• 【發(fā)布單位】81304
• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】1996-11-29
• 【生效日期】1997-01-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

福州市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法

 福州市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法
 
（1996年9月27日福州市第十屆人民代表大會
 常務(wù)委員會第二十四次會議通過
 1996年11月29日福建省第八屆人民代表大會
 常務(wù)委員會第二十七次會議批準(zhǔn)）
 第一章 總則





 第一條 為加強(qiáng)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理，保障房屋和公用配套設(shè)施的正常使用，創(chuàng)造文明、安全、整潔、便利、優(yōu)美的居住環(huán)境，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。



 第二條 本辦法適用于福州市市區(qū)具備相應(yīng)生活配套設(shè)施的住宅小區(qū)的物業(yè)管理。

 本辦法所稱物業(yè)管理，是指對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治。



 第三條 住宅小區(qū)推行專業(yè)經(jīng)營型的物業(yè)管理，實(shí)行業(yè)主（住戶）自主管理與專業(yè)有償服務(wù)相結(jié)合，屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的原則。



 第四條 市房地產(chǎn)管理局是本市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，協(xié)調(diào)物業(yè)管理有關(guān)問題，對物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行行業(yè)管理。

 區(qū)房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理，受理有關(guān)物業(yè)管理的投訴。

 其他職能部門按照各自職責(zé)對住宅小區(qū)物業(yè)管理的相關(guān)工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。



 第五條 住戶享有參與物業(yè)管理和良好居住環(huán)境的權(quán)利；有遵守法律、法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定，維護(hù)物業(yè)公共利益的義務(wù)。



 第六條 物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)營，其經(jīng)營自主權(quán)、收益權(quán)以及授權(quán)、委托的管理權(quán)等受法律保護(hù)。




 第二章 物業(yè)管理組織





 第七條 新建住宅小區(qū)入住率超過50％時，當(dāng)?shù)亟值擂k事處應(yīng)當(dāng)會同區(qū)房地產(chǎn)管理部門和開發(fā)建設(shè)單位，及時組織召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會對業(yè)主大會負(fù)責(zé)并報告工作。

 業(yè)主大會由住宅小區(qū)的業(yè)主組成，由業(yè)主委員會召集，每年至少召開一次。

 業(yè)主大會行使下列職權(quán)；

 （一）選舉、罷免業(yè)主委員會的組成人員；

 （二）批準(zhǔn)和修改業(yè)主委員會章程、物業(yè)管理制度和住戶公約；

 （三）決定關(guān)系業(yè)主利益的重大事項(xiàng)；

 （四）改變和撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定；

 （五）審查批準(zhǔn)物業(yè)管理基本金的開支方案；

 （六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。

 業(yè)主大會產(chǎn)生的文件，應(yīng)報區(qū)房地產(chǎn)管理部門備案，對每個住戶都具有約束力。



 第八條 業(yè)主委員會是代表和維護(hù)住宅小區(qū)業(yè)主（住戶）合法權(quán)益的群眾性組織，負(fù)責(zé)物業(yè)的自主管理，接受街道辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)督。

 業(yè)主委員會可邀請居民委員會等有關(guān)單位人員參加物業(yè)管理工作。

 業(yè)主委員會的職責(zé)：

 （一）擬訂業(yè)主委員會章程、物業(yè)管理制度和住戶公約；

 （二）提出物業(yè)管理基本金和其他物業(yè)管理資金的開支方案；

 （三）確定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，簽訂和解除物業(yè)管理合同；

 （四）監(jiān)督物業(yè)管理公司的物業(yè)管理工作與服務(wù)收費(fèi)；

 （五）聽取并反映住戶的意見、建議，接受住戶監(jiān)督；

 （六）協(xié)調(diào)處理住戶與物業(yè)管理公司的糾紛；

 （七）業(yè)主委員會章程、物業(yè)管理制度、住戶公約賦予的其他職責(zé)。



 第九條 物業(yè)管理公司必須具備規(guī)定的資質(zhì)條件，持有《物業(yè)管理資質(zhì)證書》和《營業(yè)執(zhí)照》，方可從事物業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)。



 第十條 物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的物業(yè)管理事務(wù)，應(yīng)與業(yè)主委員會簽訂書面合同。

 物業(yè)管理合同應(yīng)載明物業(yè)管理的項(xiàng)目、內(nèi)容、費(fèi)用，合同期限、雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，以及違約責(zé)任等內(nèi)容。



 第十一條 物業(yè)管理公司在住宅小區(qū)范圍內(nèi)，可進(jìn)行下列物業(yè)管理：

 （一）房屋及其附屬設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)；

 （二）環(huán)境衛(wèi)生保潔、花木綠地管護(hù)以及噪聲管理；

 （三）供電、通訊、燃?xì)?、給排水、化糞池、消防和治安防范等設(shè)施的維修、管護(hù)；

 （四）道路維護(hù)，車輛停放秩序管理；

 （五）安全保衛(wèi)和公共生活秩序管理；

 （六）專項(xiàng)及特約服務(wù)；

 （七）其他物業(yè)管理事項(xiàng)。



 第十二條 物業(yè)管理公司的基本權(quán)利：

 （一）按照合同約定提供物業(yè)管理，按規(guī)定收取費(fèi)用；

 （二）勸阻違反住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定、制定、住戶公約的行為；

 （三）委托專營公司承擔(dān)專項(xiàng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)；

 （四）要求業(yè)主委員會協(xié)調(diào)其與住戶的糾紛。

 物業(yè)管理公司的基本義務(wù)：

 （一）依法經(jīng)營，為住戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)；

 （二）執(zhí)行物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，履行物業(yè)管理合同，接受業(yè)主委員會監(jiān)督；

 （三）每半年公布一次涉及住戶的物業(yè)管理代收代支費(fèi)用情況。



 第十三條 物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)按照物價部門核定的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和要求收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

 住戶應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定和約定繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。物業(yè)管理公司可以要求業(yè)主委員會督促住戶按時繳納。

 未售（租）出的空置房由開發(fā)建設(shè)單位繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。



 第十四條 原有住宅小區(qū)的物業(yè)管理，經(jīng)多數(shù)住戶同意，可以由街道辦事處組織當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會管理，也可以委托物業(yè)管理公司或其他專業(yè)單位維修、管護(hù)物業(yè)，所需費(fèi)用由住戶按規(guī)定承擔(dān)。

 單位自管住宅小區(qū)的物業(yè)管理，可以由產(chǎn)權(quán)單位自主管理，也可以委托物業(yè)管理公司管理。

 上列住宅小區(qū)可以由所在地街道辦事處幫助成立業(yè)主委員會，并逐步向?qū)I(yè)經(jīng)營型物業(yè)管理過渡。




 第三章 物業(yè)管理移交





 第十五條 新建住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照審批的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和建筑施工規(guī)范，實(shí)施綜合開發(fā)，配套建設(shè)。經(jīng)竣工綜合驗(yàn)收合格后，方可交付使用。但竣工驗(yàn)收不視為物業(yè)管理移交。



 第十六條 開發(fā)建設(shè)單位向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理前，應(yīng)向區(qū)房地產(chǎn)管理部門提交物業(yè)管理實(shí)施方案，并負(fù)責(zé)住宅小區(qū)的物業(yè)管理；售（租）房時應(yīng)當(dāng)與購房人或承租人書面約定雙方物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)。



 第十七條 新建住宅小區(qū)應(yīng)建立物業(yè)管理基本金制度?；窘鹩砷_發(fā)建設(shè)單位在移交物業(yè)管理前，按其建設(shè)總投資額2％撥付的資金和依法取得的其他資金組成。

 物業(yè)管理基本金屬全體業(yè)主共同共有，由業(yè)主委員會設(shè)立專戶儲存；未設(shè)立業(yè)主委員會的，由區(qū)房地產(chǎn)管理局設(shè)立專戶代管。

 基本金的使用受市房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督，專項(xiàng)用于該住宅小區(qū)公用設(shè)施的維修更新，不得挪作他用。



 第十八條 新建住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)留有物業(yè)管理用房，在移交物業(yè)時，一并移交給業(yè)主委員會；開發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主委員會不得將物業(yè)管理用房轉(zhuǎn)讓、出租或改作他用。

 未留有物業(yè)管理用房或者物業(yè)管理用房已經(jīng)改作他用的，應(yīng)當(dāng)騰讓出物業(yè)管理用房。



 第十九條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照本辦法規(guī)定，向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理，并向業(yè)主委員會或其指定的物業(yè)管理公司提供小區(qū)規(guī)劃、地下管網(wǎng)、單體建筑及結(jié)構(gòu)設(shè)備和其它有關(guān)的工程建設(shè)資料。

 開發(fā)建設(shè)單位自業(yè)主委員會接管之日起，不再承擔(dān)住宅小區(qū)物業(yè)管理責(zé)任。但保修期內(nèi)以及其它應(yīng)當(dāng)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)的建筑質(zhì)量責(zé)任，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。




 第四章 物業(yè)維護(hù)





 第二十條 住戶使用房屋，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

 （一）不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外觀和用途；

 （二）不得對房屋的承重結(jié)構(gòu)進(jìn)行拆改；

 （三）不得拆鑿樓板和共用墻壁；

 （四）不得在過道、樓梯、屋面及其他共用場地搭蓋、堆放物品。



 第二十一條 住宅小區(qū)范圍內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、花木綠地，業(yè)主委員會可以委托物業(yè)管理公司或當(dāng)?shù)丨h(huán)境衛(wèi)生、園林單位清掃、管護(hù)。

 住宅小區(qū)的生活垃圾的轉(zhuǎn)運(yùn)由環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)。



 第二十二條 住宅小區(qū)的給排水、供電照明、燃?xì)?、通訊、道路等市政公用設(shè)施的維修、管護(hù)，按下列規(guī)定辦理：

 （一）由市政公用專業(yè)單位投資建設(shè)的，由產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)；

 （二）按規(guī)定以計(jì)量表、樓房外排分接點(diǎn)或有關(guān)設(shè)施劃定維修管護(hù)范圍的，分別由市政公用專業(yè)單位和業(yè)主委員會負(fù)責(zé)；

 （三）開發(fā)建設(shè)單位投資建設(shè)的道路、排水、路燈、消防等屬于市政基礎(chǔ)設(shè)施的，或已由市政公用專業(yè)單位維修、管護(hù)的，分別由政府有關(guān)部門和市政公用專業(yè)單位負(fù)責(zé)。



 第二十三條 市政公用專業(yè)單位對其負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)的住宅小區(qū)物業(yè)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行服務(wù)責(zé)任制，保障各項(xiàng)設(shè)施完好。

 由業(yè)主委員會維修、管護(hù)的部分，有安全和技術(shù)要求的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定委托物業(yè)管理公司或市政公用專業(yè)單位實(shí)施維修、管護(hù)，并承擔(dān)有關(guān)費(fèi)用。



 第二十四條 挖掘住宅小區(qū)范圍內(nèi)的道路，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意，經(jīng)市政管理部門批準(zhǔn)，并負(fù)責(zé)修復(fù)或承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用。



 第二十五條 住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)設(shè)置必要的安全設(shè)施，落實(shí)群眾性治安防范措施。



 第二十六條 原有住宅小區(qū)物業(yè)管理在交接時，需要維修、補(bǔ)建配套設(shè)施的，維修和補(bǔ)建的費(fèi)用由原開發(fā)建設(shè)單位、市政公用專業(yè)單位、市和區(qū)財政一次性撥款籌集；配套設(shè)施交接后，應(yīng)建立專項(xiàng)維修資金，由產(chǎn)權(quán)單位、業(yè)主籌集。




 第五章 法律責(zé)任





 第二十七條 住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位違反本辦法第十六條規(guī)定的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期履行；逾期不履行的，市房地產(chǎn)管理部門不得辦理商品房預(yù)售。



 第二十八條 開發(fā)建設(shè)單位不按規(guī)定撥付物業(yè)管理基本金的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期撥付，并按每日3‰追繳滯納金。



 第二十九條 違反本辦法第十八條規(guī)定，不提供物業(yè)管理用房或?qū)⑽飿I(yè)管理用戶轉(zhuǎn)讓、出租、改作他用的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，并可處以10000元至30000元罰款。



 第三十條 未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理經(jīng)營的，由市房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停業(yè)，沒收非法所得，并可處以10000元至20000元罰款。



 第三十一條 物業(yè)管理公司違反本辦法，有下列行為之一的，業(yè)主委員會可以解除合同；情節(jié)嚴(yán)重的，市房地產(chǎn)管理部門可以降低其資質(zhì)等級，直至吊銷物業(yè)管理資質(zhì)證書：

 （一）不履行合同的；

 （二）管理制度不健全的、管理混亂的；

 （三）擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；

 （四）擅自改變房屋和公用設(shè)施用途的。



 第三十二條 違反本辦法第二十條、第二十四條規(guī)定的，由區(qū)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止違法行為，限期修復(fù)、恢復(fù)。



 第三十三條 對無故不交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的住戶，物業(yè)管理公司可以要求其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理公司可以向人民法院起訴。



 第三十四條 當(dāng)事人對行政處理決定不服的，可以依法申請復(fù)議或向人民法院起訴；逾期不申請復(fù)議或起訴，又不履行處理決定的，由作出行政處理決定的機(jī)關(guān)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。




 第六章 附則



 第三十五條 綜合商住樓、高級公寓、別墅區(qū)等建筑物，參照本辦法委托物業(yè)管理公司實(shí)施物業(yè)管理的，其物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)可以高于住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。

 市轄縣（市）的住宅小區(qū)物業(yè)管理，參照本辦法執(zhí)行。



 第三十六條 業(yè)主大會組織辦理、物業(yè)管理移交辦法和基本使用管理制度，由市房地產(chǎn)管理局制定，報市人民政府批準(zhǔn)后施行。



 第三十七條 本辦法由福州市人民政府負(fù)責(zé)應(yīng)用解釋。



 第三十八條 本辦法自1997年1月1日起施行。