式和合法性作出明確規(guī)定，例如，建筑物附屬設(shè)施歸屬的約定不得由地產(chǎn)商在擬定合同時(shí)未經(jīng)告知擅自加入標(biāo)準(zhǔn)合同，應(yīng)當(dāng)征求業(yè)主的意見，雙方通過協(xié)商來確定有關(guān)條款是否加入合同。建議該條款修改為：會(huì)所、車庫(kù)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，屬于業(yè)主共有；如果建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)，但是屬于配套設(shè)施的，業(yè)主在支付合理的使用費(fèi)后有權(quán)使用。



 有的人認(rèn)為，停車位屬于稀缺資源，一旦權(quán)屬歸開發(fā)商所有，開發(fā)商就可以隨意處置停車位，如果其隨意提高停車費(fèi)用，對(duì)業(yè)主是不公平的。建議物權(quán)法明確規(guī)定，住宅區(qū)域的停車位為住宅必須的配套建筑設(shè)施，政府應(yīng)該在建筑規(guī)劃時(shí)就要求開發(fā)商必須建設(shè)多少停車位。



 問題六：“合理擾民”如何解決



 關(guān)鍵詞：合理擾民



 草案規(guī)定：無(wú)



 意見：對(duì)噪聲、油煙等“合理擾民”的現(xiàn)象作出明確規(guī)定。



 理由：有人認(rèn)為，實(shí)際生活中，對(duì)于一些“合理擾民”的現(xiàn)象，例如，發(fā)出噪聲、排放油煙沒有超過環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)法部門就沒有法律賦予的權(quán)力加以制止。但是，噪聲、油煙在事實(shí)上影響了人們的生活質(zhì)量。



 問題七：遺失物拾得人有沒有權(quán)利得到報(bào)酬



 關(guān)鍵詞：報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)



 草案規(guī)定：拾得遺失物，應(yīng)當(dāng)返還權(quán)利人。拾得人應(yīng)當(dāng)自拾得遺失物之日起二十日內(nèi)通知所有權(quán)人、遺失人等權(quán)利人領(lǐng)取，或者送交有關(guān)部門。拾得人在遺失物送交有關(guān)部門前，有關(guān)部門在遺失物被領(lǐng)取前，應(yīng)當(dāng)妥善保管遺失物。因故意或者重大過失致使遺失物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。所有權(quán)人、遺失人等權(quán)利人領(lǐng)取遺失物時(shí)，應(yīng)當(dāng)向拾得人或者有關(guān)部門支付遺失物的保管費(fèi)等必要費(fèi)用。所有權(quán)人、遺失人等權(quán)利人懸賞尋找遺失物的，領(lǐng)取遺失物時(shí)應(yīng)當(dāng)按照承諾向拾得人支付報(bào)酬。



 意見：對(duì)此有兩種不同意見。一種意見贊成上述規(guī)定；一種意見認(rèn)為應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定“拾得人的報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)”。



 理由：贊成者認(rèn)為，這些規(guī)定既考慮到現(xiàn)實(shí)國(guó)情，又弘揚(yáng)了拾金不昧的傳統(tǒng)，很好地兼顧了法律和道德。如果將拾得人的報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)上升為一種法定權(quán)利，無(wú)疑違背了拾金不昧、助人為樂的傳統(tǒng)美德。如果什么事都可以用金錢來量化，將會(huì)導(dǎo)致整個(gè)社會(huì)精神世界的失落，也會(huì)使一些高尚的行為庸俗化。從公共道德的角度講，法律更應(yīng)提倡拾金不昧。



 也有人認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定“拾得人的報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)”。按照草案規(guī)定，拾得者幾乎沒有權(quán)利，只有義務(wù)：首先要妥善保管；然后要聯(lián)系失主歸還；如果保管不善造成遺失物損壞或者滅失，還要負(fù)賠償責(zé)任。而失主因?yàn)樽约旱倪^錯(cuò)導(dǎo)致物品丟失卻不用承擔(dān)任何實(shí)質(zhì)性的責(zé)任。這對(duì)拾得人是不公平的。建議在草案中明確規(guī)定“拾得人的報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)”。法律要考慮人性，從人性角度講，對(duì)遺失物拾得人給予必要獎(jiǎng)勵(lì)是應(yīng)該的。



 有人認(rèn)為，為保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益，還應(yīng)當(dāng)規(guī)定所有權(quán)人、遺失人等權(quán)利人領(lǐng)取遺失物時(shí)支付遺失物的保管費(fèi)等必要費(fèi)用的比例，防止出現(xiàn)支付的費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于遺失物價(jià)值的情況。



 問題八：住宅用地使用權(quán)70年短不短



 關(guān)鍵詞：期間屆滿



 草案規(guī)定：建設(shè)用地使用權(quán)的期間屆滿，建設(shè)用地使用權(quán)消滅。建設(shè)用地使用權(quán)人需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)在期間屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除因公共利益需要收回該土地的外，出讓人應(yīng)當(dāng)同意。建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期后，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定支付出讓金；沒有約定或者約定不明確的，按照國(guó)家規(guī)定確定。



 意見：住宅用地使用權(quán)最長(zhǎng)出讓期限為70年的規(guī)定過短。



 理由：不少群眾認(rèn)為，70年的期限不利于保護(hù)私人財(cái)產(chǎn)及提高房屋建筑水準(zhǔn)。有的主張延長(zhǎng)為100年；有的主張為150年；有的主張取消出讓年限的規(guī)定，使之成為永久性權(quán)利。



 有人認(rèn)為，應(yīng)該明確申請(qǐng)續(xù)期的主體，是以業(yè)主個(gè)人申請(qǐng)，還是業(yè)主會(huì)議或者業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)續(xù)期。如果業(yè)主關(guān)于是否申請(qǐng)續(xù)期或者續(xù)期時(shí)間認(rèn)識(shí)不一致時(shí)，法律應(yīng)該規(guī)定處理辦法。



 有人認(rèn)為，如果沒有約定或者約定不明確，續(xù)期時(shí)出讓金的數(shù)額應(yīng)當(dāng)按照市場(chǎng)價(jià)格支付。也有人認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)按照申請(qǐng)續(xù)期當(dāng)年縣級(jí)政府確定的土地基準(zhǔn)價(jià)減去初次獲得土地使用權(quán)時(shí)繳納的土地出讓金。還有人認(rèn)為，續(xù)期應(yīng)該免交出讓金，或者只支付換證工本費(fèi)。



 問題九：城鎮(zhèn)居民能不能購(gòu)買農(nóng)村宅基地使用權(quán)



 關(guān)鍵詞：宅基地使用權(quán)



 草案規(guī)定：宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶；住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。



 意見：有贊成和反對(duì)兩種意見。



 理由：贊成者認(rèn)為，城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地一般不是為了滿足基本的居住要求，其購(gòu)買行為將導(dǎo)致農(nóng)村土地的浪費(fèi)。



 反對(duì)者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)允許城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地或者有例外的規(guī)定。理由主要有：第一，轉(zhuǎn)讓物權(quán)是公民的重要民事權(quán)利，農(nóng)民對(duì)于住房這一重要財(cái)產(chǎn)應(yīng)有自由轉(zhuǎn)讓的權(quán)利；第二，農(nóng)民只有在特別需要的時(shí)候才會(huì)出賣住房，出賣住房肯定是要把房款用于更重要的地方，如治病救命、子女上學(xué)、投資經(jīng)營(yíng)等，法律不應(yīng)當(dāng)進(jìn)行限制；第三，城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地已不是個(gè)別現(xiàn)象，尤其在許多“城中村”和城郊結(jié)合部，簡(jiǎn)單的禁止性規(guī)定不能杜絕這種現(xiàn)象，如果發(fā)生糾紛判定買賣無(wú)效，實(shí)際上很難執(zhí)行；第四，有些城市居民基于養(yǎng)老、就業(yè)等考慮自愿到農(nóng)村居住，允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)置宅基地，有利于加強(qiáng)農(nóng)村和城市之間的經(jīng)濟(jì)交流，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一般規(guī)律。



 問題十：擔(dān)保物權(quán)的范圍如何擴(kuò)大



 關(guān)鍵詞：擔(dān)保物權(quán)



 草案規(guī)定：建筑物和其他土地附著物；建設(shè)用地使用權(quán)；抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)戶的機(jī)器設(shè)備、原材料等動(dòng)產(chǎn)；正在建造的建筑物、船舶、飛行器；交通工具等可以抵押。



 意見：進(jìn)一步擴(kuò)大擔(dān)保物權(quán)的范圍。



 理由：可抵押的財(cái)產(chǎn)范圍應(yīng)當(dāng)增加農(nóng)村宅基地使用權(quán)以及土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施，屬于私人的，也應(yīng)當(dāng)可以抵押。