• 【發(fā)布單位】財政部
• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】2009-12-18
• 【生效日期】2010-07-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】財政部
• 【所屬類別】政策參考

投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）

投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行） 
 







第一章 引言




第一條 為規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)行為，維護社會公共利益和資產(chǎn)評估各方當(dāng)事人合法權(quán)益，根據(jù)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則──基本準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則──不動產(chǎn)》和《以財務(wù)報告為目的的評估指南（試行）》，制定本指導(dǎo)意見。




第二條 本指導(dǎo)意見所稱投資性房地產(chǎn)，是指《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3 號──投資性房地產(chǎn)》及其應(yīng)用指南所稱的投資性房地產(chǎn)，即企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。




第三條 本指導(dǎo)意見所稱投資性房地產(chǎn)評估，是指按照《以財務(wù)報告為目的的評估指南（試行）》要求，對符合會計準(zhǔn)則規(guī)定條件的投資性房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的公允價值進行分析、估算，并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。




第四條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守本指導(dǎo)意見。




第二章 基本要求




第五條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)恪守獨立、客觀、公正的原則，勤勉盡責(zé)，保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎，不得出現(xiàn)對評估結(jié)論具有重要影響的實質(zhì)性疏漏和錯誤，不得以預(yù)先設(shè)定的價值作為評估結(jié)論。




第六條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)具備投資性房地產(chǎn)評估相關(guān)專業(yè)知識和相應(yīng)的評估經(jīng)驗，具備從事投資性房地產(chǎn)評估的專業(yè)勝任能力。



 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)關(guān)注投資性房地產(chǎn)評估的復(fù)雜性，根據(jù)自身的專業(yè)知識和經(jīng)驗，審慎考慮是否有能力承接投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。




第七條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)充分理解相關(guān)會計準(zhǔn)則的要求、評估對象在企業(yè)財務(wù)報告中的核算和披露要求，并提請企業(yè)管理層按其經(jīng)營意圖以及會計準(zhǔn)則的規(guī)定對投資性房地產(chǎn)進行恰當(dāng)分類。




第八條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)與企業(yè)和執(zhí)行審計業(yè)務(wù)的注冊會計師進行必要的溝通，了解其因遵循相關(guān)會計準(zhǔn)則的具體要求而提出的具體意見和建議，并分析這些意見和建議對評估業(yè)務(wù)的影響。




第九條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)提醒委托方根據(jù)會計準(zhǔn)則的相關(guān)要求，合理確定評估基準(zhǔn)日。評估基準(zhǔn)日可以是資產(chǎn)負(fù)債表日、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日等。




第十條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)知曉，當(dāng)符合會計準(zhǔn)則計量屬性規(guī)定的條件時，會計準(zhǔn)則中的投資性房地產(chǎn)的公允價值一般等同于資產(chǎn)評估準(zhǔn)則中的市場價值。




第十一條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)對投資性房地產(chǎn)進行現(xiàn)場調(diào)查，明確投資性房地產(chǎn)的實物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況。



 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)要求委托方對投資性房地產(chǎn)的權(quán)屬做出承諾，并對權(quán)屬資料進行必要的查驗。




第三章 評估對象




第十二條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)知曉會計準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)的分類，并參照以下會計準(zhǔn)則的要求，明確評估對象：



 （一）已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營租賃方式租出的土地使用權(quán)。



 （二）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。



 （三）已出租的建筑物，是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營租賃方式租出的建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物。




第十三條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)知曉評估對象對應(yīng)的是個別建筑物單元，還是多個建筑物單元及其附屬設(shè)施共同構(gòu)成的一個整體。



 當(dāng)出租建筑物的附屬設(shè)備和設(shè)施是租金收入所對應(yīng)出租資產(chǎn)的組成部分時，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)合理考慮該設(shè)備和設(shè)施對投資性房地產(chǎn)價值的影響。




第四章 評估方法




第十四條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象的具體情況、資料收集情況和數(shù)據(jù)來源等相關(guān)條件，恰當(dāng)選擇評估方法。




第十五條 注冊資產(chǎn)評估師運用市場法評估投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)收集足夠的同類或者類似房地產(chǎn)的交易案例，并對所收集的信息及其來源進行審慎分析。在選用交易案例時應(yīng)當(dāng)關(guān)注案例的可比性，重點分析投資性房地產(chǎn)的實物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況、交易情況及租約條件。




第十六條 注冊資產(chǎn)評估師運用市場法評估投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)建立價值可比基礎(chǔ)，細(xì)化相關(guān)比較因素，包括交易情況、交易日期、容積率、使用年期、面積、具體位置、經(jīng)營業(yè)態(tài)和所帶租約等，明確相關(guān)指標(biāo)參數(shù)內(nèi)涵。




第十七條 注冊資產(chǎn)評估師運用收益法評估投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)對企業(yè)來自于投資性房地產(chǎn)的租金收益，以及當(dāng)期產(chǎn)生的相應(yīng)費用進行分析，合理判斷租金收益與相應(yīng)費用的匹配性，合理確定凈收益。



 投資性房地產(chǎn)的凈收益是指租金中直接歸屬于評估對象所對應(yīng)的房地產(chǎn)權(quán)益部分，不包括物業(yè)管理費、代墊水電費等其他項目，并應(yīng)當(dāng)恰當(dāng)考慮免租期和租金收取方式的影響。




第十八條 注冊資產(chǎn)評估師運用收益法評估投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)關(guān)注投資性房地產(chǎn)現(xiàn)有租約條款對公允價值的影響，包括租金及其構(gòu)成、租期、免租期、續(xù)租條件和提前終止租約的條件。



 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)關(guān)注租約的合法、有效性，了解實際履行狀況。對合法、有效并實際履行的租約，預(yù)測未來凈收益所使用的租約期內(nèi)的租金應(yīng)當(dāng)采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)當(dāng)采用正?？陀^的租金。當(dāng)約定租金與市場租金水平存在較大差異時，應(yīng)當(dāng)分析其原因，并進行充分披露。




第十九條 注冊資產(chǎn)評估師運用收益法評估投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟壽命年限與土地使用權(quán)剩余使用年限等參數(shù)，及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，合理確定收益期限。




第二十條 注冊資產(chǎn)評估師運用收益法評估投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)合理確定折現(xiàn)率。折現(xiàn)率應(yīng)當(dāng)反映評估基準(zhǔn)日類似地區(qū)同類投資性房地產(chǎn)平均回報水平和評估對象的特定風(fēng)險。折現(xiàn)率的口徑應(yīng)當(dāng)與收益口徑保持一致，并考慮租約、租期、租金等因素對折現(xiàn)率選取的影響。




第二十一條 注冊資產(chǎn)評估師采用市場法和收益法評估投資性房地產(chǎn)時，評估結(jié)論通常包括土地使用權(quán)價值。



 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)關(guān)注已出租的建筑物的會計核算中是否包含建筑物所對應(yīng)的土地使用權(quán)。如果會計核算不包含土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)提請企業(yè)管理層重新分類，或者在評估結(jié)論中扣除土地使用權(quán)的價值，并在評估報告中進行必要的披露。




第二十二條 注冊資產(chǎn)評估師采用市場法和收益法評估投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)排除特殊交易情況的影響，包括非常規(guī)的融資、售后租回、特殊對價或折讓等。




第二十三條 注冊資產(chǎn)評估師運用市場法和收益法無法得出投資性房地產(chǎn)公允價值時，可以采用符合會計準(zhǔn)則的其他方法。如果仍不能合理得出投資性房地產(chǎn)公允價值，經(jīng)委托方同意，還可以采用恰當(dāng)?shù)姆绞椒治鐾顿Y性房地產(chǎn)公允價值的區(qū)間值，得出價值分析結(jié)論，并提醒評估報告使用者關(guān)注公允價值評估結(jié)論和價值分析結(jié)論的區(qū)別。




第五章 評估披露




第二十四條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)在履行必要的評估程序后，根據(jù)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則──評估報告》、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則──不動產(chǎn)》和《以財務(wù)報告為目的的評估指南（試行）》編制并由所在評估機構(gòu)出具評估報告，進行恰當(dāng)披露。




第二十五條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)在評估報告中披露必要信息，使評估報告使用者，包括企業(yè)管理層和執(zhí)行審計業(yè)務(wù)的注冊會計師等，完整了解評估過程、合理理解并恰當(dāng)使用評估結(jié)論。




第二十六條 注冊資產(chǎn)評估師在評估報告中應(yīng)當(dāng)重點披露以下內(nèi)容：



 （一）評估對象的具體描述，包括總體情況和主要特點等；



 （二）評估對象的權(quán)屬狀況、使用狀況及租約信息；



 （三）價值類型的定義及其與會計準(zhǔn)則的對應(yīng)關(guān)系；



 （四）評估方法的選擇過程和依據(jù)，評估方法的具體運用；



 （五）評估假設(shè)，主要包括：已簽租約是否合法、有效；已簽租約是否實際履行，是否會改變和無故終止；已出租建筑物的經(jīng)營業(yè)態(tài)是否會發(fā)生重大改變；



 （六）關(guān)鍵性評估參數(shù)的來源、依據(jù)和測算過程等；



 （七）是否存在缺失產(chǎn)權(quán)文件等方面的瑕疵或重大限制。




第二十七條 當(dāng)評估對象存在產(chǎn)權(quán)瑕疵且該瑕疵事項可能對投資性房地產(chǎn)的公允價值產(chǎn)生重大影響時，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)對該瑕疵事項及其影響進行披露并提請評估報告使用者予以關(guān)注。




第六章 附則




第二十八條 本指導(dǎo)意見自2010年7月1日起施行。