• 【發(fā)布單位】焦作市
• 【發(fā)布文號(hào)】--
• 【發(fā)布日期】2008-05-14
• 【生效日期】2008-05-14
• 【失效日期】--
• 【文件來(lái)源】河南省
• 【所屬類(lèi)別】政策參考

焦作市人民政府關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的意見(jiàn)

焦作市人民政府關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的意見(jiàn)





各縣(市)區(qū)人民政府，高新區(qū)管委會(huì)，市人民政府有關(guān)部門(mén)：



 為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)全過(guò)程監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題，現(xiàn)就加強(qiáng)我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理工作提出以下意見(jiàn)：



 一、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的指導(dǎo)思想



 1.加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的指導(dǎo)思想是：堅(jiān)持規(guī)范與發(fā)展并重，管理與服務(wù)并重，以住房市場(chǎng)化的基本方向?yàn)橹笇?dǎo)，以住房需求為導(dǎo)向，有序發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品住房供應(yīng)，滿足不同收入家庭的住房需要，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與我市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)，促進(jìn)人民群眾居住條件的持續(xù)改善，推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。



 二、加強(qiáng)規(guī)劃管理，優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)



 2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須符合城市總體規(guī)劃、近期建設(shè)規(guī)劃、住房建設(shè)規(guī)劃，貫徹經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的要求，堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)的原則。



 3.增加普通商品住房供應(yīng)。根據(jù)我市居民住房狀況和收入水平的變化，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快普通商品住房發(fā)展。



 4.嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃許可。規(guī)劃區(qū)內(nèi)所有新建、擴(kuò)建、改建的房地產(chǎn)項(xiàng)目，必須按規(guī)定辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，依法足額交納有關(guān)規(guī)費(fèi)。



 5.房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑層高、建筑風(fēng)格、色彩搭配要列入控制內(nèi)容。建筑物的圍墻基礎(chǔ)、臺(tái)階、陽(yáng)臺(tái)、管線和附屬設(shè)施等不得逾越道路規(guī)劃紅線。



 6.建筑基地內(nèi)應(yīng)預(yù)留足夠的綠地，綠化面積占基地總面積的比例應(yīng)不少于40%，舊城區(qū)建設(shè)可降低到35%。



 7.房地產(chǎn)項(xiàng)目用地嚴(yán)禁占?jí)旱缆芳t線、綠化綠線、河渠藍(lán)線。



 8.鼓勵(lì)在劃定區(qū)域內(nèi)進(jìn)行高層房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)建設(shè)高層房地產(chǎn)項(xiàng)目的，要嚴(yán)格執(zhí)行市政府關(guān)于鼓勵(lì)建設(shè)高層建筑的有關(guān)規(guī)定。



 9.各有關(guān)部門(mén)應(yīng)依法按職責(zé)審批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，違法審批的建設(shè)項(xiàng)目，批準(zhǔn)文件無(wú)效，不予辦理房產(chǎn)證、土地證，不準(zhǔn)上市交易。



 10.城市規(guī)劃管理部門(mén)對(duì)全市城中村開(kāi)發(fā)改造項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃。實(shí)施城中村改造項(xiàng)目時(shí)，由市城中村領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)一研究，定區(qū)域、定項(xiàng)目、定方案，任何部門(mén)和單位不得獨(dú)自出具與核發(fā)城中村改造的有關(guān)批文和證書(shū)。



 三、嚴(yán)格土地管理，提高土地收益



 11.健全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地計(jì)劃供應(yīng)制度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃和納入年度用地計(jì)劃，嚴(yán)格控制占用耕地。



 12.調(diào)控土地供應(yīng)，保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%；土地的供應(yīng)可以在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)建設(shè)單位。繼續(xù)停止別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)。



 13.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要嚴(yán)格按照城市規(guī)劃要求進(jìn)行建設(shè)，不得擅自改變?nèi)莘e率和用地性質(zhì)。根據(jù)實(shí)際情況確需調(diào)整容積率或用地性質(zhì)的，需要按程序報(bào)經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要改變用地性質(zhì)的，由規(guī)劃、國(guó)土部門(mén)按照有關(guān)規(guī)定和程序批準(zhǔn)后，對(duì)土地重新進(jìn)行招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌。



 14.重要地段、重要區(qū)域的集中開(kāi)發(fā)和招商引資項(xiàng)目在不改變用地性質(zhì)的情況下，對(duì)建筑容積率和開(kāi)發(fā)區(qū)域內(nèi)不同性質(zhì)的建筑規(guī)模的比例，可以根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際規(guī)劃效果做適當(dāng)調(diào)整。調(diào)整比例不超過(guò)15%的，由規(guī)劃、國(guó)土部門(mén)按照有關(guān)規(guī)定和程序?qū)徟k理，并按當(dāng)期周邊土地市場(chǎng)最高價(jià)足額補(bǔ)交土地出讓收益；超過(guò)15%的，該宗土地重新進(jìn)行招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌。



 15.嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策。土地閑置滿兩年且依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回的，堅(jiān)決依法收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應(yīng)采取改變用途、等價(jià)置換、安排臨時(shí)使用、納入政府土地儲(chǔ)備等途徑及時(shí)處置和充分利用。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。對(duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)。



 16.加強(qiáng)對(duì)節(jié)約集約用地工作的監(jiān)管。金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目超過(guò)土地出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年，完成土地開(kāi)發(fā)面積不足1/3或投資不足1/4的企業(yè)，應(yīng)謹(jǐn)慎貸款和核準(zhǔn)融資，從嚴(yán)控制展期貸款或滾動(dòng)授信；對(duì)違法用地項(xiàng)目不得提供貸款和上市融資，凡違規(guī)提供貸款和核準(zhǔn)融資的，要依法追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。



 17.城中村開(kāi)發(fā)改造項(xiàng)目的實(shí)施，要按照市政府關(guān)于城中村開(kāi)發(fā)改造的有關(guān)文件要求，堅(jiān)持整體推進(jìn)、成片開(kāi)發(fā)。分期開(kāi)發(fā)的須在土地使用條件或規(guī)劃許可時(shí)嚴(yán)格限定時(shí)間，按時(shí)完成。嚴(yán)禁各種零星、分割開(kāi)發(fā)行為。違者將予追回已經(jīng)享受的城中村開(kāi)發(fā)各種優(yōu)惠政策所產(chǎn)生的收益，并依法予以處罰。



 18.進(jìn)一步整頓土地市場(chǎng)秩序。對(duì)不符合法律規(guī)定條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓?zhuān)婪ㄖ浦埂俺促I(mǎi)炒賣(mài)”土地行為。嚴(yán)禁以科技、教育等產(chǎn)業(yè)名義取得享受有關(guān)政策的土地后再用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，嚴(yán)禁非法占用(租用)農(nóng)民集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。嚴(yán)禁任何單位和個(gè)人與鄉(xiāng)村簽訂協(xié)議圈占土地，使用農(nóng)村集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。各職能部門(mén)不得為違法用地項(xiàng)目辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)手續(xù)。



 19.新增建設(shè)用地主要用于經(jīng)濟(jì)適用住房和棚戶(hù)區(qū)改造，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地要集約挖潛，充分利用企業(yè)搬遷和城中村改造拆遷的土地。



 20.解決中低收入階層住房的，可申請(qǐng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，其用地以劃撥方式供給。



 四、加強(qiáng)建設(shè)管理，完善功能配套



 21.加強(qiáng)已審批項(xiàng)目的后續(xù)管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)已審批項(xiàng)目應(yīng)整體推進(jìn)開(kāi)發(fā)，未經(jīng)市政府批準(zhǔn)不得分期開(kāi)發(fā)。



 22.已取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，必須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成建設(shè)任務(wù)。建筑面積1萬(wàn)平方米以下的多層建筑(四至六層，下同)，開(kāi)發(fā)建設(shè)期限從土地成交之日起不得超過(guò)1年；建筑面積1萬(wàn)平方米以上、5萬(wàn)平方米以下的多層建筑，開(kāi)發(fā)建設(shè)期限從土地成交之日起不得超過(guò)1年半；建筑面積5萬(wàn)平方米以上、10萬(wàn)平方米以下的多層建筑，開(kāi)發(fā)建設(shè)期限從土地成交之日起不得超過(guò)2年；建筑面積10萬(wàn)平方米以上的多層建筑，開(kāi)發(fā)建設(shè)期限從土地成交之日起不得超過(guò)2年半。對(duì)于高層建筑，在上述規(guī)定開(kāi)發(fā)建設(shè)期限內(nèi)可延長(zhǎng)半年時(shí)間。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)后不能按時(shí)完成建設(shè)任務(wù)的，不得參與新的土地招拍掛活動(dòng)；已列入市重點(diǎn)項(xiàng)目的，將追回免繳的相關(guān)費(fèi)用。



 23.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)必須同時(shí)完善相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施，做到供水、供電、供氣、供暖、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施和停車(chē)場(chǎng)、幼兒園、醫(yī)療、蔬菜、水果、熟食交易等社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套齊全。小區(qū)在規(guī)劃和建設(shè)過(guò)程中，社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施要同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)交付使用。



 24.房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組織，規(guī)劃、國(guó)土、園林、房產(chǎn)、環(huán)保部門(mén)等部門(mén)和工程建設(shè)施工單位共同參與，并接受建設(shè)主管部門(mén)監(jiān)督。規(guī)劃、國(guó)土部門(mén)要對(duì)建筑容積率、土地使用性質(zhì)做專(zhuān)項(xiàng)檢查，對(duì)違背規(guī)劃的項(xiàng)目或部分項(xiàng)目，應(yīng)限期拆除；對(duì)相關(guān)配套設(shè)施不完善的，應(yīng)限期完善。



 五、規(guī)范銷(xiāo)售管理，維護(hù)市場(chǎng)秩序



 25.建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系。繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)工作，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息應(yīng)定期發(fā)布。



 26.整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。要加大房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治力度，重點(diǎn)查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、中介服務(wù)和物業(yè)管理中的各種違法違規(guī)行為。堅(jiān)決制止非政府授權(quán)的收費(fèi)行為，堅(jiān)決制止強(qiáng)制消費(fèi)者接受中介服務(wù)以及指定中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的行為。加快完善房地產(chǎn)信用體系，強(qiáng)化社會(huì)監(jiān)督。



 27.完善市場(chǎng)監(jiān)管制度。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)管理和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審批管理，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目手冊(cè)制度，積極推行業(yè)主工程款支付擔(dān)保制度。支持具有資信和品牌優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)。



 28.規(guī)范商品房預(yù)(銷(xiāo))售管理。嚴(yán)格實(shí)行商品房預(yù)售許可制度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)(銷(xiāo))售商品房屋，應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證。開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得按分期或單體工程計(jì)算工程進(jìn)度和預(yù)售申報(bào)；并應(yīng)當(dāng)持有整體項(xiàng)目的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、國(guó)有土地使用證等合法手續(xù)。涉及房屋拆遷安置的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，補(bǔ)償安置尚未到位的，不得發(fā)放預(yù)售許可證。對(duì)未取得預(yù)售許可證擅自銷(xiāo)售房屋、收取預(yù)售款，以及不按規(guī)定向購(gòu)房人出示預(yù)售許可證的，市房管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法查處。



 29.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)(銷(xiāo))售商品房時(shí)，必須在售樓處明顯位置懸《商品房預(yù)售許可證》，向購(gòu)房人公開(kāi)承諾經(jīng)營(yíng)行為的合法性和真實(shí)性，并把購(gòu)買(mǎi)商品房應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)告知購(gòu)房人。



 30.規(guī)范商品房銷(xiāo)售網(wǎng)上備案管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)(銷(xiāo))售商品房屋，應(yīng)當(dāng)簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，自合同簽訂30日內(nèi)，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)及時(shí)辦理網(wǎng)上備案。對(duì)于未及時(shí)備案，囤積房源、惡意哄抬房?jī)r(jià)擾亂市場(chǎng)秩序的，市房管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法查處。



 31.規(guī)范房地產(chǎn)廣告管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)布商品房預(yù)(銷(xiāo))售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行《中華人民共和國(guó)廣告法》和國(guó)家工商總局《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》有關(guān)規(guī)定。新聞媒體接受發(fā)布廣告時(shí)，必須嚴(yán)格進(jìn)行審查，確保廣告內(nèi)容真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。房地產(chǎn)廣告和宣傳資料中明示或承諾的主要內(nèi)容和事項(xiàng)，應(yīng)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中予以明確。企業(yè)違法發(fā)布房地產(chǎn)廣告或發(fā)布虛假?gòu)V告的，工商行政管理部門(mén)會(huì)同市房管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法查處。



 32.規(guī)范商品房買(mǎi)賣(mài)合同管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)使用由省建設(shè)、工商行政管理部門(mén)統(tǒng)一監(jiān)制的《河南省商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)、工商行政管理部門(mén)和房管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在各自的職責(zé)范圍內(nèi)，加強(qiáng)對(duì)合同的監(jiān)管，嚴(yán)厲打擊各類(lèi)房地產(chǎn)合同欺詐行為，切實(shí)保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。



 33.規(guī)范商品房面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和方法。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)交付商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人提供由具有相應(yīng)資質(zhì)的測(cè)繪單位出具的，且已在房地產(chǎn)主管部門(mén)備案的商品房面積測(cè)繪證明文件。市房管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加大查處力度，嚴(yán)厲打擊商品房面積計(jì)算、分?jǐn)傊信撟骷?、故意侵害?gòu)房者利益，以及擅自出租、出售共用部位牟利等行為。



 34.已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房首次上市交易，土地出讓收益繳納按《河南省財(cái)政廳河南省國(guó)土資源廳關(guān)于已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金繳納標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題的通知》(豫財(cái)綜〔2004〕24號(hào))規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)繳納，不再繳納所得收益。



 35.規(guī)范物業(yè)管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)單位應(yīng)當(dāng)按照河南省《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，配套修建物業(yè)管理用房，其費(fèi)用列入開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有。開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理商品房預(yù)售許可證、商品房產(chǎn)權(quán)證(公產(chǎn)證)時(shí)，應(yīng)標(biāo)明物業(yè)區(qū)具體坐落位置、面積。物業(yè)管理企業(yè)的選聘，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式確定；投標(biāo)人少于3個(gè)或住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式確定。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格管理部門(mén)批準(zhǔn)的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，并實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，不得亂收費(fèi)。



 36.政府各職能部門(mén)和相關(guān)部門(mén)要按上述規(guī)定認(rèn)真履行職責(zé)，嚴(yán)格管理。對(duì)因工作不到位、不履行職責(zé)、失職、瀆職等行為，致使企業(yè)和消費(fèi)者受到損失以及造成不良影響的，將追究部門(mén)負(fù)責(zé)人和直接責(zé)任人的責(zé)任。



 本意見(jiàn)自下發(fā)之日起執(zhí)行。市人民政府以前發(fā)布的有關(guān)文件規(guī)定與本意見(jiàn)不一致的，以本意見(jiàn)為準(zhǔn)。



 二○○八年五月十四日