• 【發(fā)布單位】作者：張艷紅
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• 【發(fā)布日期】2005-06-03 19:06:17
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• 【所屬類別】立法追蹤

-廣州將出臺城鎮(zhèn)房地產(chǎn)權(quán)登記辦法-

廣州市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)權(quán)登記辦法(草案)》(下稱《辦法》)將于7月或8月提交廣州市人大審議，并力爭在年底前出臺，這將是廣州市首個針對房地產(chǎn)交易而制定的地方性法規(guī)。



 日前，廣州市人大常委會組織規(guī)劃建設(shè)組的人大代表對《辦法》開展立法調(diào)研，并著重強(qiáng)調(diào)將在提高辦證效率上取得突破。此外，該《辦法》擬在房地產(chǎn)權(quán)登記的申報材料將采取“無罪推定”原則，即只要符合程序就可以辦理，其真實性由申請人負(fù)責(zé)。



 業(yè)內(nèi)人士表示，針對房地產(chǎn)交易行為制定地方性法規(guī)，將有利于規(guī)范廣州的房地產(chǎn)交易，同時也將更好地規(guī)范行政主管部門的行為。確立形式審查制度



 據(jù)了解，《辦法》最引發(fā)爭議的地方在于擬建立的“形式審查制度”。調(diào)研組也認(rèn)為此次立法應(yīng)在多個方面進(jìn)行突破，但其中一個重要的方面是建立形式審查制度。



 據(jù)廣州市房地產(chǎn)交易中心副所長黃文雄介紹，所謂形式審查，是區(qū)別于實質(zhì)審查而提出的。形式審查指就登記的申請，登記機(jī)關(guān)根據(jù)審查的權(quán)限在登記程序法上進(jìn)行審查，而對該申請在實體法上的權(quán)利關(guān)系不作審查。也就是說，登記機(jī)關(guān)的責(zé)任是將申請人的申請文件的內(nèi)容準(zhǔn)確、及時記載于房地產(chǎn)權(quán)登記冊，但不承擔(dān)對申請登記文件內(nèi)容的合法性進(jìn)行審查，申請人對其提交的材料實質(zhì)內(nèi)容的真實性負(fù)責(zé)。



 事實上，在廣州市房地產(chǎn)交易過程中，行政主管部門通常都采取形式審查的方式。據(jù)了解，在房地產(chǎn)交易過程當(dāng)中，申請人需要提交的資料較多，而行政主管部門要完全核實所有資料的真實性幾乎不可能。黃文雄舉例說，申請人提供一套房屋資料前來交易，如果其資料齊全，但是其房屋本身已經(jīng)拆除，然而行政主管部門不可能親自前往現(xiàn)場了解之后再進(jìn)行審批。行政主管部門免責(zé)？



 記者從廣州市人大了解到，雖然目前該《辦法》尚處于調(diào)研的初期階段，但是，不少人大代表對“形式審查”的做法十分認(rèn)可，估計最終確立下來的可能性較大。



 不過有關(guān)人士則對此做法提出質(zhì)疑，因為房地產(chǎn)不是普通商品，購買者往往傾其所有購置物業(yè)。但是，目前的房地產(chǎn)信息不夠公開，開發(fā)商在市場上仍然占據(jù)主動地位，購房者買房猶如霧里看花。因此，不少人士擔(dān)憂，如果行政主管部門不再加強(qiáng)監(jiān)管，在交易過程當(dāng)中替業(yè)主把關(guān)，那么業(yè)主勢必會在今后的交易過程當(dāng)中更加弱勢。



 此外，更有人士質(zhì)疑用地方性法規(guī)的形式將房地產(chǎn)交易過程中的“形式審查制度”固定下來，是行政主管部門在監(jiān)管過程中的自我免責(zé)行為。出現(xiàn)交易糾紛之時，所有的責(zé)任將完全由申請者自行承擔(dān)。



 對此，廣州市房地產(chǎn)交易中心黃文雄稱，形式審查不等同于不監(jiān)管。如果房地產(chǎn)交易過程當(dāng)中本身存在問題，主管部門絕對不會通過審批。但是對于提交資料的真?zhèn)?，他表示，實質(zhì)審查意味著面對申請人提供的營業(yè)執(zhí)照，交易中心必須前往工商所查實該營業(yè)執(zhí)照的真?zhèn)巍＿@種方式在目前的人力和工作時限內(nèi)顯然是不可能完成的。但是，形式審查則只需要核對該營業(yè)執(zhí)照的原件，如果該原件有問題，那么將由其他相關(guān)法律對申請人作出懲罰。



 另外，不少業(yè)內(nèi)人士和開發(fā)商也表示了贊同，因為無需核實提供材料的真實性將極大地提高審批部門的工作效率，節(jié)約交易登記和辦證時間。廣州寒桐投資顧問公司的房地產(chǎn)專家韓世同便表示：登記材料等應(yīng)先設(shè)定是真的，而不應(yīng)設(shè)定是假的，就像《刑法》等首先要進(jìn)行“無罪推定”一樣。他認(rèn)為這將為房管部門節(jié)省大量的人手和工作時間，從而提高房產(chǎn)證的辦證效率。立法規(guī)范房產(chǎn)交易秩序



 據(jù)了解，廣州市于1995年便頒布了《廣州市房地產(chǎn)交易管理辦法》(1995年12月19日穗府(1995)156號)，作為行政主管部門規(guī)范房地產(chǎn)交易的行為依據(jù)。不過據(jù)黃文雄介紹，該文僅是一個管理辦法，而且已經(jīng)廢止。



 去年開始，相關(guān)部門開始著手起草有關(guān)房地產(chǎn)交易的法律條文，期待通過地方性法規(guī)的形式將房地產(chǎn)交易過程當(dāng)中的行為以法律形式確定下來，做到房地產(chǎn)交易有法可依。



 事實上，廣州市房地產(chǎn)發(fā)展較早，市場經(jīng)歷了上世紀(jì)90年代的快速發(fā)展，房地產(chǎn)交易異?；钴S。但是，由于缺乏先進(jìn)經(jīng)驗可循，行政主管部門對于交易缺乏合理的法規(guī)條文約束，致使房地產(chǎn)交易一度混亂，產(chǎn)生許多歷史遺留問題。假按揭、抵押房一度泛濫，產(chǎn)權(quán)證難辦也遭到市民詬病。



 有發(fā)展商向記者抱怨，由于辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)繁瑣，辦理過程當(dāng)中往往需要發(fā)展商與業(yè)主多次重復(fù)提交資料，開發(fā)商辦理土地使用證、權(quán)屬證明以及小業(yè)主房產(chǎn)證的工作量非常大。一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的王小姐從事了8年的證件辦理工作。她告訴記者，為了幾百套房的產(chǎn)權(quán)證，自己幾乎天天泡在交易中心里?！白盥闊┍闶且郧翱傆龅秸?，辦理一個證件，前后幾天，需要提供的資料又不同了?！蓖跽f。



 廣州市國土房管局一官員坦言，穗相關(guān)部門對房地產(chǎn)交易行為的監(jiān)管和規(guī)范工作中，確是走過彎路。期待此次立法能夠最大限度地規(guī)避以往的監(jiān)管漏洞，規(guī)范房地產(chǎn)交易行為，培養(yǎng)一個健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)交易市場。（文章原載第一財經(jīng)日報）