• 【發(fā)布單位】汕頭市
• 【發(fā)布文號】汕府〔2008〕138號
• 【發(fā)布日期】2008-09-28
• 【生效日期】2008-12-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】汕頭市
• 【所屬類別】政策參考

印發(fā)《汕頭經(jīng)濟特區(qū)城市房屋拆遷評估管理辦法》的通知

印發(fā)《汕頭經(jīng)濟特區(qū)城市房屋拆遷評估管理辦法》的通知

(汕府〔2008〕138號)





 各區(qū)縣人民政府，市政府各部門、各直屬機構(gòu)：



 《汕頭經(jīng)濟特區(qū)城市房屋拆遷評估管理辦法》業(yè)經(jīng)2008年9月19日汕頭市人民政府第十二屆第32次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)予公布，自2008年12月1日起施行。



 汕頭市人民政府



 二○○八年九月二十八日



 （此件在《汕頭市人民政府公報》刊發(fā)，不再發(fā)文）





 汕頭經(jīng)濟特區(qū)城市房屋拆遷評估管理辦法




第一條 為規(guī)范汕頭經(jīng)濟特區(qū)（以下簡稱特區(qū)）城市房屋拆遷評估行為，維護房屋拆遷當事人的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》、《汕頭經(jīng)濟特區(qū)城市房屋拆遷管理規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合特區(qū)實際，制定本辦法。




第二條 在特區(qū)城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)進行城市房屋拆遷評估活動的，適用本辦法。




第三條 本辦法所稱城市房屋拆遷評估（以下簡稱拆遷評估），是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價格進行的評估。



 房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額。




第四條 拆遷評估應當堅持獨立、客觀、公正、合法的原則。任何組織或者個人不得非法干預拆遷評估活動和評估結(jié)果。




第五條 拆遷人應當依法取得房屋拆遷許可證，并在市建設(shè)行政主管部門（以下稱市房屋拆遷主管部門）或者市人民政府授權(quán)的部門發(fā)布房屋拆遷公告后方可委托評估。



 市房屋拆遷主管部門或者市人民政府授權(quán)的部門在發(fā)布房屋拆遷公告時，應當將拆遷項目、拆遷范圍、拆遷面積以及接受評估機構(gòu)報名的時限、地點、方式等內(nèi)容向社會公布。




第六條 拆遷評估由具有房地產(chǎn)價格評估資格的評估機構(gòu)（以下簡稱評估機構(gòu)）承擔。拆遷人和被拆遷人（以下統(tǒng)稱委托人）應當委托具有拆遷評估資格的評估機構(gòu)對被拆遷房屋進行評估。



 市房地產(chǎn)管理部門應當定期向社會公示資質(zhì)等級高、綜合實力強、社會信譽好的評估機構(gòu)，供委托人選擇。




第七條 評估機構(gòu)的確定應當公開、透明，采取公開抽簽的方式。



 房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋，原則上由一個評估機構(gòu)評估。需要由兩個或者兩個以上評估機構(gòu)評估的，評估機構(gòu)之間應當就拆遷評估的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等進行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標準。




第八條 評估機構(gòu)確定后，委托人應當就委托事項與評估機構(gòu)簽訂房屋拆遷評估合同。



 評估機構(gòu)在接受拆遷人委托時，應當查驗房屋拆遷許可證和房屋拆遷公告。




第九條 受委托的評估機構(gòu)不得向其他評估機構(gòu)轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受委托的評估業(yè)務(wù)。



 評估機構(gòu)和評估人員與拆遷當事人有利害關(guān)系或者是拆遷當事人的，應當回避。




第十條 房屋拆遷評估時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。經(jīng)批準分期分段實施拆遷的，以當期（段）拆遷實施之日為評估時點。



 拆遷評估僅限于被拆遷房地產(chǎn)無權(quán)利負擔的公開市場價值，不考慮房地產(chǎn)租賃、抵押、查封等權(quán)利限制的因素。



 違章建筑和超過批準期限的臨時建筑不予評估。未超過批準期限的臨時建筑的拆遷評估，應當根據(jù)批準期限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限評估其殘值。



 已依法辦理報建手續(xù)的在建工程，按其實際工程量評估其價值。




第十一條 拆遷評估一般應當采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他評估辦法，并在評估報告中充分說明原因。




第十二條 評估機構(gòu)應當按照建設(shè)部《房地產(chǎn)估價規(guī)范》及有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定進行評估。




第十三條 拆遷評估分為分類評估和分戶評估。



 分類評估是指評估機構(gòu)對被拆遷范圍內(nèi)的同類用途和結(jié)構(gòu)房屋，結(jié)合其新舊程度和鄰近房屋的市場交易價格等因素進行的房地產(chǎn)市場平均價格的評估。



 分戶評估是指評估機構(gòu)對被拆遷范圍內(nèi)某一被拆遷房屋的市場價值進行的評估。




第十四條 分類評估由拆遷人委托評估機構(gòu)進行。



 選擇用于分類評估的各類被拆遷房屋，每類不得少于三宗。



 分類評估結(jié)果應當報送市房屋拆遷主管部門或者市人民政府授權(quán)的部門，并以《房屋拆遷補償公告》的形式向社會公布。




第十五條 凡屬以下情況的，應當進行分戶評估：



 （一）拆遷當事人協(xié)商決定進行分戶評估的；



 （二）被拆遷人不接受分類評估結(jié)果，拆遷雙方經(jīng)協(xié)商仍不能達成一致的；



 （三）需要由市房屋拆遷主管部門或市人民政府授權(quán)的部門裁決的；



 （四）無主房屋、代管房屋、業(yè)主死亡無代理人或代理人不明確的房屋、有產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋，以及其他產(chǎn)權(quán)不明確的房屋。




第十六條 進行分類評估的，拆遷評估人員應當對拆遷片區(qū)進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映拆遷片區(qū)狀況和選取代表性樣本點的外觀、內(nèi)部狀況的影像資料。



 進行分戶評估的，拆遷評估人員應當對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀、內(nèi)部狀況的影像資料。分戶評估的實地查勘記錄由實地查勘的評估人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應當由兩個除拆遷人和評估機構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人簽字見證，并在評估報告中作出相應說明。




第十七條 委托人應當在約定期限內(nèi)提供評估必需的資料，協(xié)助評估機構(gòu)開展現(xiàn)場勘察等工作。




第十八條 被拆遷房屋所在的房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)應當為評估機構(gòu)開展工作提供方便，協(xié)助提供有關(guān)的房地產(chǎn)交易信息。




第十九條 評估機構(gòu)應當將分戶評估的初步評估結(jié)果向被拆遷人公示七日，并進行現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見。




第二十條 評估機構(gòu)應當按照合同約定向委托人出具評估報告。



 評估報告必須由注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋評估機構(gòu)公章后方可生效。評估報告一式三份，拆遷人與被拆遷人各執(zhí)一份，一份報市房屋拆遷主管部門備案。




第二十一條 拆遷人或者被拆遷人對評估報告有疑問的，可以向評估機構(gòu)咨詢。評估機構(gòu)應當向其解釋拆遷評估的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和評估結(jié)果產(chǎn)生的過程。




第二十二條 被拆遷房屋屬于本辦法第十五條第(四)項規(guī)定情形的，拆遷人應當在委托評估機構(gòu)進行分戶評估后，將評估報告一并辦理證據(jù)保全手續(xù)。




第二十三條 評估機構(gòu)應當按照物價部門規(guī)定的收費標準收取房地產(chǎn)價格評估費。評估費由委托人承擔，本辦法第二十四條另有規(guī)定的除外。




第二十四條 被拆遷房屋按規(guī)定實行分戶評估的，其委托主體及評估費負擔，按下列規(guī)定執(zhí)行：



 （一）屬本辦法第十五條第（一）項規(guī)定情形的，由拆遷人和被拆遷人共同委托，評估費由雙方各負擔百分之五十。



 （二）屬本辦法第十五條第（二）項規(guī)定情形的，由被拆遷人委托；被拆遷人不委托的，可由拆遷人委托。該項評估費由雙方各負擔百分之五十，并由委托方先行全額支付。



 （三）屬本辦法第十五條第（三）項規(guī)定情形的，由裁決申請人委托并承擔評估費。



 （四）屬本辦法第十五條第（四）項規(guī)定情形的，由拆遷人負責委托并代付評估費。




第二十五條 拆遷當事人對分戶評估的結(jié)果有異議的，自收到評估報告之日起五日內(nèi)，可以向原評估機構(gòu)書面申請復核評估，也可以另行委托評估機構(gòu)評估。




第二十六條 拆遷當事人向原評估機構(gòu)申請復核評估的，該評估機構(gòu)應當自收到書面復核評估申請之日起五日內(nèi)給予答復。評估結(jié)果沒有改變的，應當出具書面意見；評估結(jié)果改變的，應當重新出具評估報告。



 拆遷當事人另行委托評估機構(gòu)評估的，受委托的評估機構(gòu)應當在十日內(nèi)出具評估報告。




第二十七條 拆遷當事人對原評估機構(gòu)的復核結(jié)果有異議或者另行委托評估的結(jié)果與原評估結(jié)果有差異且協(xié)商達不成一致意見的，自收到復核結(jié)果或者另行委托評估機構(gòu)出具的評估報告之日起五日內(nèi)，可以向市房地產(chǎn)拆遷價格評估專家委員會（以下簡稱市評估專家委員會）申請技術(shù)鑒定。




第二十八條 市評估專家委員會應當自收到申請之日起十日內(nèi)，對申請鑒定的評估報告的評估依據(jù)、評估技術(shù)路線、評估方法選用、參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等評估技術(shù)問題出具書面鑒定意見。



 評估報告不存在技術(shù)問題的，應當維持評估報告；評估報告存在技術(shù)問題的，評估機構(gòu)應當重新出具評估報告。



 申請復核或另行委托評估的費用，市評估專家委員會維持原評估報告的，由申請人承擔；評估存在技術(shù)問題的，由原評估機構(gòu)承擔。




第二十九條 市評估專家委員會受理拆遷評估技術(shù)鑒定申請后，應當指派三人以上（含三人）單數(shù)成員組成鑒定組，處理拆遷評估技術(shù)鑒定事宜。



 鑒定組成員與原評估機構(gòu)、拆遷當事人有利害關(guān)系或者是拆遷當事人的，應當回避。



 原評估機構(gòu)應當配合市評估專家委員會做好鑒定工作。




第三十條 市評估專家委員會成員、評估機構(gòu)、評估人員應當回避而未回避的，其鑒定意見或者評估結(jié)果無效。



 拆遷當事人不如實提供有關(guān)資料或者不協(xié)助評估機構(gòu)實地查勘而造成評估失實或者其他后果的，應當承擔相應責任。




第三十一條 拆遷當事人對評估結(jié)果有異議但未在規(guī)定期限內(nèi)向原評估機構(gòu)申請復核評估，或者另行委托評估機構(gòu)評估，或者向市評估專家委員會申請技術(shù)鑒定的，該評估結(jié)果為最終的拆遷補償依據(jù)。



 已向市評估專家委員會申請技術(shù)鑒定的，以市評估專家委員會認定的評估結(jié)果作為拆遷補償依據(jù)。




第三十二條 對有下列行為之一的評估機構(gòu)和評估人員，由市房地產(chǎn)管理部門按照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定予以處罰，或者記入其信用檔案：



 （一）出具虛假評估報告的；



 （二）與拆遷當事人一方串通，損害對方合法權(quán)益的；



 （三）以回扣等不正當競爭手段獲取拆遷評估業(yè)務(wù)的；



 （四）允許他人借用自己名義從事房屋拆遷評估業(yè)務(wù)或轉(zhuǎn)讓受托的拆遷評估業(yè)務(wù)的；



 （五）以不正當理由或名目收取額外費用的；



 （六）不履行評估咨詢義務(wù)的；



 （七）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他情形。




第三十三條 本辦法由市房屋拆遷主管部門負責解釋。




第三十四條 本辦法自2008年12月1日起施行。2003年8月28日汕頭市人民政府頒布的《汕頭經(jīng)濟特區(qū)城市房屋拆遷評估管理暫行辦法》同時廢止。