• 【發(fā)布單位】作者：孟紹群
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• 【發(fā)布日期】2004-11-12 19:37:10
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• 【文件來源】來源：法制日報(bào)
• 【所屬類別】立法追蹤

-物權(quán)法能否成為業(yè)主維權(quán)的救命草-

物權(quán)法是業(yè)主維權(quán)的救命草嗎 還需細(xì)則和司法解釋以及政府監(jiān)督與監(jiān)管



 自然界里的野生動物用氣味或者體液劃出自己在山林間的權(quán)利邊界，而業(yè)主們花了大錢，卻只清楚自己的住房空間，搞不清小區(qū)的綠地、會所、車庫等的產(chǎn)權(quán)歸誰，也不清楚物業(yè)管理用房是否列入分?jǐn)偂幌盗心：奈餀?quán)界定，讓業(yè)主們根本不知道自己購買的是什么。



 “物業(yè)管理?xiàng)l例諸多條文顯得過于空泛，實(shí)際操作性較差?！狈康禺a(chǎn)界知名律師秦兵在這一條例出臺時(shí)就曾尖銳地指出過。實(shí)踐證明，也正是這些毛病，使得業(yè)主在維權(quán)時(shí)普遍感到物業(yè)管理?xiàng)l例幫不上他們的忙。



 在這種情況下，10月底傳出的將于明年3月出臺的物權(quán)法，無疑給苦于找不到法律幫助的維權(quán)業(yè)主帶來了福音。



 “有了物權(quán)法，業(yè)主維權(quán)中出現(xiàn)的所有問題就能解決了”，“物權(quán)法可以幫助業(yè)主實(shí)現(xiàn)完全的業(yè)主自我管理”，從這些話語中可以看出，廣大業(yè)主對物權(quán)法寄予了很大的希望。他們的愿望能實(shí)現(xiàn)嗎？物權(quán)法是業(yè)主維權(quán)的救命稻草嗎？11月9日，記者采訪了著名法學(xué)家、中國人民大學(xué)法學(xué)院楊立新教授。



 建筑物區(qū)分所有權(quán)人享有對建筑物的完全管理權(quán)



 楊立新教授說，我們今天所說的業(yè)主，不是一個(gè)法律的概念，只有建筑物區(qū)分所有權(quán)人這個(gè)概念，才是現(xiàn)代社會的城市主體居住建筑物所有人的概念。



 物權(quán)法草案規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，就規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán)的基本問題。所謂業(yè)主的完全的自我管理，就是建筑物區(qū)分所有權(quán)中的管理權(quán)的內(nèi)容。究竟建筑物區(qū)分所有權(quán)人對于自己所有的建筑物應(yīng)當(dāng)怎樣進(jìn)行管理，物權(quán)法草案第68條至第79條做了完整的規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)人依照該法的規(guī)定，享有對建筑物的完全的管理權(quán)，當(dāng)然是自主管理。



 物權(quán)法出臺后，物業(yè)管理中存在的問題基本會得到解決



 “物業(yè)管理?xiàng)l例就是區(qū)分所有建筑物的管理辦法，但它是在建筑物區(qū)分所有權(quán)制度遲遲沒有建立的情況下，先行出臺的。但是，為應(yīng)急需，也是必須的?！睏盍⑿陆淌谥赋觯飿I(yè)管理?xiàng)l例存在較多的缺陷，不是一個(gè)完備的法規(guī)?！安贿^，當(dāng)明年我國的物權(quán)法出臺之后，物業(yè)管理中存在的問題基本會得到解決?！绷⒎ㄍㄟ^之后，建筑物區(qū)分所有權(quán)的基本規(guī)則就有了根據(jù)，有了章程，盡管還會存在一些立法不足的問題，但是基本的規(guī)則有了，也就好辦了。



 不能說物權(quán)法就能彌補(bǔ)物管條例可操作性差的缺陷



 有人說，有了物權(quán)法，物業(yè)管理?xiàng)l例可操作性差的缺陷便可迎刃而解?！拔铱床荒苓@樣說?！睏盍⑿陆淌诮忉屨f，物權(quán)法關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定是較為原則的規(guī)定，它需要法規(guī)的補(bǔ)充，而不是它補(bǔ)充了物業(yè)管理?xiàng)l例的缺陷。物權(quán)法通過之后，還需要制定必要的建筑物區(qū)分所有權(quán)管理的細(xì)則，制定相關(guān)的司法解釋，使之更具操作性。



 物權(quán)法不是仙丹，還需政府的監(jiān)督和監(jiān)管



 “正像諺語講的那樣‘徒法難以自行’，僅僅有好的法律規(guī)定，還不能解決所有的問題，必須有嚴(yán)格執(zhí)法的司法保障的嚴(yán)格的法律監(jiān)督和監(jiān)管?！睏罱淌谡J(rèn)為，除了物權(quán)法之外，首要的是政府的監(jiān)督和監(jiān)管。政府有關(guān)部門對區(qū)分所有建筑物的監(jiān)管，涉及到人的權(quán)利和安全，必須嚴(yán)格監(jiān)督和監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)有違反物權(quán)法規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)的行為，必須依法糾正，予以處置。



 其次，對于實(shí)施建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度中的糾紛，訴訟到法院，法院依法辦案，嚴(yán)格執(zhí)法，這樣就能形成違法者無路可逃的氛圍，物權(quán)法的規(guī)定自然也就貫徹始終了。



 清理所有涉及到建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律法規(guī)



 物權(quán)法通過立法之后，對于所有涉及到建筑物區(qū)分所有權(quán)的國家立法、行政法規(guī)、部門規(guī)章、地方立法、地方規(guī)章，都必須進(jìn)行清理，凡是違背物權(quán)法關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定的，都必須廢除。按照物權(quán)法的規(guī)定，制定新的立法、法規(guī)、規(guī)章、辦法。凡是違反物權(quán)法建筑物區(qū)分所有權(quán)規(guī)定的這些立法、法規(guī)、規(guī)章、辦法，都是無效的，不能再繼續(xù)實(shí)施。



 用區(qū)分所有建筑物管理?xiàng)l例取代物業(yè)管理?xiàng)l例



 至于物權(quán)法與物業(yè)管理?xiàng)l例如何協(xié)調(diào)的問題，楊教授認(rèn)為有兩個(gè)辦法：



 第一是物權(quán)法通過立法之后，修改現(xiàn)行的物業(yè)管理?xiàng)l例，將其僅僅規(guī)定為對物業(yè)管理進(jìn)行規(guī)范的法規(guī)；另行制定《區(qū)分所有建筑物管理?xiàng)l例》；



 第二是物權(quán)法通過之后，廢除物業(yè)管理?xiàng)l例，制定區(qū)分所有建筑物管理?xiàng)l例，重點(diǎn)規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)人對區(qū)分所有建筑物的管理權(quán)，將物業(yè)管理作為其中一個(gè)問題進(jìn)行規(guī)定，是區(qū)分所有人行使自己的管理權(quán)的一個(gè)問題來規(guī)定。



 “我傾向于后一種辦法?！睏罱淌谡f。需要可操作性強(qiáng)的法律



 業(yè)委會選舉程序不清、備案難、物業(yè)收費(fèi)不透明、擔(dān)心公共維修基金被挪用、業(yè)主拿不到小區(qū)公用部位的收益……物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施一年來發(fā)生的諸多問題，聽起來并不陌生。這些在物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施之前就已經(jīng)顯現(xiàn)的問題，不但依然存在，而且更加尖銳了。我們不禁要問：為什么有了法卻與沒有法時(shí)出現(xiàn)的問題一個(gè)樣？物業(yè)管理?xiàng)l例怎么就幫不上業(yè)主的忙呢？



 筆者認(rèn)為，一個(gè)重要的原因就是物業(yè)管理?xiàng)l例的可操作性不強(qiáng)。任何一項(xiàng)權(quán)利只有在同時(shí)具備了行使這一權(quán)利的方式和權(quán)利受到侵害時(shí)應(yīng)當(dāng)獲得的救濟(jì)時(shí)，才稱得上是一項(xiàng)實(shí)實(shí)在在的權(quán)利。物業(yè)管理?xiàng)l例雖然規(guī)定了業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的10項(xiàng)權(quán)利，但具體如何行使并不明確，這等于給業(yè)主開了張空頭支票。



 縱觀整個(gè)物業(yè)管理?xiàng)l例，國家提倡業(yè)主如何如何，類似的“提倡”式條款不止一次出現(xiàn)。本來立法的就是靠國家的強(qiáng)制力來規(guī)范權(quán)利義務(wù)關(guān)系，只“提倡”而不做硬性規(guī)定，并且對違反法律所要求的行為也缺少必要的罰則，必然造成操作過程出現(xiàn)諸多的麻煩和尷尬。



 長期以來，我國立法的指導(dǎo)觀念就是“宜粗不宜細(xì)”，立法時(shí)追求一種比較“原則”的做法。然而法律就是用來解決現(xiàn)實(shí)糾紛的，生活中當(dāng)然更多是一些雞毛蒜皮的事，法律過于粗線條容易導(dǎo)致理解和執(zhí)行上的爭執(zhí)沖突，以及無所適從，這怎么能真正解決糾紛呢？



 實(shí)踐中的常態(tài)做法是由國務(wù)院、最高人民法院、省一級人大及其常委會等制定實(shí)施辦法、實(shí)施細(xì)則與司法解釋等。而這些實(shí)施細(xì)則、司法解釋在具體、明確了法律條文的同時(shí)，也在某種意義上“架空”了相應(yīng)的法律。況且，它們往往在法律出臺后相當(dāng)長的一段時(shí)間才能出臺。而國家的法律生效后就必須執(zhí)行，可是可操作性差又讓人難以執(zhí)行得好。如此，就出現(xiàn)了問題：物業(yè)管理?xiàng)l例出臺一年多了，多數(shù)地方相關(guān)的實(shí)施細(xì)則至今還沒有出臺。那么，在這段時(shí)間里比較原則的物業(yè)條例在具體實(shí)施中問題頻繁出現(xiàn)，法律順利實(shí)施遭遇挑戰(zhàn)。立法本意難以得到良好實(shí)現(xiàn)，其實(shí)施效果也就可想而知了。



 宜粗不宜細(xì)造成法律的可操作性差，并不是物業(yè)管理?xiàng)l例所特有的，同樣的問題也出在道路交通安全法上，出現(xiàn)在婚姻登記條例上，出現(xiàn)在行政復(fù)議條例以及不少立法上。



 提出問題是為了有針對性地解決問題。廣大業(yè)主需要一部操作性強(qiáng)的物業(yè)管理方面的法律，但這不是一下子就能實(shí)現(xiàn)的。物業(yè)管理?xiàng)l例的完善是需要時(shí)間來打磨的，也許我們現(xiàn)在少些抱怨，多為完善、細(xì)化條例做些扎實(shí)工作，會更實(shí)際些。