• 【發(fā)布單位】80802
• 【發(fā)布文號】黑政辦發(fā)[1994]48號
• 【發(fā)布日期】1994-12-13
• 【生效日期】1994-12-13
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

黑龍江省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省土地局、 體改委關(guān)于深化土地使用制度改革 工作實施意見的報告的通知

黑龍江省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省土地局、
 體改委關(guān)于深化土地使用制度改革
 工作實施意見的報告的通知
 
（黑政辦發(fā)［1994］48號）
各行政公署，各市、縣人民政府，省政府各直屬單位：

 經(jīng)省政府領(lǐng)導(dǎo)同意，現(xiàn)將省土地局、體改委《關(guān)于深化土地使用制度改革工作實施意見的報告》轉(zhuǎn)發(fā)給你們，望遵照執(zhí)行。



 1994年12月13日



 關(guān)于深化土地使用制度改革工作實施意見的報告



省人民政府：

 為了貫徹全國土地使用制度改革工作會議和省委七屆三次全體（擴(kuò)大）會議精神，按照第十一次省長辦公會議關(guān)于“認(rèn)真研究我省土地有償使用問題，提出具體的、切實可行的實施意見”的要求，根據(jù)田鳳山代省長對全省土地使用制度改革工作的指示精神，現(xiàn)將我省深化土地使用制度改革工作的實施意見報告如下：



 一、深化土地使用制度改革，為加快全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展，確保如期實現(xiàn)翻兩番奔小康戰(zhàn)略目標(biāo)做出積極貢獻(xiàn)。

 我省自1991年開始出讓部分國有土地使用權(quán)以來，在各級政府和土地管理、體改等部門的積極努力下，通過土地使用權(quán)的有償出讓、有償劃撥、收取土地使用費等多種方式，將土地使用制度改革的實踐推向全省各個市縣，為地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是為城市建設(shè)開辟了重要的財源。最近，省委七屆三次全體（擴(kuò)大）會議提出了加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展、在2000年實現(xiàn)翻兩番奔小康的奮斗目標(biāo)。在新形勢下，充分發(fā)揮新興的土地產(chǎn)業(yè)的巨大作用，既可以為全省經(jīng)濟(jì)建設(shè)積累財源，又可以實現(xiàn)土地這一最重要的生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。為此，各級政府應(yīng)當(dāng)把這項工作緊緊抓在手上，使之為全省經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展發(fā)揮重要的促進(jìn)作用。



 二、明確政策，強(qiáng)化措施，加大土地有償使用和培育發(fā)展土地市場的工作力度，從土地資產(chǎn)中積極培訓(xùn)新的經(jīng)濟(jì)生長點。

 1、采取強(qiáng)有力的調(diào)控措施，進(jìn)一步擴(kuò)大土地有償使用的范圍，提高土地供應(yīng)的市場調(diào)節(jié)比例。目前，我省土地有償使用的范圍還不夠大，大部分劃撥土地仍在延續(xù)無償和無限期使用的舊體制，每年新增加的建設(shè)用地實行有償有限期出讓的比例按宗地計算僅占14％，因而目前全省每年直接來自土地資產(chǎn)的財政收入僅8億多元。同時，由于土地黑市交易活躍、隨意壓低地價等原因，全省土地資產(chǎn)流失總量每年達(dá)2億元以上。針對這種情況，建議從明年起，要按照國家的要求，在全省范圍內(nèi)進(jìn)一步加強(qiáng)政府對土地供應(yīng)的宏觀調(diào)控和出讓市場的壟斷。除國家機(jī)關(guān)、軍事、城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目及法律規(guī)定可以批準(zhǔn)劃撥使用的土地之外，要將其它新增建設(shè)用地盡可能多地納入有償出讓的軌道，并切實規(guī)范土地出讓方式，對商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，盡可能采取拍賣、招標(biāo)方式；采用協(xié)議方式的，出讓金不能低于該宗地的基準(zhǔn)地價。與此同時，要采取有效措施，逐步將原劃撥土地中的生產(chǎn)、經(jīng)營性建設(shè)用地納入有償使用軌道，按規(guī)定收足土地使用稅，暫未收稅的要比照同類用地稅額收取土地使用費。使土地有償使用面積力爭明年達(dá)到70％的比例，以后逐年增加10％，直至全部實行有償使用。對原劃撥土地使用權(quán)發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移、用途改變的，除用于國家機(jī)關(guān)、軍事、城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等用地之外，一律要向市縣政府補(bǔ)辦出讓手續(xù)、補(bǔ)交出讓金。對不經(jīng)批準(zhǔn)將原劃撥土地使用權(quán)擅自轉(zhuǎn)移權(quán)屬和改變用途的，各級政府應(yīng)嚴(yán)肅依法查處，避免國有土地資產(chǎn)的流失。

 2、認(rèn)真貫徹土地統(tǒng)一管理的法律規(guī)定，大力推進(jìn)中直企業(yè)土地使用制度改革，把應(yīng)該屬于地方的土地資產(chǎn)收歸政府。由于歷史的原因，我省各類大型、超大型企業(yè)比重較大。據(jù)粗略統(tǒng)計，僅森工、油田、煤礦、鐵路等幾大系統(tǒng)使用的國有土地面積就有15．31萬平方公里之多，占全省土地總面積的33．7％，如果再加上其他企業(yè)和國營農(nóng)墾系統(tǒng)就更多了。這些土地的開發(fā)利用，為國家創(chuàng)造了大量財富，同時也因其長期開發(fā)利用致使土地本身的狀況日趨惡化甚至衰竭廢棄，造成了資源的破壞。但由于種種原因，這些企業(yè)中有些按照法規(guī)、政策應(yīng)收的土地使用稅、費卻難于收足；有些可以通過有償出讓的用地仍在實行行政劃撥；有些企業(yè)擅自轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)獲取大量收益，卻不按有關(guān)規(guī)定向地方政府補(bǔ)交地價款。這些問題，必須按照土地使用制度改革的要求，盡快加以解決，使所有企業(yè)在同等政策環(huán)境下，公平競爭和發(fā)展。首先，對各類企業(yè)今后申請的新增建設(shè)用地，要嚴(yán)格按照國家的要求，除城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)用地和法律規(guī)定可以批準(zhǔn)劃撥的土地外，其余一切新增加的建設(shè)用地都要納入有償出讓的軌道，實行有償、有限期供應(yīng)，其出讓金標(biāo)準(zhǔn)不能低于該宗地或同類地的基準(zhǔn)地價。其次，對所有企業(yè)原劃撥使用的土地，要在逐地塊清查的基礎(chǔ)上，按國家規(guī)定收足土地使用稅，暫未征收土地使用稅的，要比照土地使用稅標(biāo)準(zhǔn)收取土地使用費；對原劃撥土地發(fā)生轉(zhuǎn)讓或改變原批準(zhǔn)用途和占地面積的，要納入市場的調(diào)節(jié)范圍，按有關(guān)規(guī)定向當(dāng)?shù)厥锌h政府補(bǔ)辦出讓手續(xù)、補(bǔ)交出讓金。再次，對企業(yè)占用耕地及其它土地造成土地資源破壞的，要嚴(yán)格按照國務(wù)院和省政府的規(guī)定，實行誰破壞、誰復(fù)墾，如數(shù)向當(dāng)?shù)厥锌h政府繳納土地復(fù)墾費用，或按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)自行復(fù)墾，不得以任何借口加以拒絕和推托，以確保全省土地資源狀況不致于進(jìn)一步惡化。

 3、認(rèn)真貫徹國家《
城市房地產(chǎn)管理法》，全面加強(qiáng)對各類房地產(chǎn)開發(fā)公司用地的管理，充分利用土地級差效益改造舊城區(qū)。舊城改革和房地產(chǎn)開發(fā)要體現(xiàn)城區(qū)土地的使用效益。對其中的原劃撥土地使用權(quán)，要明確界定權(quán)屬界線，由市縣政府收回，統(tǒng)一評估土地使用權(quán)價格后，通過有償出讓方式提供給開發(fā)者；對開發(fā)者承擔(dān)拆遷、微利房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的，可從土地出讓金中扣除開發(fā)者承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)的成本費用。從而明確政府與開發(fā)者之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，充分利用級差地租效益促進(jìn)舊城改造，避免國家應(yīng)得的土地資產(chǎn)收益以各種形式流失到企業(yè)手中。

 4、鼓勵盤活土地資產(chǎn)，為推進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)制度創(chuàng)造條件。對企業(yè)改造或產(chǎn)權(quán)變動涉及的劃撥土地使用權(quán)，經(jīng)過依法界定和地價評估，并經(jīng)土地管理部門確認(rèn)后，可按照“轉(zhuǎn)權(quán)讓利、確權(quán)登記、掛帳保值、維護(hù)權(quán)益”的原則，采取靈活辦法，明晰土地產(chǎn)權(quán)。對依法繳納土地使用權(quán)出讓金的，其土地使用權(quán)可以作為企業(yè)法人財產(chǎn)；不能繳納土地使用權(quán)出讓金的，可以承租方式獲得土地使用權(quán)，每年向國家繳納土地租金；對改組或設(shè)立股份制企業(yè)的，國家可以將土地使用權(quán)作價入股，土地資產(chǎn)折為國家股；國有企業(yè)破產(chǎn)涉及的劃撥土地使用權(quán)，由政府收回拍賣，或以其它方式再行出讓，所得收入優(yōu)先用于安置分流職工和職工再就業(yè)的培訓(xùn)。

 要鼓勵土地使用權(quán)的依法合理流動。在城市市區(qū)內(nèi)，主動退出原使用土地的企業(yè)，市縣政府可以將處置該土地收益的50％－70％返還給原土地使用者；主動申請從商業(yè)中心區(qū)遷出的，市縣政府應(yīng)優(yōu)先提供用地，并可將處置騰出土地收益的60％－80％返還給原土地使用者。

 要認(rèn)真抓好企業(yè)清產(chǎn)核資中國有土地資產(chǎn)的顯化和保值工作，防止流失。

 5、進(jìn)一步擴(kuò)大土地市場外延，搞好“五荒”土地使用權(quán)的拍賣和開發(fā)利用。各級土地、體改、農(nóng)業(yè)、水利、林業(yè)、畜牧和水產(chǎn)等部門要密切配合，共同努力，在現(xiàn)在工作基礎(chǔ)上，進(jìn)一步按照省委、省政府的決策，力爭在本世紀(jì)末，將適宜開發(fā)利用的“五荒”土地資源拍賣85％以上，使用這些土地得到充分的開發(fā)和利用。這樣，既可以創(chuàng)造出可觀的社會財富，又可以促使我省的生產(chǎn)要素市場結(jié)構(gòu)發(fā)生有益的變化。

 要采取積極穩(wěn)妥的措施，加強(qiáng)對集體土地流轉(zhuǎn)的依法管理，保護(hù)農(nóng)民的根本利益。

 6、充分發(fā)揮我省土地資源豐富的優(yōu)勢，采取一系列優(yōu)惠政策措施，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，優(yōu)惠的地價，廣泛吸引省外、境外和國外企業(yè)來占地投資開發(fā)，興辦各類企業(yè)，促進(jìn)全省經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展。

 7、切實加強(qiáng)對土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理，建立完善的市場規(guī)范。一是加強(qiáng)土地使用權(quán)出讓合同的管理。凡以出讓方式獲得的土地使用權(quán)，必須簽訂規(guī)范的國有土地使用權(quán)出讓合同，并嚴(yán)格按合同約定的用途和條件開發(fā)、使用土地；改變用途或用地條件的，必須報土地管理部門批準(zhǔn)，在城市規(guī)定調(diào)整地價。未達(dá)到法律規(guī)定和合同約定的轉(zhuǎn)讓條件的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。二是健全土地登記制度。土地登記是確認(rèn)土地權(quán)屬的前提和基礎(chǔ)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的當(dāng)事人必須依法辦理土地登記，如實申報轉(zhuǎn)讓價、租金或抵押金額。未經(jīng)土地登記的，其土地權(quán)屬不受法律保護(hù)。三是建立基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價定期公布制度。各市、縣人民政府要盡快組織完成當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價的評估。城鎮(zhèn)的基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價評估結(jié)果，經(jīng)當(dāng)?shù)厝嗣裾畬徍送夂螅瑘笊弦患壢嗣裾鷾?zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)的基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價，由市、縣人民政府公布。各地要在基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價基礎(chǔ)上，采取切實的措施，有效控制低價出讓土地和土地交易中的隱瞞價格行為。四是加強(qiáng)土地市場中介服務(wù)組織建設(shè)的管理。土地估價機(jī)構(gòu)，必須有足夠的取得國家土地估價師證書的專業(yè)人員，才能承擔(dān)土地估價業(yè)務(wù)。土地估價結(jié)果，要按照規(guī)定報送土地管理部門認(rèn)證并備案。土地估價、咨詢、經(jīng)紀(jì)、代理等中介服務(wù)組織，要依據(jù)市場規(guī)則，建立自律機(jī)制，同時接受政府主管部門的管理和監(jiān)督。



 三、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)一政令，確保土地使用制度改革工作順利進(jìn)行。

 1、各級政府要把從土地資產(chǎn)中培育新的經(jīng)濟(jì)生長點作為當(dāng)前的重要工作任務(wù)認(rèn)真落實。各級政府應(yīng)從經(jīng)濟(jì)工作的大局出發(fā)，自覺地把保護(hù)耕地和土地使用制度改革納入宏觀決策之中，擺到重要地位，精心指導(dǎo)，周密組織。把土地管理特別是挖掘土地資產(chǎn)效益的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)納入各級政府的任期目標(biāo)責(zé)任制，并作為考核政績的重要內(nèi)容。總之，要通過各級政府的努力，力爭到1997年全省年度地產(chǎn)收入達(dá)到15億元，累計收入超過50億元；到本世紀(jì)末年度地產(chǎn)收入達(dá)到20億元，累計超過100億元。

 2、切實加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)督，堅持依法、統(tǒng)一、全面、科學(xué)地管理土地資源和土地資產(chǎn)。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，要加強(qiáng)政府對土地的管理，實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理的新體制；要認(rèn)真糾正一些地方在用地問題上部門制約政府、企業(yè)抗衡政府的錯誤傾向；各級政府應(yīng)支持土地管理部門從嚴(yán)執(zhí)法，不越權(quán)批地，不以言代法；要關(guān)心、支持并切實加強(qiáng)土地管理機(jī)構(gòu)和隊伍建設(shè)，使之能夠與日益繁重的工作任務(wù)相適應(yīng)。同時，體改、計劃、規(guī)劃、建設(shè)、財稅、物價、工商、司法等部門要協(xié)同動作，積極配合土地管理部門做好土地管理和土地使用制度改革工作，做到協(xié)調(diào)配合，減少梗阻和制約，以形成合力，確保全省土地使用制度改革目標(biāo)的順利實現(xiàn)。

 3、各級土地管理部門要認(rèn)真負(fù)起執(zhí)法監(jiān)督和經(jīng)濟(jì)管理的雙重職責(zé)。不僅要做好土地資源的保護(hù)和管理工作，更要在市場經(jīng)濟(jì)條件下搞好土地資產(chǎn)的管理與活化，使之成為促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個新的經(jīng)濟(jì)生長點。為此，各級土地管理部門要按照全國土地使用制度改革工作會議的要求，認(rèn)真履行法律法規(guī)賦予的職責(zé)，積極完成政府交給的任務(wù)，全面加強(qiáng)業(yè)務(wù)建設(shè)，提高工作效率和執(zhí)法權(quán)威，充分運(yùn)用土地管理的法律、行政、經(jīng)濟(jì)的綜合功能，在培育新的經(jīng)濟(jì)生長點的實踐中承擔(dān)重任，發(fā)揮生力軍的作用。

 以上報告如無不當(dāng)，請批轉(zhuǎn)各地實施。



 黑龍江省土地管理局

 黑龍江省經(jīng)濟(jì)體制改革委員會

 1994年11月28日