• 【發(fā)布單位】寧波市
• 【發(fā)布文號(hào)】甬政辦發(fā)〔2009〕296號(hào)
• 【發(fā)布日期】2009-12-24
• 【生效日期】2009-12-24
• 【失效日期】--
• 【文件來源】寧波市
• 【所屬類別】政策參考

關(guān)于推動(dòng)企業(yè)投融資建設(shè)農(nóng)村住房集中改建項(xiàng)目的指導(dǎo)意見

關(guān)于推動(dòng)企業(yè)投融資建設(shè)農(nóng)村住房集中改建項(xiàng)目的指導(dǎo)意見

(甬政辦發(fā)〔2009〕296號(hào))





 各縣（市）區(qū)人民政府，市級(jí)有關(guān)部門、有關(guān)單位：



 為貫徹落實(shí)省委、省政府《關(guān)于加快農(nóng)村住房改造建設(shè)的若干意見》（浙委〔2009〕56號(hào)）和市委、市政府《關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村住房制度改革和住房集中改建的意見》（甬黨〔2009〕7號(hào)）精神，創(chuàng)新農(nóng)村住房建設(shè)投融資體制，推進(jìn)市場(chǎng)化、企業(yè)化、項(xiàng)目化運(yùn)作，加快農(nóng)村住房集中改建步伐，現(xiàn)就推動(dòng)企業(yè)投融資建設(shè)農(nóng)村住房集中改建項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱“農(nóng)村住房”）提出如下指導(dǎo)意見：



 一、推動(dòng)企業(yè)投融資建設(shè)農(nóng)村住房的重要性



 （一）推動(dòng)企業(yè)投融資建設(shè)農(nóng)村住房，是通過引入市場(chǎng)化、社會(huì)化機(jī)制，創(chuàng)新投融資體制和建設(shè)形式，解決農(nóng)村住房集中改建面臨的資金難等問題的重要舉措，有利于加快農(nóng)村住房改建步伐，推進(jìn)城市化和城鄉(xiāng)一體化，有利于加強(qiáng)農(nóng)村住房建設(shè)管理，提高農(nóng)村住房建設(shè)質(zhì)量水平，也有利于企業(yè)通過參與農(nóng)村住房建設(shè)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和做大做強(qiáng)，提升企業(yè)素質(zhì)和形象。各地要充分認(rèn)識(shí)企業(yè)投融資建設(shè)農(nóng)村住房的重要意義，積極加以引導(dǎo)和推動(dòng)。



 二、創(chuàng)新投融資建設(shè)形式



 （二）堅(jiān)持因地制宜原則，各地、各項(xiàng)目可結(jié)合各自實(shí)際，合理確定企業(yè)投融資建設(shè)農(nóng)村住房的具體形式。可以選擇采取以下形式：



 1.建設(shè)――轉(zhuǎn)讓（BT）模式。即選擇企業(yè)作為農(nóng)村住房項(xiàng)目的投融資單位，由投融資單位負(fù)責(zé)籌措建設(shè)資金，按要求進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，建成后由項(xiàng)目業(yè)主單位向投融資單位支付回購(gòu)價(jià)款回購(gòu)房屋。



 2.商品房項(xiàng)目拼盤建設(shè)模式。即在商品房開發(fā)項(xiàng)目土地出讓時(shí)，約定由開發(fā)建設(shè)單位連帶建設(shè)一部分住房，建成后無償移交給農(nóng)房改造部門或單位（以下簡(jiǎn)稱“農(nóng)房改造部門”）或由農(nóng)房改造部門按約定的回購(gòu)價(jià)格進(jìn)行回購(gòu)，專項(xiàng)用于村民安置。



 3.房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)價(jià)開發(fā)模式。即農(nóng)村住房建設(shè)項(xiàng)目委托由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織建設(shè)，建成后房屋由農(nóng)房改造部門組織回購(gòu)。在設(shè)定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，通過企業(yè)公開競(jìng)爭(zhēng)房屋的回購(gòu)價(jià)格，價(jià)低者確定為建設(shè)單位。



 （三）鼓勵(lì)各地積極探索企業(yè)作為投融資主體參與農(nóng)村住房建設(shè)的其他形式，有條件的地方可成立縣級(jí)專門負(fù)責(zé)農(nóng)村住房投資建設(shè)的國(guó)有企業(yè)或政府性平臺(tái)，以提高農(nóng)村住房開發(fā)建設(shè)的籌資能力與資金統(tǒng)籌能力，進(jìn)一步完善農(nóng)村住房建設(shè)投融資體制。



 三、合理設(shè)定投融資人條件



 （四）采用BT模式建設(shè)農(nóng)村住房，投融資單位應(yīng)具備以下條件：



 1.具有獨(dú)立法人資格、注冊(cè)資金達(dá)到2000萬元以上、管理水平先進(jìn)、專業(yè)技術(shù)力量雄厚、業(yè)績(jī)突出、信譽(yù)良好。



 2.以自有資金和中長(zhǎng)期融資能力作為項(xiàng)目建設(shè)保障，不得搞項(xiàng)目反擔(dān)保。



 3.投融資單位能用于擬投標(biāo)項(xiàng)目的自籌資金必須為項(xiàng)目所需融資資金的1倍以上、單位凈資產(chǎn)必須是項(xiàng)目所需融資資金的1倍以上。



 （五）拼盤建設(shè)農(nóng)村住房的商品房開發(fā)項(xiàng)目、以競(jìng)價(jià)開發(fā)模式建設(shè)以及以其他開發(fā)形式建設(shè)農(nóng)村住房的開發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)具備與項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)和項(xiàng)目資本金。



 四、規(guī)范投融資建設(shè)程序



 （六）企業(yè)投融資建設(shè)農(nóng)村住房的程序一般包括：確定投融資項(xiàng)目――審批確定投融資建設(shè)方案――確定投融資單位――簽訂建設(shè)合同（或土地出讓合同）――建設(shè)與驗(yàn)收――回購(gòu)（或移交，下同）。



 （七）確定投融資項(xiàng)目。



 企業(yè)投融資建設(shè)的農(nóng)村住房集中改建項(xiàng)目，由鎮(zhèn)人民政府（或街道辦事處）提出申請(qǐng)，報(bào)縣（市）區(qū)人民政府批準(zhǔn)。鎮(zhèn)人民政府（或街道辦事處）可以根據(jù)需要組建或確定項(xiàng)目法人單位，也可以由縣（市）區(qū)人民政府成立或確定專門的單位作為轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村住房集中改建項(xiàng)目的法人單位。



 （八）審批確定投融資建設(shè)方案。



 項(xiàng)目確定后，鎮(zhèn)人民政府（或街道辦事處）或項(xiàng)目法人單位應(yīng)編制項(xiàng)目投融資建設(shè)方案，由縣（市）區(qū)農(nóng)村住房改建主管部門會(huì)同發(fā)改、建設(shè)、規(guī)劃、國(guó)土資源、財(cái)政等部門提出審查意見后，報(bào)縣（市）區(qū)人民政府審批。



 投融資建設(shè)方案應(yīng)明確回購(gòu)方案及回購(gòu)資金籌措渠道（或資金平衡方案）和擔(dān)保方案。



 （九）確定投融資單位。



 投融資單位應(yīng)通過招標(biāo)（或土地公開出讓）選擇確定，若采取其他方式確定投融資單位，應(yīng)報(bào)縣（市）區(qū)人民政府批準(zhǔn)。



 在確定投融資單位時(shí)，應(yīng)擇優(yōu)選擇具有較強(qiáng)投資能力、建設(shè)能力、管理能力和具有健全質(zhì)量保證體系的企業(yè)。在同等條件下，可優(yōu)先選擇大型國(guó)有企業(yè)。



 采用BT模式建設(shè)農(nóng)村住房的投融資單位可以單獨(dú)投標(biāo)，也可兩個(gè)以上法人或其他組織組成聯(lián)合體以一個(gè)投標(biāo)人的身份共同投標(biāo)，但須以主要出資單位為投標(biāo)主體。



 （十）簽訂建設(shè)合同或土地合同。



 投融資單位確定以后，鎮(zhèn)人民政府（或街道辦事處）或項(xiàng)目法人與投融資單位就建設(shè)農(nóng)村住房項(xiàng)目簽訂建設(shè)合同。合同中應(yīng)明確建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和要求、投資（含投資收益）結(jié)算辦法或回購(gòu)價(jià)格、支付方式、回購(gòu)條件和程序、回購(gòu)期限、工程質(zhì)量保修、建設(shè)期建筑主要材料價(jià)格變動(dòng)和設(shè)計(jì)變更等引起投資變化的具體處理方式、合同雙方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)以及違約責(zé)任等。



 實(shí)行商品房項(xiàng)目拼盤建設(shè)的，在土地出讓時(shí)應(yīng)設(shè)置附加條件，明確搭車建設(shè)村民安置房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和要求、回購(gòu)房屋范圍、回購(gòu)價(jià)格、回購(gòu)主體、授權(quán)鎮(zhèn)人民政府（或街道辦事處）對(duì)建設(shè)實(shí)施管理以及違約責(zé)任等內(nèi)容；土地出讓后，由國(guó)土資源部門與開發(fā)建設(shè)單位簽訂土地出讓合同，并將土地出讓時(shí)設(shè)置的附加條件列入土地出讓合同條款。安置房同商品房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)基本一致。



 按照略低于建設(shè)工程平均利潤(rùn)率的原則，合理確定房屋回購(gòu)價(jià)格，控制投融資單位的贏利水平，降低農(nóng)村住房建設(shè)成本。



 （十一）回購(gòu)和移交。



 投融資單位完成建設(shè)合同的建設(shè)任務(wù)并經(jīng)工程竣工驗(yàn)收合格、完成竣工驗(yàn)收備案后，經(jīng)組織驗(yàn)收，符合回購(gòu)條件的，簽訂回購(gòu)備忘錄，按約定啟動(dòng)回購(gòu)程序。



 五、加強(qiáng)投融資建設(shè)管理



 （十二）項(xiàng)目前期工作及征地、拆遷等項(xiàng)目的實(shí)施，由鎮(zhèn)人民政府（或街道辦事處）或項(xiàng)目法人負(fù)責(zé)。鎮(zhèn)人民政府（或街道辦事處）或項(xiàng)目法人與投融資單位應(yīng)合理界定各自承擔(dān)的建設(shè)范圍，并在招投標(biāo)文件和建設(shè)合同中予以明確。



 （十三）采取BT模式建設(shè)農(nóng)村住房項(xiàng)目的融資和施工、設(shè)備采購(gòu)等，可以由投融資單位總承包。投融資單位不得將工程轉(zhuǎn)包或違法分包。



 （十四）農(nóng)村住房項(xiàng)目投融資建設(shè)方案、建設(shè)單位以及建設(shè)合同等信息應(yīng)向社會(huì)公示，接受村民監(jiān)督。



 （十五）鎮(zhèn)人民政府（或街道辦事處）或項(xiàng)目法人負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)全過程管理，對(duì)投融資單位履行合同以及施工進(jìn)度、建設(shè)質(zhì)量、成本控制等進(jìn)行監(jiān)督與管理，有權(quán)向投融資單位提出管理、組織和技術(shù)上的整改措施。



 鎮(zhèn)人民政府（或街道辦事處）或項(xiàng)目法人應(yīng)落實(shí)管理機(jī)構(gòu)和人員，完善管理措施和體系，堅(jiān)持平時(shí)監(jiān)督與定期抽查、檢查相結(jié)合，強(qiáng)化農(nóng)村住房項(xiàng)目建設(shè)的監(jiān)督管理。根據(jù)需要，可建立由管理人員、專業(yè)人士、村民代表組成的項(xiàng)目監(jiān)督小組，也可以委托具有專業(yè)資質(zhì)和能力的第三方對(duì)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施監(jiān)督，投融資單位應(yīng)接受監(jiān)督管理。



 （十六）縣（市）區(qū)人民政府負(fù)責(zé)指導(dǎo)企業(yè)投融資建設(shè)農(nóng)村住房管理，監(jiān)督合同的執(zhí)行，協(xié)調(diào)相關(guān)問題。建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督部門負(fù)責(zé)對(duì)農(nóng)村住房建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量和安全實(shí)施指導(dǎo)監(jiān)督，根據(jù)需要派專人進(jìn)駐項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施監(jiān)督或建立巡查機(jī)制。其他相關(guān)部門要根據(jù)部門職責(zé)切實(shí)履行監(jiān)管職能。



 六、完善投融資建設(shè)政策措施



 （十七）鼓勵(lì)企業(yè)投融資建設(shè)農(nóng)村住房。要加大宣傳力度，引導(dǎo)企業(yè)抓住當(dāng)前推進(jìn)農(nóng)村住房建設(shè)的重要戰(zhàn)略機(jī)遇，通過參與農(nóng)村住房集中改建，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力，提升企業(yè)形象，實(shí)現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。要實(shí)施“引進(jìn)來”戰(zhàn)略，吸引國(guó)內(nèi)有實(shí)力的企業(yè)特別是大型國(guó)有企業(yè)到我市來投資農(nóng)村住房建設(shè)。



 （十八）支持并幫助企業(yè)參與農(nóng)村住房建設(shè)。各級(jí)政府、各有關(guān)職能部門要為企業(yè)參與農(nóng)村住房建設(shè)創(chuàng)造條件。



 農(nóng)村住房建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)落實(shí)好建設(shè)資金，安排好資金計(jì)劃，確?；刭?gòu)資金的及時(shí)到位和支付，要完善資金擔(dān)保方案，降低投融資單位的投資風(fēng)險(xiǎn)。



 金融機(jī)構(gòu)要?jiǎng)?chuàng)新信貸模式和服務(wù)方式，開發(fā)和推廣以BT合同、回購(gòu)協(xié)議、農(nóng)村住房抵押等為依托的融資產(chǎn)品，加大信貸支持力度，加強(qiáng)與農(nóng)村住房建設(shè)投融資單位的業(yè)務(wù)合作，簡(jiǎn)化信貸審批流程，改進(jìn)和加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村住房投融資單位的金融服務(wù)，有效滿足其多元化金融服務(wù)需求。要積極拓展企業(yè)融資渠道，拓寬企業(yè)擔(dān)保物范圍，支持投融資單位通過多種形式籌集資金。



 發(fā)展和改革部門要加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村住房建設(shè)收費(fèi)管理，嚴(yán)格落實(shí)省、市已出臺(tái)的費(fèi)用減免政策，降低農(nóng)村住房建設(shè)成本。財(cái)政部門要強(qiáng)化對(duì)農(nóng)村住房建設(shè)資金的監(jiān)督，研究出臺(tái)扶持企業(yè)參與農(nóng)村住房建設(shè)的稅收優(yōu)惠政策。建設(shè)部門要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)投融資建設(shè)農(nóng)村住房的指導(dǎo)。農(nóng)辦、國(guó)土資源等部門也要落實(shí)推動(dòng)企業(yè)投融資建設(shè)農(nóng)村住房的政策措施。



 各相關(guān)職能部門要進(jìn)一步簡(jiǎn)化企業(yè)參與農(nóng)村住房建設(shè)的審批程序，減少審批環(huán)節(jié)，提高審批效率；要?jiǎng)?chuàng)新思路，完善管理措施。



 七、其他



 （十九）縣（市）區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）或村集體組建的農(nóng)村住房建設(shè)投資公司投融資建設(shè)轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村住房或以代建形式建設(shè)農(nóng)村住房，不適用本意見。



 （二十）市級(jí)相關(guān)部門和各縣（市）區(qū)人民政府可根據(jù)本意見制定具體的實(shí)施細(xì)則和辦法。



 （二十一）本意見自頒布之日起實(shí)施。



 二○○九年十二月二十四日