• 【發(fā)布單位】81502
• 【發(fā)布文號】魯政辦發(fā)[2001]21號
• 【發(fā)布日期】2001-04-01
• 【生效日期】2001-04-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

山東省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省直機關(guān)住房 委員會關(guān)于省直公房出售工作有關(guān)問題的意見的通知

山東省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省直機關(guān)住房
 委員會關(guān)于省直公房出售工作有關(guān)問題的意見的通知
 
（魯政辦發(fā)〔2001〕21號）
省直各部門，省屬駐濟各單位，中央駐濟各單位：

 省直機關(guān)住房委員會《關(guān)于省直公房出售工作有關(guān)問題的意見》已經(jīng)省政府研究同意，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，望認真貫徹執(zhí)行。



 二00一年四月一日

 關(guān)于省直公房出售工作有關(guān)問題的意見

 （山東省省直機關(guān)住房委員會 二00一年三月二十日）



 為進一步深化住房制度改革，啟動住房消費，促進經(jīng)濟增長，現(xiàn)結(jié)合省直房改工作實際，就省直公房出售工作的有關(guān)問題提出如下意見。



 一、關(guān)于尚未出售的1997年底以前建成的公有住房的出售問題

 各單位目前尚未出售的1997年底以前建成的公有住房，包括按“三講”教育規(guī)定清退出的住房，應(yīng)盡快向干部職工出售，具體售房政策仍按省直1998年度房改政策執(zhí)行。為了加快工作進度，各單位必須在2001年4月底以前將出售方案報省直房委會辦公室審核，辦理售房手續(xù)。



 二、關(guān)于1997年底以前經(jīng)省政府授權(quán)部門批準購建住房的出售問題

 1997年底以前經(jīng)省政府授權(quán)部門批準購建，2000年底前竣工，在2001年4月底前出售的住房，其售房價格鋼混結(jié)構(gòu)一等1425元／平方米、二等1247元／平方米；磚混一等甲級1247元／平方米、乙級955元／平方米、丙級868元／平方米、丁級816元／平方米的房改成本價執(zhí)行，并按照魯政辦發(fā)〔1998〕50號文件第二條規(guī)定，取消現(xiàn)住房折扣，一次性付款折扣為10％。



 三、關(guān)于1998年1月1日以后經(jīng)省政府授權(quán)部門批準新建住房的出售問題

 （一）1998年以后經(jīng)省政府授權(quán)部門批準新建的住房，規(guī)定標準面積內(nèi)的部分出售價格按7項因素（征地和拆遷補償費、勘察設(shè)計和前期工程費、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施配套費、管理費、貸款利息、稅金）核定的實際成本價執(zhí)行；超過規(guī)定標準的部分執(zhí)行市場價。

 （二）1998年以后開工建設(shè)，并在2000年底以前竣工入住的住房，在2001年4月底以前出售時，按魯政辦發(fā)〔1998〕50號文件第一條規(guī)定的一次性付款折扣降為10％執(zhí)行。1997年底以前參加工作的無房戶和住房面積達不到規(guī)定標準的職工在購買、換購房時，按魯政辦發(fā)〔1998〕50號文件第三條規(guī)定辦理，即可按1997年底的職級標準給予適當照顧，購房時價格按7項因素計算的實際成本價的90％確定。

 （三）新建住房出售程序。新房竣工后，售房單位提供工程結(jié)（決）算報告等相關(guān)資料，由省直房委會辦公室、省住房資金管理中心審核批準，具體按《省直單位住房出售實際成本價核定實施辦法》（附后）規(guī)定執(zhí)行。



 四、關(guān)于職工換購住房問題

 職工在換購住房時，須先將已購公有住房返售給原售房單位，然后再購買新房。已購住房的返售價格原則上按照房改時評定的同等新房房改成本價減去折舊乘以增值系數(shù)（見附件《省直單位住房出售實際成本價核定實施辦法》）后確定；返售面積按原購房主體面積、陽臺面積與原分攤面積等之和計算。返售房價款用以抵頂新購房價款。其他職工購買返售住房的價格，按單位回購價格執(zhí)行，其中超過1997年底職級規(guī)定面積部分執(zhí)行市場價。



 五、關(guān)于售房面積問題

 （一）自2001年1月1日起，取消公房出售控制面積標準，凡按本辦法購買或換購新、舊公有住房的，超過規(guī)定面積部分一律執(zhí)行市場價。

 （二）出售住房面積由主體建筑面積、陽臺面積、分攤面積等部分組成。

 每戶主體建筑面積均按外墻中心線和分戶墻中心線計算。

 封閉陽臺按其水平投影面積的100％計算，未封閉陽臺按其水平投影面積的50％計算。

 公用建筑面積按每戶主體建筑面積的比例計算分攤。

 （三）閣樓層高在2．2米以上的部分，按100％計算面積；層高在2．2米以下的不計算面積。地下室按建筑面積計算，價格按售房單價的50％執(zhí)行。



 六、關(guān)于職工一次性住房資金補償掛帳的兌現(xiàn)問題

 凡經(jīng)省住房資金管理中心審批確認作掛帳處理的（含購房及未購房）職工一次性住房資金補償，掛帳職工今后可在購買、以住房時予以兌現(xiàn)；凡決定今后不再購買、換購省統(tǒng)建住房和單位自建住房的職工，其掛帳部分可直接兌現(xiàn)給職工個人。具體兌現(xiàn)辦法為由掛帳職工本人提出申請，單位審批同意后，報省住房資金管理中心核實后辦理。單職工家庭一次性住房資金補償?shù)睦щy照顧部分，只能用于購買現(xiàn)住房，不能作掛帳處理，也不能兌現(xiàn)現(xiàn)金。

 兌現(xiàn)一次性住房資金補償掛帳及上述各項優(yōu)惠政策，資金來源從購房職工單位售房收入中解決，個別售房收入倒掛的省屬高校由省政府統(tǒng)一調(diào)劑解決，其他單位售房收入不足的由單位自行解決。



 七、關(guān)于2001年以后的職工住房建設(shè)問題

 根據(jù)國家和省關(guān)于深化住房制度改革的要求，決定自2001年1月1日起，各單位一律不得再自行建房。省直機關(guān)住房委員會和省發(fā)展計劃委員會也不再審批各單位的自建房計劃。今后在一個時期內(nèi)，省直單位所缺住房由省住房發(fā)展中心統(tǒng)一建設(shè)，按經(jīng)濟適用房價格出售，然后逐步過渡到市場價格。2001年1月1日以后竣工的住房，在出售時，不再執(zhí)行一次性付款折扣政策。



 八、關(guān)于房改政策和房改紀律的檢查問題

 為做好省直公房的出售工作，近期省直房委會要對各部門、各單位執(zhí)行房改政策和房改紀律情況進行一次專項檢查。檢查方式為先由各單位對已售公房的面積、裝修標準、一次性住房資金補償額計算、職工集資、多占住房等房改政策和紀律的執(zhí)行情況進行自查；然后由省紀檢監(jiān)察部門牽頭，房改、財政等部門參加，對省直各部門、各單位的自查情況進行復(fù)查驗收。通過檢查，認真總結(jié)省直房改工作的經(jīng)驗；對查找出來的問題和不足，要按照房改政策和紀律要求，切實加以解決。

 附件：省直單位住房出售實際成本價核定實施辦法




 附件： 省直單位住房出售實際成本價核定實施辦法

 根據(jù)國家有關(guān)政策，結(jié)合省直機關(guān)實際情況并參照濟南市有關(guān)規(guī)定，制定本實施辦法。



 一、新建住房實際成本價核定辦法

 凡在1998年1月1日后經(jīng)省政府授權(quán)部門批準建設(shè)的住房，其出售價格均按住房建設(shè)的實際成本價計算確定，包括征地和拆遷補償費、勘察設(shè)計和前期工程費、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施配套費、管理費、貸款利息和稅金等7項因素。具體項目按以下辦法測算：

 （一）征地和拆遷補償費，指按國家規(guī)定征用土地和拆遷補償?shù)母黜椯M用。為盡量減輕購房職工負擔(dān)，充分體現(xiàn)地段差異和公平合理的原則，參照濟南市人民政府濟政發(fā)〔1999〕33號文件規(guī)定的基準地價和應(yīng)交納土地出讓金的比例計算確定為：多層住宅，一級地段324元／平方米，二級地段223／平方米，三級地段156元／平方米，四級地段112元／平方米，五級地段82元／平方米，六級地段57元／平方米；高層住宅各級地段的征地和拆遷補償費按多層住宅的50％執(zhí)行。

 （二）勘察設(shè)計和前期工程費?？辈煸O(shè)計費按國家物價局、建設(shè)部《關(guān)于發(fā)布工程勘察和工程設(shè)計收費標準的通知》（〔1992〕價費字第375號）規(guī)定的收費標準執(zhí)行；前期工程費按實際發(fā)生的規(guī)劃費、三通一平費等費用測定。為簡化手續(xù)，確定勘察設(shè)計費按建安工程費的3．9％計算；前期工程費按建安工程費的0．5％計算（此項合計為建安工程費×4．4％）。

 （三）建筑安裝工程費。建安工程費指住宅建筑安裝平方米造價，也就是住房本身建筑安裝單位造價（含土建、裝飾、設(shè)備安裝三部分）。建安工程費由施工單位提出工程結(jié)算，經(jīng)審核后用總造成價／總建筑面積。

 （四）基礎(chǔ)設(shè)施配套費。此項費用含城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費（150元／平方米）及人防易地建設(shè)費（13元／平方米），共計163元／平方米。

 （五）管理費。按前四項之和的2％計算。

 （六）貸款利息。按單位實際發(fā)生貸款利息總額／總建筑面積計算。

 （七）稅金。按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

 上述各項，按固定比例和標準的按其固定比例或標準確定；沒有固定比例和標準的測算出平均值作為該項目參考定額。在具體審核時，實際開支在參照定額以上的，按實際開支數(shù)額列入該項目定額；實際開支低于定額項目，又不能作出合理解釋的，按參照定額列入該項目。征地和拆遷補償費一律按本辦法規(guī)定數(shù)額列入。

 1998年1月1日以后批準建設(shè)的住房，按照以上7項因素測算出的實際成本價不足1200／平方米的，按1200元／平方米計算。

 按政策規(guī)定，職工換購住房超過規(guī)定面積以上部分，執(zhí)行市場價。

 新建職工住宅樓層系數(shù)由受委托的中介機構(gòu)在評估時與售房單位共同協(xié)商，提出初步意見，經(jīng)省直房委辦批準后執(zhí)行。各樓層系數(shù)相加，其代數(shù)和不得小于100％。



 二、職工購買、換購住房價款按以下公式計算

 （一）新建房價款計算公式：

 房價款1＝實際成本價×（1997年底職級規(guī)定標準面積＋陽臺面積＋分攤面積）×樓層調(diào)劑系數(shù)

 房價款2＝市場價×（所購住房主體面積－1997年底職級規(guī)定標準面積）×樓層調(diào)劑系數(shù)

 房價款3＝地下室單價×地下室建筑面積

 總房價款＝房價款1＋房價款2＋房價款3

 （房價款1中，有閣樓的再加閣樓層高在2．2Ｍ以上部分的面積；房價款1中，不足規(guī)定面積的，按實有面積計算；房價款2為超過規(guī)定面積的部分。）

 （二）已購公有住房返售價款計算公式：

 重置成本價＝評定等級1998年同類新房成本價×〔1－（返售年份－竣工年份＋1）×2％〕×增長系數(shù)×各項調(diào)劑系數(shù)和

 房價款1＝重置成本價×（主體面積＋陽臺面積＋分攤面積）

 房價款2＝附屬建筑單價×附屬建筑面積

 返售價款＝房價款1＋房價款2

 （房價款1中有閣樓的再加閣樓面積。房價款2內(nèi)各數(shù)據(jù)，按返售時評估結(jié)果確定。）

 （三）購買返售房價款計算公式：

 重置成本價＝評定等級1998年同類新房成本價×〔1－（返售年份－竣工年份＋1）×2％〕×增長系數(shù)×各項調(diào)劑系數(shù)和

 房價款1＝重置成本價×（1997年底職級規(guī)定標準面積＝陽臺面積＋分攤面積）

 房價款2＝市場價×超規(guī)定標準面積

 房價款3＝附屬建筑單價×附屬建筑面積

 總房價款＝房價款1＋房價款2＋房價款3

 （房價款1中，有閣樓的再加閣樓面積。附屬建筑單價按返售單價確定）

 （四）新購、換購住房應(yīng)付價款計算公式：

 應(yīng)付價款＝新購房價款－應(yīng)享受的房改政策價格優(yōu)惠額－返售價款－一次性住房資金補償掛帳額

 應(yīng)享受的房改政策優(yōu)惠額＝（1997年底職級規(guī)定標準面積－已購房主體面積）×新建房實際成本價×10％×樓層調(diào)劑系數(shù)

 未購舊房職工直接購買新房的，在享受優(yōu)惠面積中再加陽臺和分攤面積。

 （購買返售房時應(yīng)享受的房改政策優(yōu)惠額計算方法，把“新建房實際成本價”換成返售單價即可。）

 （五）新購、換購房實際付款計算公式：

 實際付款＝應(yīng)付價款×（1－屆時一次性付款折扣率）



 三、單位新建住房出售應(yīng)報資料

 單位新建住房申請出售，需向省直機關(guān)住房委員會辦公室報送下列資料：

 （一）經(jīng)省政府授權(quán)部門批準建設(shè)住房的計劃批文。

 （二）住宅工程造價預(yù)決算。

 （三）工程決算審核所需明細材料，包括：工程竣工圖紙、工程設(shè)計變更材料、工程結(jié)算書、甲方用工用料等現(xiàn)場方式簽證、有關(guān)工程材料價格調(diào)整單據(jù)、發(fā)票、施工合同及相關(guān)協(xié)議。



 四、售房操作程序

 （一）售房單位提出售房申請并報送有關(guān)資料。

 （二）省直房委辦對售房單位報送的申請報告和有關(guān)資料進行初審。

 （三）省直房委辦委托有資格的中介機構(gòu)對售房單位的工程決算進行逐項審批，提出審核報告。

 （四）省直房委辦會同省住房資金管理中心，依據(jù)工程決算審核報告確定售房單位新建住房出售價格，書面通知售房單位實施售房。

 （五）省直房委辦負責(zé)換購住房款的計算工作，省住房資金管理中心負責(zé)收取售房款；售房結(jié)束后，省直房委辦為職工辦理房產(chǎn)證。