• 【發(fā)布單位】82806
• 【發(fā)布文號(hào)】--
• 【發(fā)布日期】2000-09-25
• 【生效日期】2000-09-25
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• 【所屬類別】地方法規(guī)

銀川市已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房 上市出售管理暫行辦法

銀川市已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房
 上市出售管理暫行辦法
 
（2000年9月25日）
 第一章 總則





 第一條 為了規(guī)范我市已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易行為，促進(jìn)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展，推動(dòng)住房商品化、社會(huì)化進(jìn)程，根據(jù)建設(shè)部《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》（建設(shè)部第69號(hào)令）和《寧夏回族自治區(qū)已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》（寧政辦發(fā)［99］176號(hào)）及有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。



 第二條 本辦法適用于個(gè)人已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房首次進(jìn)入市場(chǎng)上市出售的管理。



 第三條 本辦法所稱已購(gòu)公有住房是指根據(jù)國(guó)家和自治區(qū)有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策的規(guī)定，按照成本價(jià)購(gòu)買的公有住房，或按市人民政府指導(dǎo)價(jià)購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用住房。

 本辦法所稱經(jīng)濟(jì)適用住房包括安居工程住房和依法取得全部產(chǎn)權(quán)的集資合作建設(shè)的住房。

 本辦法所稱的上市出售，包括已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房買賣、贈(zèng)與、交換的行為。



 第四條 銀川市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)本市已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的管理工作。銀川市住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（以下簡(jiǎn)稱銀川市房改辦）具體辦理已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售準(zhǔn)入資格審批手續(xù)。



 第五條 已購(gòu)公有住房上市出售實(shí)行準(zhǔn)入制度。出售前須經(jīng)銀川市房改辦審查，由銀川市房改辦核發(fā)上市出售準(zhǔn)入通知書。



 第六條 銀川市紀(jì)檢、監(jiān)察部門要依據(jù)本辦法對(duì)個(gè)人已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售工作進(jìn)行監(jiān)督檢查，及時(shí)糾正和處理違紀(jì)違規(guī)行為。




 第二章 上市出售的條件





 第七條 具備下列條件可以開放已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的交易市場(chǎng)。

 （一）市人民政府房改、紀(jì)檢監(jiān)察部門已按照個(gè)人申報(bào)、單位審核、登記立檔方式對(duì)城鎮(zhèn)職工家庭住房狀況進(jìn)行了普查，并對(duì)在住房制度改革中存在的違紀(jì)、違規(guī)行為進(jìn)行了處理，建立了職工個(gè)人住房檔案。

 （二）已制定了已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售實(shí)施辦法及稅費(fèi)繳納、收益分配等具體政策規(guī)定。

 （三）已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理規(guī)范，建立了比較完善的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。

 （四）法律法規(guī)規(guī)定的其它條件。



 第八條 有下列情況之一的住房不得上市出售：

 （一）處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；

 （二）產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

 （三）已抵押且未經(jīng)抵押人書面同意轉(zhuǎn)讓的；

 （四）擅自改變住房使用性質(zhì)的；

 （五）在學(xué)校校園、機(jī)關(guān)工作區(qū)、企業(yè)生產(chǎn)區(qū)、部隊(duì)營(yíng)房區(qū)域內(nèi)的；

 （六）違反產(chǎn)權(quán)人與原產(chǎn)權(quán)單位購(gòu)房約定的；

 （七）違反法律、法規(guī)及政策規(guī)定購(gòu)買住房，沒有清理、糾正的；

 （八）職工以其本人或配偶的工齡購(gòu)買辦子女權(quán)證的；

 （九）職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公有住房，未以房改成本價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的；

 （十）銀川市人民政府規(guī)定暫不宜上市出售的（應(yīng)向居民公開說明）。



 第九條 已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售時(shí)，在同等條件下，原產(chǎn)權(quán)單位享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。原產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當(dāng)在接到書面通知七日內(nèi)簽署是否購(gòu)買的意見，并按時(shí)送達(dá)銀川市房改辦。原產(chǎn)權(quán)單位在規(guī)定時(shí)限內(nèi)不簽署購(gòu)買意見或已簽署購(gòu)買意見又不按規(guī)定時(shí)間送達(dá)的，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

 購(gòu)買公有住房時(shí)與原產(chǎn)權(quán)單位有書面約定的，應(yīng)遵守約定。



 第十條 已購(gòu)公有住房上市出售后，該戶家庭不得再購(gòu)買、租賃享有政府優(yōu)惠的住房。



 第十一條 已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房不得分割拆套出售、交換。




 第三章 稅費(fèi)繳納和收益分配





 第十二條 已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的價(jià)格按照政府宏觀指導(dǎo)下的市場(chǎng)原則，由買賣雙方協(xié)商確定，并向銀川市房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)如實(shí)申報(bào)，房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)對(duì)所申報(bào)的成交價(jià)格進(jìn)行核實(shí)，對(duì)需要評(píng)估的房屋進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察和評(píng)估。



 第十三條 出售已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)繳納的稅費(fèi)和收益分配標(biāo)準(zhǔn)。

 （一）應(yīng)繳納的稅款

 1、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅

 個(gè)人購(gòu)買公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房居住滿一年的，上市出售免征營(yíng)業(yè)稅；購(gòu)買居住不足一年的，出售時(shí)營(yíng)業(yè)稅按銷售價(jià)減去原價(jià)后的差額計(jì)征。出售已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房暫免征收土地增值稅。

 2、契稅

 按房屋成交價(jià)的1．5％計(jì)征，由買方繳納。已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房出售后，在2000年底前購(gòu)進(jìn)1998年6月30日以前建成尚未售出的積壓空置商品住房的，免征契稅。

 3、印花稅

 按房屋成交價(jià)或房屋產(chǎn)權(quán)證所載金額的萬(wàn)分之五計(jì)征，由買方交納。

 4、個(gè)人所得稅

 應(yīng)納稅所得額為個(gè)人出售已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的銷售價(jià)，減除住房面積標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)款、原支付超過住房面積標(biāo)準(zhǔn)的房?jī)r(jià)款、向財(cái)政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益以及稅法規(guī)定的合理費(fèi)用后的余額。

 為鼓勵(lì)個(gè)人換購(gòu)住房，對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后一年內(nèi)市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，視其重新購(gòu)房的價(jià)值可全部或部分予以免稅。具體辦法為：

 （1）個(gè)人出售已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房所應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅款，應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)前，以納稅保證金形式向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)繳納。稅務(wù)機(jī)關(guān)在收取納稅保證金時(shí)，應(yīng)向納稅人正式開具“中華人民共和國(guó)納稅保證金收據(jù)”，并納入專戶存儲(chǔ)。

 （2）個(gè)人出售已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房后一年內(nèi)重新購(gòu)房的，按照購(gòu)房金額大小相應(yīng)退還納稅保證金。購(gòu)房金額大于或等于原住房銷售額（原住房為已購(gòu)公有住房的，原住房銷售額應(yīng)扣除已按規(guī)定向財(cái)政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益，下同）的，全部退還納稅保證金，購(gòu)房金額小于原住房銷售額的，按照購(gòu)房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為個(gè)人所得稅繳入國(guó)庫(kù)。

 （3）個(gè)人出售已購(gòu)住房后一年內(nèi)未能重新購(gòu)房的，所繳納稅保證金全部作為個(gè)人所得稅繳入國(guó)庫(kù)。

 （4）個(gè)人在申請(qǐng)退還納稅保證金時(shí)，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供合法、有效的售房、購(gòu)房合同和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他有關(guān)證明材料，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)后，方可辦理納稅保證金退還手續(xù)。

 （5）跨行政區(qū)域售、購(gòu)住房又符合退還納稅保證金條件的個(gè)人，應(yīng)向納稅保證金繳納地稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還納稅保證金。

 （6）對(duì)個(gè)人出售自用五年（含）以上的已購(gòu)公有住房繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。

 為了確保出售已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房各項(xiàng)稅收政策得到全面、正確的實(shí)施，房產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)協(xié)作、配合。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以委托房產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)代收代征出售已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的各項(xiàng)稅款及辦理有關(guān)業(yè)務(wù)。

 （二）土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款

 由賣方按所購(gòu)買的公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房坐落位置標(biāo)定地價(jià)的10％繳納。沒有標(biāo)定地價(jià)資料的，為便于操作，由賣方暫按住房成交價(jià)的2％繳納。

 土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款應(yīng)當(dāng)設(shè)立財(cái)政專戶儲(chǔ)存。

 （三）應(yīng)繳納的費(fèi)用

 按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

 （四）收益分配

 1、出售已購(gòu)公有住房，賣方除按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)外，其收益按超額累進(jìn)比例繳納。

 每平方米成交價(jià)低于市政府公布的當(dāng)年經(jīng)濟(jì)適用住房指導(dǎo)價(jià)格1．5倍（含1．5倍）的部分不繳納所得收益；高于市政府公布的當(dāng)年經(jīng)濟(jì)適用住房指導(dǎo)價(jià)格1．5倍，但低于其3倍（含3倍）的部分由賣方按10％繳納所得收益；高于市政府公布的當(dāng)年經(jīng)濟(jì)適用住房指導(dǎo)價(jià)格3倍以上的部分，由賣方按30％繳納所得收益。超過面積標(biāo)準(zhǔn)部分的凈收益，全額繳納所得收益。

 2、出售已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房，出售收益全部歸賣方所有。



 第十四條 土地出讓金和所得收益的上交辦法，按下列規(guī)定執(zhí)行：

 （一）土地出讓金按規(guī)定全額上交財(cái)政；相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款和所得收益，已購(gòu)公有住房原產(chǎn)權(quán)屬行政機(jī)關(guān)的，全額上交財(cái)政；屬事業(yè)單位的，50％上交財(cái)政，50％返還事業(yè)單位；屬企業(yè)的，全額返還企業(yè)。

 （二）上交財(cái)政的相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款和所得收益，按已購(gòu)公有住房原產(chǎn)權(quán)單位的財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系和財(cái)政體制分別上交中央財(cái)政和地方財(cái)政，專項(xiàng)用于住房補(bǔ)貼；返還給企業(yè)和事業(yè)單位的相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款和所得收益，分別納入企業(yè)和事業(yè)單位住房基金管理，專項(xiàng)用于住房補(bǔ)貼。




 第四章 買賣程序





 第十五條 已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售實(shí)行申請(qǐng)審批制度，按以下程序辦理有關(guān)手續(xù)：

 （一）賣方向銀川市房改辦提交按規(guī)定填寫的下列材料：

 1、《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售申請(qǐng)表》；

 2、《房屋所有權(quán)證》；

 3、夫婦雙方的身份證、戶籍證明或其他有效身份證件；

 4、同住成年人同意上市出售的書面意見。

 （二）銀川市房改辦自接到申請(qǐng)之日起七日內(nèi)作出是否準(zhǔn)許上市的書面意見，簽發(fā)《已購(gòu)公有住房上市出售準(zhǔn)入通知書》。買賣雙方接到通知后，到銀川市房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》，辦理有關(guān)交易手續(xù)。

 （三）買方持交易過戶憑證向銀川市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理所申領(lǐng)《房屋所有權(quán)證》，并憑《房屋所有權(quán)證》到銀川市土地管理部門辦理土地權(quán)屬變更手續(xù)，領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》。



 第十六條 已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房交換、贈(zèng)與的，經(jīng)住房產(chǎn)權(quán)人申請(qǐng)，銀川市房改辦核準(zhǔn)，按有關(guān)規(guī)定履行手續(xù)。



 第十七條 已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售后，其共用部位，共用設(shè)施的維修管理責(zé)任以及維修基金管理方式不變，買賣雙方與維修管理責(zé)任單位辦理戶名變更手續(xù)，賣方個(gè)人原繳納的維修基金或所剩金額不予退還，隨房屋產(chǎn)權(quán)同時(shí)過戶。




 第五章 罰則





 第十八條 違反本辦法規(guī)定，將違反房改政策購(gòu)買的公有住房或不準(zhǔn)上市房屋出售的，由市房產(chǎn)管理局沒收非法所得，并處以10000元以上30000元以下的罰款。



 第十九條 違反本辦法規(guī)定，弄虛作假、私下交易、偷逃稅收的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追究其法律責(zé)任。



 第二十條 違反本辦法規(guī)定，將已購(gòu)公有住房上市出售后，又以非法手段購(gòu)買政府提供優(yōu)惠政策建設(shè)的房屋的家庭，由市房產(chǎn)管理局責(zé)令按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)款，并處以10000元以上30000元以下罰款。



 第二十一條 當(dāng)事人對(duì)處罰決定不服的，可以依法向市人民政府申請(qǐng)復(fù)議或向人民法院提起訴訟。



 第二十二條 房產(chǎn)行政主管部門和交易管理機(jī)構(gòu)工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、營(yíng)私舞弊、貪污受賄的，由所在單位或者上級(jí)主管部門給予行政處分。情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。




 第六章 附則



 第二十三條 本辦法經(jīng)自治區(qū)房改領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后施行。



 第二十四條 本辦法由銀川市房改辦公室負(fù)責(zé)解釋。



 第二十五條 本辦法自發(fā)布之日起施行。