• 【發(fā)布單位】81502
• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】1992-10-30
• 【生效日期】1992-10-30
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

山東省人民政府關(guān)于印發(fā)《山東省 城鎮(zhèn)住房制度改革試行方案》的通知

 山東省人民政府關(guān)于印發(fā)《山東省
 城鎮(zhèn)住房制度改革試行方案》的通知
 
（1992年10月30日魯政發(fā)〔1992〕143號）
 各市人民政府、行署，各縣（市）人民政府，各大企業(yè)，各高等院校，省政府各部門：

 《山東省城鎮(zhèn)住房制度改革試行方案》業(yè)經(jīng)國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)，現(xiàn)將國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)的《山東省城鎮(zhèn)住房制度改革試行方案》及其批復(fù)（房改字〔1992〕9號）印發(fā)給你們，望結(jié)合本地實際情況，結(jié)合省委、省政府魯發(fā)〔1991〕27號文件，一并認(rèn)真研究執(zhí)行。住房資金的管理和安排使用等問題，仍按省委、省政府魯發(fā)〔1991〕27號文件的規(guī)定辦理。

 住房制度改革是一項社會系統(tǒng)工程，涉及面廣，政策性強(qiáng)，難度大。搞好這項改革，對保證經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)社會發(fā)展，提高人民生活水平，密切黨與人民群眾的聯(lián)系，都有著十分重要的意義。各級政府應(yīng)高度重視，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，精心組織，縝密安排，立足于機(jī)制轉(zhuǎn)換，加大改革力度，加強(qiáng)宣傳，注意總結(jié)經(jīng)驗，不斷深化完善，以確保我省住房制度改革的順利進(jìn)行。



 國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組關(guān)于對山東省

 城鎮(zhèn)住房制度改革試行方案的批復(fù)



山東省人民政府：

 《山東省人民政府關(guān)于呈報〈山東省城鎮(zhèn)住房制度改革試行方案〉的報告（魯政發(fā)〔1992〕9號）》收悉。國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組原則同意你省城鎮(zhèn)住房制度改革試行方案，請你們加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)、精心組織、認(rèn)真安排；加強(qiáng)宣傳，發(fā)動干部和群眾參與住房制度改革；加強(qiáng)督促、檢查，力爭今年內(nèi)全省各市縣全面推開住房制度改革?，F(xiàn)就有關(guān)問題批復(fù)如下：



 一、山東省城鎮(zhèn)住房制度改革試行方案體現(xiàn)了國務(wù)院國發(fā)〔1991〕30號文件及國辦發(fā)〔1991〕73號文件精神，有利于住房制度改革在全省范圍內(nèi)起步。希望在具體實施中注意總結(jié)經(jīng)驗，不斷充實和完善方案，遇到涉及全局的政策性問題及時報國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組和國家體改委。



 二、房改起步后，根據(jù)中共中央關(guān)于加大改革力度，加快改革步伐的精神，立足于機(jī)制轉(zhuǎn)換，積極創(chuàng)造條件，適當(dāng)加大提租幅度，保證順利實現(xiàn)房改規(guī)劃的“八五”及“九五”目標(biāo)。



 三、在全面實施方案的同時，可以因地制宜，組織一些地區(qū)進(jìn)行深化改革的開拓性試驗，悉心培育、創(chuàng)造經(jīng)驗；對已經(jīng)進(jìn)行改革試點的城市，繼續(xù)給予支持、扶植，并總結(jié)經(jīng)驗，使之不斷深化、完善。




 山東省城鎮(zhèn)住房制度改革試行方案

 為了落實好“人民生活從溫飽達(dá)到小康”、“居住條件明顯改善”的十年規(guī)劃任務(wù)，加快我省住房制度改革步伐，根據(jù)國務(wù)院國發(fā)〔1988〕11號和國務(wù)院國發(fā)〔1991〕30號文件的有關(guān)規(guī)定，制定本方案。



 一、房改的指導(dǎo)思想和基本原則

 房改的指導(dǎo)思想是：通過住房制度改革，改變現(xiàn)行住房制度存在的弊端，正確引導(dǎo)消費(fèi)，加速機(jī)制轉(zhuǎn)換，逐步實現(xiàn)住房商品化，加快住房建設(shè)，改善住房條件，解決危房戶、無房戶和居住困難戶的住房問題。要從改革公房低租金制度著手，將現(xiàn)行的實物福利制度逐步改變?yōu)樯唐坟泿胖贫龋勺敉ㄟ^商品交換（售房或租賃），取得住房的所有權(quán)的使用權(quán)，使住房這個大商品進(jìn)入消費(fèi)市場，實現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，從而走出一條既有利于加快住房建設(shè)和解決城鎮(zhèn)居民住房問題，又能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)和建材工業(yè)發(fā)展的新路子。

 房改的基本原則是：

 1．堅持國家、集體、個人三者共同負(fù)擔(dān)的原則。改變由國家、集體包下來的舊辦法，建立三者合理負(fù)擔(dān)，共同解決住房問題新機(jī)制。

 2．堅持租、售、建并舉的原則。改變低租金和無償分配的住房制度，逐步把住房的生產(chǎn)、交換、分配、消費(fèi)納入有計劃的商品經(jīng)濟(jì)軌道，形成一個提高房租，促進(jìn)賣房，回收資金，加快建房的聯(lián)帶序列。

 3．堅持統(tǒng)一政策下因地制宜、分散決策的原則。根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、消費(fèi)水平、居住條件、承受能力的不同，在房改總目標(biāo)和統(tǒng)一方針政策的指導(dǎo)下，采取不同的改革步驟、辦法和措施，不搞一刀切。各城市的房改方案，都要組織群眾廣泛討論，征求各方面的意見。

 4．堅持機(jī)制轉(zhuǎn)換的原則。改變現(xiàn)有資金分配體制、計劃管理體制，完善各項配套改革，使住房開發(fā)經(jīng)營進(jìn)入社會經(jīng)濟(jì)大循環(huán)體系，形成一種體現(xiàn)社會主義有計劃商品經(jīng)濟(jì)要求的新的住房制度和運(yùn)行機(jī)制，逐步實現(xiàn)住房商品化。



 二、房改的分階段目標(biāo)

 “八五”目標(biāo)：以改變低租金、無償分配住房為基本點，使住房租金力爭達(dá)到三項因素（維修費(fèi)、管理費(fèi)、折舊費(fèi)）的計租水平，實現(xiàn)以租養(yǎng)房；緊緊圍繞“解?！?、“解困”，重點解決人均居住面積4平方米以下的住房困難戶和無房戶的住房問題；人均居住面積達(dá)到8．6平方米，住房成套率達(dá)到65％左右；房改方案正式出臺的，要全部建立城市、單位、個人三級住房基金。通過改革，奠定機(jī)制轉(zhuǎn)換的基礎(chǔ)。

 十年目標(biāo)：到2000年住房租金努力達(dá)到五項因素（前三項因素加投資利息和房產(chǎn)稅）的成本租金水平；基本完成危舊住房的改建任務(wù)，無房戶和人均居住面積6平方米以下的住房困難戶基本得到解決；人均居住面積達(dá)到9．6平方米，住房成套率達(dá)到80％左右，居民的居住水平得到明顯改善；建立健全住房資金的融資體系，加速機(jī)制轉(zhuǎn)換，初步實現(xiàn)住房建設(shè)資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)。

 長期目標(biāo)：住房租金要達(dá)到八項因素（前五項因素加土地使用費(fèi)、保險費(fèi)和利潤）的商品租金水平，實現(xiàn)每戶有一套實用、方便的住宅，群眾居住條件和環(huán)境大大改善，形成房地產(chǎn)市場和住房融資體系，完成住房商品機(jī)制的轉(zhuǎn)換，實現(xiàn)住房商品化、社會化。



 三、房改的具體內(nèi)容

 我省房改的具體內(nèi)容是，分步提高公有住房租金，實行新房新制度，推行公積金，出售公有住房，收取住房租賃保證金或認(rèn)購住房債券，集資、合作建房，建立住房基金。

 （一）分步提高公有住房租金

 分步提高公有住房租金是住房制度改革的核心。要堅持多提少補(bǔ)的原則，采取分步提租、逐步到位的辦法，到2000年把租金提高到五項因素的成本租金水平。

 1．房改開始，公有住房租金提到1990年維修費(fèi)水平。提到維修費(fèi)水平的，單位按職工月標(biāo)準(zhǔn)工資或離退休費(fèi)的2％發(fā)給住房補(bǔ)貼，原住房補(bǔ)貼相應(yīng)取消。

 住房補(bǔ)貼以1990年底的標(biāo)準(zhǔn)工資為基數(shù)核定，按月隨工資發(fā)放。

 住私房和集體宿舍的職工，暫不發(fā)給住房補(bǔ)貼。

 2．新配公有住房，要全面貫徹先賣后租、新房新租、有償租房的原則。凡從1992年1月1日以后竣工和投入使用的住房（包括遷出騰空舊公房），本著“多提少補(bǔ)”的精神，要較大幅度提高租金，不能一步到位的，可以采取交納租賃保證金或購買住房債券的辦法作為補(bǔ)充。

 3．實行超標(biāo)加租。以戶計算，多占住房的，要加收房租?？紤]到近十年職工平均居住水平明顯提高，凡超過國發(fā)〔1983〕193號文件規(guī)定的住房標(biāo)準(zhǔn)30％（含30％）以上建筑面積的即需加租。加租幅度為，超標(biāo)30－50％（含50％）建筑面積的，按使用面積加收20％的成本租金；超標(biāo)50％以上的部分，加收全部成本租金。

 4．老紅軍、抗日和解放戰(zhàn)爭時期參加革命的職工或其配偶；享受國家定期撫恤的孤老優(yōu)撫戶，享受社會福利的社會救濟(jì)戶，現(xiàn)只有一處住房的，新增住房租金分別給予適當(dāng)減免。各地要嚴(yán)格控制減免的范圍，確需減免的，一般不得超過三年。

 （二）推行公積金

 公積金是一種義務(wù)性的長期儲蓄，是建立個人住房基金的有效方式。通過逐年的積累，提高職工自行解決住房的能力，擴(kuò)大住宅建設(shè)資金來源。

 1．房改開始，在職的固定職工、合同制職工（三資企業(yè)中的外籍職工除外）和所在單位均按月繳納職工月標(biāo)準(zhǔn)工資3％－5％的公積金；以后隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和個人收入變化進(jìn)行調(diào)整。

 2．職工個人和單位繳納的公積金均歸職工個人所有。公積金分段計息，十年以內(nèi)比照活期儲蓄利率計息；十年以后按定期儲蓄利率計息。

 3．職工個人儲存的公積金只能用于購買自住住房、自建自住住房、私房翻建和大修。直系親屬儲存的公積金可以相互借用。

 4．職工離退休、出國定居時，結(jié)存的公積金連本帶息返還；在國內(nèi)調(diào)動，公積金隨工資關(guān)系結(jié)轉(zhuǎn)；職工在職期間去世，結(jié)存的公積金可依法繼承。

 （三）出售公有住房

 出售公有住房是推進(jìn)住房商品化，加快資金循環(huán)的重要環(huán)節(jié)。對新竣工的公有住房要先賣后租，優(yōu)先出售給無房戶和住房困難戶。

 1．按國家規(guī)定的職工住房標(biāo)準(zhǔn)以標(biāo)準(zhǔn)價向職工出售，超標(biāo)準(zhǔn)的面積按市場價出售。標(biāo)準(zhǔn)價包括新建住房本身建筑造價和征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi)。在起步階段的一兩年內(nèi)，為鼓勵群眾買房，征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)可由購房職工所在單位適當(dāng)負(fù)擔(dān)。標(biāo)準(zhǔn)價與建房綜合造價（或購房實際價格）的差額部分，亦由購房職工所在單位負(fù)擔(dān)。舊房按重置價成新折扣和環(huán)境因素計算。

 2．按標(biāo)準(zhǔn)價購買公房，每戶只能享受一次。購房者擁有部分產(chǎn)權(quán)（指全部占有權(quán)、使用權(quán)，受到限制的收益權(quán)、處分權(quán)，可以使用、繼承，不能贈與）。購房款付清并住滿五年的可以出售。出售時，原產(chǎn)權(quán)單位或房管部門有優(yōu)先購買權(quán)。住房出售后增值部分，按原購房時職工付款和原購房職工單位補(bǔ)貼的比例分成。

 3．對一次付清房款的，超過首次付款30％的部分可以給予20％的優(yōu)惠；分期付款的，首期付款不得低于售價的30％，其余部分，可向銀行申請抵押貸款。在首次付款30％的基礎(chǔ)上每多付10％，給予2％的優(yōu)惠。分期付款年限，購買新房最長不超過二十年，購買舊房最長不超過十五年。購房戶每月付款不少于家庭收入的15％。

 4．出售公有住房的標(biāo)準(zhǔn)價由房改部門會同國有資產(chǎn)、房地產(chǎn)、物價等有關(guān)部門評估、核定，由市地報省人民政府審批。

 5．凡按市場價購買公房的，購房后擁有全部產(chǎn)權(quán)。

 6．貫徹落實國務(wù)院國發(fā)〔1988〕11號和國務(wù)院國辦發(fā)〔1988〕13號文件規(guī)定，經(jīng)營單位向職工個人出售的商品房和職工個人購買公有住房用于居住的，按國家有關(guān)規(guī)定，減免稅收。

 （四）收取住房租賃保證金或認(rèn)購住房債券

 自1992年1月1日起，凡租住新建公房、租金未能一步到達(dá)五項成本租金的要收取住房租賃保證金或認(rèn)購住房債券，實行有償租房。

 1．保證金以住房面積、質(zhì)量、樓層、朝向、環(huán)境等因素確定，按建筑單方造價的10％－20％由產(chǎn)權(quán)單位一次性收取，不計利息，退房時一次性歸還。

 2．收取租賃保證金后，承租人仍按規(guī)定交納租金。

 3．有條件的城市可以發(fā)行住房債券。認(rèn)購住房債券的額度一般為建筑單方造價的15％－30％，利率由當(dāng)?shù)厝嗣胥y行確定，不計復(fù)利，三至五年歸還。

 （五）集資、合作建房

 集資建房、合作建房是廣泛吸收建房資金，互幫互助，共同解決住房問題的有效途徑。

 1．集資建房。以單位投資為主，個人出資為輔，個人出資要在建筑單方造價的20％以上，個人集資部分可轉(zhuǎn)為住房租賃保證金。

 2．合作建房。由政府或單位組織成立住房合作社，以個人集資為主，單位和政府在資金上、政策上給予扶持。合作建設(shè)的住房，個人擁有部分產(chǎn)權(quán)。

 （六）建立住房基金

 建立住房基金是籌集住房建設(shè)資金的重要措施。各級人民政府要按照國務(wù)院國發(fā)〔1988〕11號文件規(guī)定，切實做好住房資金的轉(zhuǎn)化，建立城市、企事業(yè)單位、個人住房基金，把圍繞住房生產(chǎn)、經(jīng)營、消費(fèi)所發(fā)生的資金集中起來，變無序為有序，實現(xiàn)規(guī)范化、合理化、制度化。

 1．住房基金的來源：

 （1）各級政府部門、各單位和企業(yè)按原有渠道列支的公有住房建設(shè)、維修、管理和房租補(bǔ)貼的資金；

 （2）公有住房出租、出售收入及其統(tǒng)籌收入；

 （3）企業(yè)可從留利中按一定比例提取住房資金，行政事業(yè)單位可從預(yù)算外收入中按一定比例提取住房資金；

 （4）通過籌資建房、收取住房租賃保證金和發(fā)放住房債券等形式籌集的住房資金；

 （5）按國務(wù)院國發(fā)〔1988〕11號文件的規(guī)定，經(jīng)各級財政部門核定并報各級政府批準(zhǔn)，在成本和國家預(yù)算中列支的資金；

 （6）建立公積金制度籌集的資金；

 （7）住房資金的利息收入；

 （8）住房資金的經(jīng)營收益；

 （9）其他住房資金。

 2．住房基金必須堅持“?？顚Ｓ?，專戶儲存，集中管理”的原則，專項用于住房建設(shè)、經(jīng)營和消費(fèi)，不得挪作他用。各市、縣政府要成立資金管理中心，在各級房改領(lǐng)導(dǎo)小組的領(lǐng)導(dǎo)下，切實搞好房改資金的籌集、劃轉(zhuǎn)和管理，接受同級財政部門的監(jiān)督。

 3．住房金融體制配套改革，要在積極辦好和拓展現(xiàn)有經(jīng)營性住房信貸業(yè)務(wù)的同時，逐步建立住房金融的政策性信貸體系和管理制度，廣泛而有效地籌集和融通資金。各級人民政府可委托當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)銀行或工商銀行設(shè)立政策性房地產(chǎn)信貸部，劃分專項資金，單獨(dú)經(jīng)營，在計劃安排、信貸規(guī)模、利率、稅收等方面給予優(yōu)惠。

 4．住房建設(shè)投資體制改革，要把現(xiàn)行由國家和企業(yè)統(tǒng)包的投資體制，轉(zhuǎn)換成政府、單位、個人三方面共同負(fù)擔(dān)的投資體制；把現(xiàn)行的住房作為固定資產(chǎn)投資的計劃管理體制，變?yōu)樽》孔鳛樯唐飞a(chǎn)投資的指導(dǎo)性計劃管理體制。

 5．單位為職工個人繳存的公積金、提租補(bǔ)貼資金，從原有住房的折舊等劃轉(zhuǎn)資金中解決，不足部分經(jīng)同級財政部門核定，有控制地在成本和預(yù)算中列支。



 四、房改的方法步驟

 我省住房制度改革，要在國家總的方針政策指導(dǎo)下，因地制宜，積極穩(wěn)妥，堅持不懈，逐步到位。各市地要抓緊制定房改方案報省審批，1992年要先后起步施行。對分步提高公有住房租金，超標(biāo)加租，各市地都要施行；推行公積金和建立住房基金，出售公有住房，收取租賃保證金或認(rèn)購住房債券，集資、合作建房等，各市、地可以根據(jù)各自情況自行決定。省房改方案出臺后，省、市地都要選擇部分縣、市試點，先行一步，取得經(jīng)驗，指導(dǎo)面上工作。同一市縣內(nèi)的房改政策、方法和實施步驟應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一。所有單位不論隸屬關(guān)系，都應(yīng)當(dāng)服從當(dāng)?shù)厝嗣裾畬ψ》恐贫雀母锏慕y(tǒng)一部署。

 省屬各大企業(yè)可根據(jù)省房改方案的要求，結(jié)合自己情況制定方案，但要與地方政府的部署和要求協(xié)調(diào)配合，方案報省審批后施行。

 各級政府要加強(qiáng)對房改工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立健全各級房改機(jī)構(gòu)，落實各級、各層、各類工作人員；要采取多種形式，分階段有針對性地搞好宣傳工作；要層層培訓(xùn)骨干，提高專業(yè)人員素質(zhì)，提高工作效率和工作質(zhì)量；要加強(qiáng)對房改工作的督促、檢查。

 各市地要按照國務(wù)院的部署和省房改方案，制定實施方案和房改規(guī)劃；要認(rèn)真進(jìn)行調(diào)查測算，反復(fù)研究，充分論證，廣泛征求意見；要結(jié)合實際制定配套辦法和實施細(xì)則，不斷完善方案，認(rèn)真組織實施；要不斷總結(jié)經(jīng)驗，及時反饋信息，指導(dǎo)工作。



 五、施行說明

 （一）本方案適用于本省各城市、縣城和獨(dú)立工礦區(qū)內(nèi)直管和單位自管公有住房。

 （二）住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室要會同體改、建設(shè)、財政、計劃、金融、勞動、人事、工商、稅務(wù)、物價、土地等部門，抓緊制定配套改革政策和措施。

 （三）煙臺等房改試點城市的做法符合國家有關(guān)房改政策規(guī)定，要繼續(xù)推行，不斷完善。

 （四）本方案由山東省住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)解釋。