• 【發(fā)布單位】81517
• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】1997-09-22
• 【生效日期】1997-09-22
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• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

威海市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法

 威海市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法
 
（威政發(fā)〔1997〕52號1997年9月22日）
 第一章 總則





 第一條 為加強城市住宅小區(qū)物業(yè)管理，保障住宅小區(qū)物業(yè)的合理使用和維護，提高居住環(huán)境質(zhì)量，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。



 第二條 本辦法適用于威海市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)經(jīng)驗收合格并實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)。

 住宅小區(qū)范圍由物業(yè)管理主管部門會同有關(guān)部門劃定。



 第三條 本辦法所稱住宅小區(qū)，是指人口和住宅相對集中、配套基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施相對完善的居住區(qū)。本辦法所稱物業(yè)，是指住宅小區(qū)內(nèi)各類房屋及其配套的公用設(shè)施、設(shè)備和場地。本辦法所稱業(yè)主，是指住宅小區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人和使用人。



 第四條 威海市房地產(chǎn)管理局是市人民政府實施住宅小區(qū)物業(yè)管理的主管部門（以下稱市場物業(yè)管理主管部門），其主要職責(zé)是：

 （一）貫徹執(zhí)行住宅小區(qū)物業(yè)管理法規(guī)和政策，協(xié)調(diào)指導(dǎo)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作；

 （二）制定住宅小區(qū)物業(yè)管理具體規(guī)定和標準；

 （三）審查住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)；

 （四）管理、監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)管理啟動基金、維修養(yǎng)護資金的投向和使用；

 （五）市人民政府授予的其他職責(zé)。環(huán)翠區(qū)、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)房產(chǎn)管理部門（以下稱區(qū)物業(yè)管理主管部門），負責(zé)本轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，其主要職責(zé)是：

 （一）參與住宅小區(qū)物業(yè)驗收，負責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)接管；

 （二）負責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)初審；

 （三）負責(zé)轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理啟動基金、維修養(yǎng)護資金的籌措、管理；

 （四）組織住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的招標、選聘和訂立合同；

 （五）指導(dǎo)、監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動；

 （六）審批住宅小區(qū)物業(yè)重大維修項目及物業(yè)管理企業(yè)資金收支預(yù)、決算；

 （七）查處違反住宅小區(qū)物業(yè)管理法規(guī)的行為。建設(shè)、財政、工商、公安、煤氣熱力、廣播電視、民政以及供電、郵電等有關(guān)管理部門，應(yīng)按照各自的職責(zé)，協(xié)同搞好住宅小區(qū)物業(yè)管理。




 第二章 住宅小區(qū)物業(yè)管理機構(gòu)





 第五條 住宅小區(qū)設(shè)立業(yè)主代表大會，由住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主及居委會推選的代表組成。住宅小區(qū)業(yè)主代表大會代表數(shù)額及產(chǎn)生和罷免辦法，由市物業(yè)管理主管部門會同建設(shè)、民政、公安等根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)模等情況確定。

 住宅小區(qū)業(yè)主代表大會行使下列職責(zé)：

 （一）選舉、罷免住宅小區(qū)管理委員會（以下稱管委會）的組成人員；

 （二）批準管委會章程；

 （三）聽取和審查管委會的工作報告，監(jiān)督管委會的工作；

 （四）決定住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理重大事項；

 （五）制定和修改住宅小區(qū)物業(yè)管理公約。



 第六條 住宅小區(qū)業(yè)主代表大會由管委會負責(zé)召集，每年至少召開一次。管委會負責(zé)在會議召開前15日內(nèi)將會議日期及內(nèi)容通知住宅小區(qū)業(yè)主代表大會各位代表。有20％以上業(yè)主代表提議，管委會應(yīng)于接到該項提議后15日內(nèi)召集住宅小區(qū)業(yè)主代表大會。住宅小區(qū)交付使用時的第一次業(yè)主代表大會，由區(qū)物業(yè)管理主管部門會同街道辦事處、住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位組織召集。



 第七條 管委會由住宅小區(qū)業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生，每屆任期3年，管委會委員一般為5－9人的單數(shù)。管委會委員由住宅小區(qū)業(yè)主代表大會在代表中選舉產(chǎn)生。管委會也可聘請居委會、有關(guān)管理部門和服務(wù)單位的人員擔(dān)任委員，但業(yè)主代表不得少于管委會委員總數(shù)的60％。管委會設(shè)立主任1人，副主任1－2人，由管委會在其委員中選舉產(chǎn)生。



 第八條 管委會在住宅小區(qū)業(yè)主代表大會的監(jiān)督下，代表業(yè)主的合法權(quán)益行使以下職權(quán)：

 （一）制定管委會章程和住宅小區(qū)物業(yè)管理目標，經(jīng)業(yè)主代表大會批準后組織實施；

 （二）以招標或協(xié)議方式，選聘或續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)，并與其簽訂住宅小區(qū)物業(yè)管理合同；

 （三）審議住宅小區(qū)物業(yè)管理收費項目和標準；

 （四）協(xié)助物業(yè)管理主管部門按合同約定條款處理業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的投訴；

 （五）監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)管理公約的實施；

 （六）監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)重大項目維修及物業(yè)管理企業(yè)資金收支預(yù)、決算。



 第九條 住宅小區(qū)物業(yè)管理與維護業(yè)務(wù)，由依法設(shè)立并取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的企業(yè)承擔(dān)。物業(yè)管理企業(yè)及資質(zhì)管理具體辦法，由市物業(yè)管理主管部門制定。



 第十條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當與管委會簽訂住宅小區(qū)物業(yè)管理合同，報市和區(qū)物業(yè)管理主管部門備案。物業(yè)管理企業(yè)聘請有關(guān)專營企業(yè)或?qū)I(yè)人員承擔(dān)住宅小區(qū)物業(yè)管理合同規(guī)定的維修養(yǎng)護項目時，合同中規(guī)定的物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任，不隨之轉(zhuǎn)移。住宅小區(qū)物業(yè)管理合同文本，由市物業(yè)管理主管部門統(tǒng)一印制。




 第三章 住宅小區(qū)物業(yè)驗收與接管





 第十一條 住宅小區(qū)竣工或完成整治改造后，由建設(shè)行政主管部門會同物業(yè)管理主管部門及其他有關(guān)部門對住宅小區(qū)進行綜合驗收。驗收合格后，由區(qū)物業(yè)管理主管部門接管。已實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)內(nèi)新建單體工程竣工后，按前款規(guī)定進行驗收接管。



 第十二條 有關(guān)部門或開發(fā)建設(shè)單位移交住宅小區(qū)或單體工程時，應(yīng)當向區(qū)物業(yè)管理主管部門移交下列工程建設(shè)資料：

 （一）住宅小區(qū)建設(shè)各項批準文件；

 （二）住宅小區(qū)平面規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

 （三）房屋及配套的基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備竣工圖；

 （四）地下管網(wǎng)圖；

 （五）其他必要的資料。



 第十三條 開發(fā)建設(shè)單位在住宅小區(qū)內(nèi)承建的物業(yè)項目竣工驗收前，可自行或者聘請物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)前期物業(yè)管理。工程驗收移交后，由中標物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)物業(yè)管理。開發(fā)建設(shè)單位對承建的物業(yè)項目，應(yīng)當自移交之日起一年內(nèi)負責(zé)保修。



 第十四條 開發(fā)建設(shè)單位和房屋所有權(quán)人辦理出售、出租或分配房屋的手續(xù)時，在房屋出售或租賃合同中，應(yīng)對購、租房者提出遵守住宅小區(qū)物業(yè)管理公約的約定。




 第四章 住宅小區(qū)物業(yè)維護管理





 第十五條 住宅小區(qū)物業(yè)維護管理按下列分工負責(zé)：

 （一）住宅房屋（不含未參加房改售房的公房）室內(nèi)維修，由業(yè)主負責(zé)；住宅樓外墻面、樓梯間、通道、屋頂?shù)裙灿貌课坏木S修及門窗油漆，由物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)。非住宅房屋維修由業(yè)主負責(zé)。

 （二）住宅樓供電總表（含總表）以外線路的維修養(yǎng)護，由供電部門負責(zé)；總表至分表線路的維修養(yǎng)護，由物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)；分表（含分表）至住戶室內(nèi)線路的維修養(yǎng)護由業(yè)主負責(zé)。

 （三）住宅樓自來水總表（含總表）以外管道的維修養(yǎng)護， 由自來水公司負

責(zé)； 總表至住戶室內(nèi)管道的維修養(yǎng)護，由物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)。自來水分表由業(yè)主

負責(zé)。

 （四）住宅樓化糞池至住戶室內(nèi)排污管道的維修養(yǎng)護及化糞池的清運與維修，由物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)；化糞池以外污水管道的維修養(yǎng)護，由污水處理廠負責(zé)。

 （五）將住宅樓袋裝生活垃圾送到指定堆放地點，由業(yè)主負責(zé)；將垃圾由堆放地點集中到垃圾站，由物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)；將垃圾由垃圾站外運，由環(huán)衛(wèi)部門負責(zé)。

 （六）住宅小區(qū)內(nèi)非市政道路及公共場地的維修養(yǎng)護、清掃保潔和綠化管理，由物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)。住宅小區(qū)內(nèi)供熱、供氣、有線電視、通訊、消防、路燈、市政工程設(shè)施的維護養(yǎng)護，由有關(guān)專業(yè)部門按各自職能負責(zé)。各專業(yè)部門可根據(jù)需要將物業(yè)維修養(yǎng)護項目委托物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)。住宅小區(qū)內(nèi)應(yīng)由專業(yè)部門負責(zé)維修養(yǎng)護的物業(yè)項目出現(xiàn)問題，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)積極協(xié)助業(yè)主聯(lián)系有關(guān)部門解決。



 第十六條 住宅小區(qū)內(nèi)的治安保衛(wèi)，按照專業(yè)保安與群眾自治防范相結(jié)合的原則，由物業(yè)管理企業(yè)配備保安人員，在公安機關(guān)的指導(dǎo)下做好治安保衛(wèi)工作。



 第十七條 住宅小區(qū)內(nèi)機動車輛停車場，由物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)管理。停車費用由物業(yè)管理企業(yè)按規(guī)定收取。



 第十八條 住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主應(yīng)繳納的水、電、煤氣、有線電視費，由有關(guān)專業(yè)部門委托物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一向業(yè)主收取。



 第十九條 住宅小區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

 （一）未經(jīng)批準，鑿、拆房屋內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板或搭、占陽臺、屋面、通道、樓梯間及墻體外空間；

 （二）超過設(shè)計負荷使用房屋或者安裝影響周圍環(huán)境和房屋結(jié)構(gòu)的動力設(shè)備；

 （三）在住宅樓或草廈內(nèi)開設(shè)餐飲、娛樂項目；

 （四）將草廈用于居?。?
 （五）隨意停放車輛；

 （六）裝飾裝修房屋不及時清除渣土、垃圾；

 （七）在公共場地、走廊、屋頂、樓梯內(nèi)亂拋垃圾、堆放雜物；

 （八）有礙市容觀瞻的亂建、亂搭、亂掛、亂貼等；

 （九）飼養(yǎng)禽畜；

 （十）排放或存放有毒有害物品；

 （十一）踐踏、占用綠地、攀折花木；

 （十二）占用公共場地，損壞公用設(shè)備和設(shè)施；

 （十三）市人民政府規(guī)定禁止的其他行為。



 第二十條 業(yè)主裝修房屋，施工前應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)繳納裝修保證金。裝修結(jié)束后，業(yè)主應(yīng)于3日內(nèi)將裝修垃圾清運干凈。對按時清運裝修垃圾、未破壞原建筑主體結(jié)構(gòu)的，物業(yè)管理企業(yè)將保證金退還業(yè)主。裝修保證金收取標準，由物業(yè)管理主管部門會同物價管理部門確定。



 第二十一條 供電、供氣、供排氣、通訊及有線電視等部門在住宅小區(qū)內(nèi)挖掘市政道路及公共場地，須按有關(guān)規(guī)定報批，并遵守住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定；按掘非市政道路及公共場地，須經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)同意，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀；在樓頂或者墻面架設(shè)管線，須經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)同意，并按要求安裝架設(shè)。




 第五章 住宅小區(qū)物業(yè)管理費用





 第二十二條 從開發(fā)建設(shè)單位新開工建設(shè)項目繳納的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費中提取10％，作為住宅小區(qū)物業(yè)管理啟動基金，由財政部門按季度劃轉(zhuǎn)物業(yè)管理主管部門，主要用于購置物業(yè)管理用房和設(shè)施。



 第二十三條 住宅房屋維修資金來源：

 （一）從房改售房收入中按規(guī)定比例提取的共用部位、共用設(shè)施維修基金的利息；

 （二）住宅用房業(yè)主按建筑面積每月每平方米0．10元繳納的房屋共用部位、共用設(shè)施維修資金。

 前款所列（一）項資金，由房改資金管理部門于每年年初劃轉(zhuǎn)物業(yè)管理主管部門。（二）項資金，由物業(yè)管理企業(yè)直接向業(yè)主（不含未參加房改售房的公房所有權(quán)人）收取，實行專戶儲存，單樓核算，?？顚Ｓ?，定期向業(yè)主公布使用情況。

 住宅小區(qū)內(nèi)未參加房改售房的公有住房的維修費用，由房屋所有權(quán)人從房租收入中將維修專項費用按季劃轉(zhuǎn)物業(yè)管理企業(yè)。



 第二十四條 用于非市政道路及公共場地的維修養(yǎng)護、綠化管理、衛(wèi)生清掃等所需資金，年初由物業(yè)管理主管部門會同財政部門商定后，從城市建設(shè)維護費中列支。



 第二十五條 專業(yè)部門委托物業(yè)管理企業(yè)管理的項目，其維修養(yǎng)護費用從委托費中支付。



 第二十六條 住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)費，由物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主收取；代收代繳服務(wù)費，由物業(yè)管理企業(yè)向委托部門收取。具體收費標準由物價部門會同物業(yè)管理主管部門制定。

 物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供的特約服務(wù)收費標準，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主商定。



 第二十七條 房屋所有權(quán)與使用權(quán)分離時，所有權(quán)人應(yīng)在租賃合同中明確規(guī)定使用權(quán)人須遵守住宅小區(qū)物業(yè)管理公約，并將應(yīng)由使用權(quán)人繳納的有關(guān)費用界定清楚。業(yè)主應(yīng)將租賃合同副本交物業(yè)管理企業(yè)備案。



 第二十八條 住宅小區(qū)物業(yè)管理啟動基金和維修養(yǎng)護資金應(yīng)?？顚Ｓ?，財政、審計部門應(yīng)加強監(jiān)督，任何單位和個人不得擠占或挪用。




 第六章 罰則





 第二十九條 違反本辦法第十九條規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)予以制止，并責(zé)令其限期改正；造成損失的，責(zé)任者應(yīng)負責(zé)賠償。情節(jié)嚴重的，由有關(guān)部門按規(guī)定給予行政處罰。



 第三十條 違反本辦法第二十條規(guī)定，業(yè)主裝修房屋不及時清運垃圾的，由物業(yè)管理企業(yè)組織清運，費用從裝修保證金中支付。支付后的剩余部分應(yīng)于垃圾清運完畢后5日內(nèi)退還業(yè)主。



 第三十一條 違反本辦法第二十一條規(guī)定，在住宅小區(qū)內(nèi)開挖非市政道路及公共場地，在樓頂或墻面架設(shè)管線造成損失的，責(zé)任者應(yīng)負責(zé)賠償；不按要求安裝架設(shè)管線的，物業(yè)管理企業(yè)責(zé)令其限期改正。



 第三十二條 人為造成公用設(shè)施或公用部位損壞的，責(zé)任者負責(zé)修復(fù)或賠償損失。



 第三十三條 無物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由市物業(yè)管理主管部門責(zé)令其停止從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)，并沒收其非法所得；造成損失的，應(yīng)負責(zé)賠償。



 第三十四條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定有下列情形之一的，業(yè)主及管委會可以投訴，物業(yè)管理主管部門可根據(jù)情節(jié)輕重予以警告、責(zé)令限期改正、賠償損失；情節(jié)嚴重的，由有關(guān)部門按規(guī)定處以罰款：

 （一）物業(yè)維修養(yǎng)護不及時的；

 （二）管理制度不健全、管理混亂的；

 （三）擅自擴大收費范圍，提高收費標準的；

 （四）擅自將管理費用挪作他用的；

 （五）亂搭、亂建、改變房屋和配套設(shè)施、設(shè)備用途的；

 （六）違反物業(yè)管理合同約定的其他行為。



 第三十五條 違反本法辦規(guī)定，擠占或挪用住宅小區(qū)物業(yè)管理啟動基金、維修養(yǎng)護資金的，除限期退還擠占或者挪用資金外，按《
國務(wù)院關(guān)于違反財政法規(guī)處罰的暫行規(guī)定》追究主要負責(zé)人或者直接責(zé)任人的責(zé)任。



 第三十六條 妨礙物業(yè)管理工作人員正常管理，違反《
中華人民共和國治安管理處罰條例》的，由公安機關(guān)依法給予處罰；構(gòu)成犯罪的，移交司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任。



 第三十七條 物業(yè)管理企業(yè)及其他工作人員，應(yīng)盡職盡責(zé)、熱情為業(yè)主服務(wù)；對濫用職權(quán)、玩忽職守，給業(yè)主造成損失的，應(yīng)負責(zé)賠償；情節(jié)嚴重構(gòu)成犯罪的，移交司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任。




 第七章 附則



 第三十八條 各縣級市住宅小區(qū)物業(yè)管理可參照本辦法執(zhí)行。



 第三十九條 本辦法由威海市房地產(chǎn)管理局組織實施。



 第四十條 本辦法自發(fā)布之日起施行。