• 【發(fā)布單位】80903
• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】1996-05-15
• 【生效日期】1996-05-15
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

上海市商品住宅物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法

 上海市商品住宅物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法

 第一條 （目的和依據(jù)）

 為加強對本市商品住宅物業(yè)管理服務(wù)收費的管理，規(guī)范收費行為，維護國家利益和物業(yè)管理單位、房屋所有人的合法權(quán)益，逐步完善社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理市場機制，依據(jù)《
中華人民共和國價格管理條例》和國家計劃委員會、建設(shè)部關(guān)于《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》及國家與本市的有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)定，特制定本暫行辦法。



 第二條 （適用范圍）

 本辦法適用于經(jīng)工商行政管理機關(guān)登記注冊的物業(yè)管理單位對本市商品住宅以及物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的非住宅房屋提供社會化、專業(yè)化服務(wù)的收費管理。

 前款所指的商品住宅是指在本市范圍內(nèi)個人和單位購買的內(nèi)銷商品住宅和外銷商品住宅。

 公有住房和已向個人出售的公有住宅（含平價房、解困房、安居工程），不適用本暫行辦法。



 第三條 （主管部門）

 市物價局是本市物業(yè)管理服務(wù)收費的主管機關(guān)，市物價局會同市房屋土地管理局對物業(yè)管理收費進行指導(dǎo)和監(jiān)督。

 區(qū)、縣物價局（委）是本轄區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費的主管機關(guān)，業(yè)務(wù)上受市物價局的領(lǐng)導(dǎo)。



 第四條 （價格形式）

 物業(yè)管理向房屋所有人或使用人收取的公共性服務(wù)收費和為公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。

 物業(yè)管理單位為房屋所有人或使用人個別需求提供的特約服務(wù)，除物價部門規(guī)定有統(tǒng)一收費標(biāo)準(zhǔn)者外，其服務(wù)收費實行經(jīng)營者定價。

 外銷商品住宅、非居住用房的服務(wù)收費由物業(yè)管理單位與業(yè)主管委會代表協(xié)商確定，協(xié)商不成的，由房屋所在地物價部門裁定。



 第五條 （定價程序）

 實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，由各區(qū)縣物價部門根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和物業(yè)管理市場發(fā)育程度，征求物業(yè)管理行政主管部門意見后，發(fā)布中準(zhǔn)價及浮動幅度，物業(yè)管理單位與業(yè)主管委會在規(guī)定的幅度內(nèi)協(xié)商確定具體收費標(biāo)準(zhǔn)，填列備案表，報所在區(qū)、縣物價局（委）備案。業(yè)主管委會未成立的，由物業(yè)管理單位在規(guī)定的幅度內(nèi)確定具體收費標(biāo)準(zhǔn)并報所在區(qū)、縣物價局（委）審核。

 實行經(jīng)營者定價的物業(yè)管理收費項目和標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理單位與業(yè)主管理委員會或房屋所有人代表協(xié)商議定，并填列備案表，向所在地物價部門備案。



 第六條 （收費原則）

 物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)遵循合理、公開及與房屋所有人經(jīng)濟承受能力相適應(yīng)的原則，并按照物業(yè)檔次和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)實行有償服務(wù)，制止價格壟斷和牟取暴利的行為。



 第七條 （物業(yè)管理服務(wù)收費用語含義）

 收費用語在本辦法中的含義：

 （一）公共性的服務(wù)費是指為房屋所有人、使用人提供的公共衛(wèi)生清洗、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化費用。

 （二）公眾代辦性質(zhì)（不包括安裝申請代辦）的服務(wù)費是指為房屋所有人、使用人代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費、房屋自用部位和自用設(shè)備的修繕等費用。

 （三）特約服務(wù)是為滿足房屋所有人或使用人需要而提供的個別服務(wù)，包括房屋裝修、代購商品、家電維修等。

 （四）裝修保證金是指房屋所有人或使用人入戶裝修不得損壞房屋而向物業(yè)管理部門預(yù)交的抵押金，應(yīng)在簽訂裝修合約后收取。

 （五）修繕基金是指用于新建住宅保修期滿后，房屋共用部位和共用設(shè)備的養(yǎng)護、維修和更新的費用。



 第八條 （公共性服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的計算和收取）

 物業(yè)管理公共性服務(wù)收費的費用由以下部分構(gòu)成：

 （一）管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；

 （二）樓內(nèi)公用設(shè)施維修及保養(yǎng)費；

 （三）綠化管理費；

 （四）清潔衛(wèi)生費；

 （五）保安費；

 （六）辦公費；

 （七）物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費；

 （八）法定稅費。

 本條第（二）項至第（六）項費用支出是指工資及福利費以外的物資損耗補償和其他費用開支。



 第九條 （物業(yè)管理服務(wù)費分?jǐn)偅?
 物業(yè)管理的公共服務(wù)費應(yīng)按物業(yè)管理范圍內(nèi)各業(yè)主（住戶）所占房屋建筑面積或按戶分?jǐn)偂?


 第十條 （代辦服務(wù)費收取）

 房屋所有人、使用人委托物業(yè)管理單位代繳的，可適當(dāng)收取代辦服務(wù)費，不委托不得收費。公用事業(yè)（包括煤氣、電話）的安裝申請代辦，每項收費不超過100元。

 公用事業(yè)、環(huán)衛(wèi)、治安等部門委托物業(yè)管理單位收費的，須經(jīng)房屋所在地的物價部門認可后，方可向房屋所有人或使用人收取。



 第十一條 （裝修保證金收?。?
 物業(yè)管理單位可向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人收取裝修保證金每戶1000元－1500元，住戶裝修完畢，驗收不損壞主要房屋結(jié)構(gòu)的，裝修保證金應(yīng)如數(shù)退還。



 第十二條 （內(nèi)銷商品房房屋修繕基金籌集）

 內(nèi)銷商品住宅均應(yīng)建立房屋修繕基金并按下列規(guī)定籌集：

 （一）房屋出售人應(yīng)一次性按多層房屋建筑面積成本價的3％，高層房屋建筑面積成本價的4％繳納房屋修繕基金。

 （二）購房人首期應(yīng)按多層房屋建筑面積成本價的2％，高層房屋建筑面積成本價的3％繳納房屋修繕基金。

 （三）開發(fā)單位自用或出租的房屋，應(yīng)根據(jù)自用、出租房屋的建筑面積按本款第（一）、第（二）項規(guī)定繳納。

 以上所稱的成本價均為當(dāng)時房改年度出售的公有住房的成本價。



 第十三條 （房屋修繕基金管理）

 房屋修繕基金在簽訂房屋買賣合同時繳納，以業(yè)主管委會名義存入金融機構(gòu)，按不低于城鄉(xiāng)居民存款利率計息。

 房屋修繕基金由業(yè)主管委會委托物業(yè)管理單位管理，?？顚Ｓ?，不得挪作他用。

 房屋修繕基金不足時，由業(yè)主管委會委托物業(yè)管理單位向房屋所有人計收。

 業(yè)主管委會成立前，房屋修繕基金由區(qū)、縣房管局存入銀行。業(yè)主管委會成立后，移交管委會管理。



 第十四條 （高層住宅和水泵運行費收?。?
 高層住宅的電梯和水泵運行費由電梯駕駛?cè)藛T經(jīng)費開支、實際耗用的電費構(gòu)成。具體收費由業(yè)主管委會和物業(yè)管理單位商定的服務(wù)方式、時間、按實結(jié)算，單獨列賬，并按各房屋所有人的建筑面積比例合理分?jǐn)偂?


 第十五條 （物業(yè)收費合同簽訂）

 物業(yè)管理單位必須與房屋所有人簽訂物業(yè)管理收費合同。

 經(jīng)物價部門同意的或由物業(yè)管理單位與業(yè)主管理委員會或房屋所有人代表協(xié)商議定的收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)和收費辦法應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理合同中明文約定。

 房屋所有人或使用人不按規(guī)定繳納費用的，物業(yè)管理單位有權(quán)按照所簽服務(wù)收費合同予以追繳。



 第十六條 （物業(yè)收費行為規(guī)范）

 物業(yè)管理單位收費應(yīng)遵循下列規(guī)定：

 （一）物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)明碼標(biāo)價，收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)和收費辦法應(yīng)在經(jīng)營場所或收費地點公布。

 （二）物業(yè)管理單位不得收取與自身管理或服務(wù)無關(guān)的前期開發(fā)費用，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)在商品房銷售時，向購房人出示所委托的物業(yè)單位名稱及收費項目和標(biāo)準(zhǔn)。

 （三）物業(yè)管理單位不得違背房屋所有人的意愿提前收費，預(yù)期收費不得超過6個月。

 （四）物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)定期（一般為6個月）向住戶公布收費的收入和支出賬目，接受業(yè)主管理委員會和房屋所有人的監(jiān)督。

 依法成立的業(yè)主管委會可根據(jù)規(guī)章、章程和管理服務(wù)合同審核和監(jiān)督物業(yè)管理的收費項目和標(biāo)準(zhǔn)，并督促房屋所有人和使用人按時、按規(guī)定向物業(yè)管理單位繳納有關(guān)應(yīng)交費用。



 第十七條 （糾紛處理）

 物業(yè)管理單位與房屋所有人之間發(fā)生收費爭議，業(yè)主管委會應(yīng)予協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的，由物價部門裁定。



 第十八條 （物業(yè)收費的禁止行為）

 物業(yè)管理單位向?qū)嵤┪飿I(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的房屋所有人或使用人收取公共性服務(wù)費用的，其他部門和單位不得再行重征收性質(zhì)和內(nèi)容相同的費項。



 第十九條 （法律責(zé)任）

 凡有下列違反本辦法行為之一者，物價檢查機關(guān)依照國家有關(guān)規(guī)定予以處罰。

 （一）越權(quán)定價、擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)的；

 （二）擅自設(shè)立收費項目，亂收費用的；

 （三）不按規(guī)定實行明碼標(biāo)價的；

 （四）提供服務(wù)質(zhì)價不符的；

 （五）只收費不服務(wù)或多收費少服務(wù)的；

 （六）其它違反本辦法的行為。



 第二十條 （解釋權(quán)）

 本暫行辦法由市物價局負責(zé)解釋。



 第二十一條 （施行日期）

 本暫行辦法自96年6月10日起施行。本暫行規(guī)定施行前發(fā)布的有關(guān)規(guī)定與本暫行辦法有抵觸的，以本暫行辦法為準(zhǔn)。



 上海市物價局

 上海市房地產(chǎn)管理局

 一九九六年五月十五日