• 【發(fā)布單位】國土資源部
• 【發(fā)布文號】國土資用發(fā)[1999]31號
• 【發(fā)布日期】1999-09-22
• 【生效日期】1999-09-22
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】國家法律法規(guī)

國土資源部關(guān)于已購公有住房和經(jīng)濟(jì) 適用住房上市出售中有關(guān)土地問題的通知

 國土資源部關(guān)于已購公有住房和經(jīng)濟(jì)
 適用住房上市出售中有關(guān)土地問題的通知
 
（國土資用發(fā)〔1999〕31號）
各省、自治區(qū)、直轄市及計(jì)劃單列市土地（國土）管理局（廳），解放軍土地管理局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)土地管理局：

 財(cái)政部、國土資源部、建設(shè)部《關(guān)于已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售補(bǔ)交土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定》（財(cái)綜字〔1999〕113號）下發(fā)后，各地紛紛對與該文有關(guān)的土地管理問題提出咨詢。為加快工作進(jìn)程，規(guī)范操作，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：



 一、關(guān)于標(biāo)定地價(jià)與繳納土地出讓金額的測算

 （一）已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售補(bǔ)交土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金價(jià)款的計(jì)算公式為：

 補(bǔ)交土地價(jià)款（元）＝標(biāo)定地價(jià)（元／平方米）×繳納比例（≥10％）×上市房屋分?jǐn)偼恋孛娣e（平方米）×年期修正系數(shù)

 已有標(biāo)定地價(jià)的城鎮(zhèn)，不再另行評估；上市房屋尚未確定分?jǐn)偼恋孛娣e的，可用上市房屋建筑面積（平方米）×整幢建筑總用地面積（平方米）／整幢建筑總建筑面積（平方米）計(jì)算公攤土地面積后，直接按上述公式確定應(yīng)繳納的土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金價(jià)款。已有基準(zhǔn)地價(jià)但未評估標(biāo)定地價(jià)的城鎮(zhèn)，可在簡化修正系數(shù)體系后，采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法測算標(biāo)定地價(jià)，測算公式為：

 標(biāo)定地價(jià)（元／平方米）＝基準(zhǔn)地價(jià)（元／平方米）×區(qū)位修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)

 （二）為滿足已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市需要，加快工作進(jìn)度，對沒有基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)體系的城鎮(zhèn)，可暫采用以下簡便方法確定已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售補(bǔ)交土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金價(jià)款：

 補(bǔ)交土地價(jià)款（元）＝基準(zhǔn)地價(jià)（元／平方米）×所在建筑總層數(shù)修正系數(shù)×繳納比例（≥10％）×上市房屋建筑面積（平方米）×年期修正系數(shù)

 對于建筑層數(shù)差異較小的城市，為便于土地出讓金及相應(yīng)價(jià)款的征收，也可采用如下公式確定：

 補(bǔ)交土地價(jià)款（元）＝基準(zhǔn)地價(jià)（元／平方米）×所在區(qū)域建筑平均層數(shù)修正系數(shù)×繳納比例（≥10％）×上市房屋建筑面積（平方米）×年期修正系數(shù)

 上述公式中，區(qū)位修正系數(shù)由各地依據(jù)房屋所處的位置、交通便捷程度、基本生活設(shè)施和公用服務(wù)設(shè)施狀況、環(huán)境質(zhì)量等因素，對照基準(zhǔn)地價(jià)因素修正體系具體確定，變動范圍一般為－20％至＋20％；容積率修正系數(shù)根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)體系確定；建筑總層數(shù)修正系數(shù)的參考標(biāo)準(zhǔn)見附表一；區(qū)域建筑平均層數(shù)修正系數(shù)的參考標(biāo)準(zhǔn)見附表二；年期修正系數(shù)的參考標(biāo)準(zhǔn)見附表三。

 各地土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)以簡明、直觀的圖、表等方式按等級或區(qū)域公布基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)的測算結(jié)果及有關(guān)修正系數(shù)，以方便房屋買賣雙方能自行概算應(yīng)繳納的土地出讓金數(shù)額或相當(dāng)于土地出讓金價(jià)款。有條件的地方，可建立計(jì)算機(jī)查詢系統(tǒng)。



 二、關(guān)于土地使用權(quán)出讓年期的確定

 已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房所在宗地為劃撥土地的，從同一建筑的第一套房屋上市交易之日起計(jì)算土地出讓年期，確定出讓土地使用權(quán)截止日。此后其它各套房屋上市時(shí)，其土地出讓年期相應(yīng)縮短，以使同一宗地的出讓土地使用權(quán)保持相同的截止日。土地出讓年期可根據(jù)各地具體情況確定，但最高不超過70年。

 已購公有住房所在宗地為出讓土地的，其土地出讓年期仍以原《國有土地使用權(quán)出讓合同》和《國有土地使用證》規(guī)定的出讓年期為準(zhǔn)，明確相應(yīng)的剩余使用年期。



 三、關(guān)于土地出讓金和相當(dāng)于土地出讓金價(jià)款的區(qū)分

 土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金價(jià)款由購買方繳納，購買方應(yīng)在交易雙方簽訂房屋買賣合同后，持房屋買賣合同、原房屋產(chǎn)權(quán)人的房屋所有權(quán)證及國有土地使用證或土地產(chǎn)權(quán)證明等材料到房屋所在地市、縣土地行政主管部門辦理有關(guān)手續(xù)。已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房所在宗地為劃撥土地的，需繳納出讓金，辦理土地出讓手續(xù)；已購公有住房所在宗地為出讓土地的，需繳納相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款，辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)。購房者在繳納了有關(guān)價(jià)款后，方可領(lǐng)取國有土地使用證，取得出讓土地使用權(quán)。



 四、關(guān)于土地出讓合同簽訂

 為完善土地使用權(quán)出讓手續(xù)，降低成本，簡化操作程序，已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房所在宗地為劃撥土地的，只在同一建筑內(nèi)第一套房屋上市交易時(shí)，購買方與土地行政主管部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同，確定土地的有關(guān)權(quán)益和土地權(quán)益人的權(quán)利義務(wù)后，其他各套房屋上市交易時(shí)，只履行相應(yīng)手續(xù)，不必再重復(fù)簽訂合同。具體可按如下方式辦理：

 同一建筑的第一套房屋上市交易時(shí)，土地行政主管部門應(yīng)擬訂上市房屋所在宗地的《國有土地使用權(quán)出讓合同》，載明宗地位置、面積、建筑面積、土地用途、土地出讓截止日期及土地使用者的權(quán)利、義務(wù)等，并在《國有土地使用權(quán)出讓金繳納通知單》（以下簡稱通知單）中載明住戶姓名、交易日期、房屋面積、分?jǐn)偟耐恋孛娣e和權(quán)益、土地出讓金額等，注明其權(quán)利義務(wù)源于該宗地的《國有土地使用權(quán)出讓合同》。第一套房屋的購買方與土地行政主管部門簽訂出讓合同后，其它各套房屋上市交易時(shí)，購買方簽收了土地行政主管部門簽發(fā)的《通知單》，并繳清了土地出讓金后，即可視為認(rèn)定了該宗地的《國有土地使用權(quán)出讓合同》，注明其權(quán)利義務(wù)的《通知單》即可作為購買方取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)源文件。購買方領(lǐng)取國有土地使用證后，取得出讓土地使用權(quán)。



 一九九九年九月二十二日


 附表一 建筑總屋數(shù)修正系數(shù)參考標(biāo)準(zhǔn)





┏━━━━━┯━┯━━┯━━┯━━┯━━┯━━┯━━┓ 
┃建筑總層數(shù)│1 │ 2 │ 3 │ 4 │ 5 │ 6 │ 7 ┃
┠─────┼─┼──┼──┼──┼──┼──┼──┨
┃ 修正系數(shù) │1 │0.75│0.61│0.55│0.50│0.46│0.42┃
┗━━━━━┷━┷━━┷━━┷━━┷━━┷━━┷━━┛
┏━━━━━┯━━┯━━┯━━┯━━┯━━┯━━━┓
┃建筑總層數(shù)│ 8 │ 9 │ 10 │ 11 │ 12 │12以上┃
┠─────┼──┼──┼──┼──┼──┼───┨
┃ 修正系數(shù) │0.39│0.36│0.34│0.32│0.31│0.30 ┃
┗━━━━━┷━━┷━━┷━━┷━━┷━━┷━━━┛





 附表二 區(qū)域建筑平均層數(shù)修正系數(shù)參考標(biāo)準(zhǔn)





┏━━━━━━━━┯━┯━━┯━━┯━━┯━━┯━━┯━━┯━━┓
┃區(qū)域建筑平均層數(shù)│1 │1.25│1.50│1.75│ 2 │2.25│2.50│2.75┃
┠────────┼─┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┨
┃ 修正系數(shù) │1 │0.94│0.88│0.82│0.77│0.74│0.71│0.69┃
┗━━━━━━━━┷━┷━━┷━━┷━━┷━━┷━━┷━━┷━━┛
┏━━━━━━━━┯━━┯━━┯━━┯━━┯━━┯━━┯━━┯━━┓
┃區(qū)域建筑平均層數(shù)│ 3 │ 4 │ 5 │ 6 │ 7 │ 8 │ 9 │ 10 ┃
┠────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┨
┃ 修正系數(shù) │0.67│0.61│0.57│0.54│0.51│0.49│0.48│0.46┃
┗━━━━━━━━┷━━┷━━┷━━┷━━┷━━┷━━┷━━┷━━┛





 附表三 年期修正系數(shù)的參考標(biāo)準(zhǔn)



┏━━━━┯━━━┯━━━┯━━━┯━━━┯━━━┯━━━┓ 
┃出讓年期│70～66│65～61│60～56│55～51│50～46│45～41┃
┠────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┨
┃修正系數(shù)│ 1.00 │ 0.95 │ 0.90 │ 0.85 │ 0.80 │ 0.75 ┃
┗━━━━┷━━━┷━━━┷━━━┷━━━┷━━━┷━━━┛
┏━━━━┯━━━┯━━━┯━━━┯━━━┯━━━┓
┃出讓年期│40～36│35～31│30～26│25～21│20以下┃
┠────┼───┼───┼───┼───┼───┨
┃修正系數(shù)│ 0.70 │ 0.65 │ 0.60 │ 0.55 │ 0.50 ┃
┗━━━━┷━━━┷━━━┷━━━┷━━━┷━━━┛