案例一：不支付中介費(fèi)
如果買方并未利用該中介公司提供的信息、機(jī)會(huì)等條件，而是通過其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得同一房源信息，則買方有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立，而不構(gòu)成“跳單”違約。
最高人民法院所發(fā)布的第1號(hào)指導(dǎo)案例，指出了并非繞過居間人就必然構(gòu)成違約。還要看居間人所掌握的信息是否具有獨(dú)家性。這在市場經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，有利于同行業(yè)的公平競爭，并且給消費(fèi)者更多選擇空間，很好地壓制了壟斷抬價(jià)的惡性市場行為。


指導(dǎo)案例1號(hào)：上海中原物業(yè)顧問有限公司訴陶德華居間合同糾紛案
（最高人民法院審判委員會(huì)討論通過 2011年12月20日發(fā)布）
　　基本案情
2008年下半年，原產(chǎn)權(quán)人李某某到多家房屋中介公司掛牌銷售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司帶陶德華看了該房屋；11月23日，上海某房地產(chǎn)顧問有限公司(簡稱某房地產(chǎn)顧問公司)帶陶德華之妻曹某某看了該房屋；11月27日，中原公司帶陶德華看了該房屋，并于同日與陶德華簽訂了《房地產(chǎn)求購確認(rèn)書》。該《確認(rèn)書》第2.4條約定，陶德華在驗(yàn)看過該房地產(chǎn)后六個(gè)月內(nèi)，陶德華或其委托人、代理人、代表人、承辦人等與陶德華有關(guān)聯(lián)的人，利用中原公司提供的信息、機(jī)會(huì)等條件但未通過中原公司而與第三方達(dá)成買賣交易的，陶德華應(yīng)按照與出賣方就該房地產(chǎn)買賣達(dá)成的實(shí)際成交價(jià)的1%，向中原公司支付違約金。當(dāng)時(shí)中原公司對(duì)該房屋報(bào)價(jià)165萬元，而某房地產(chǎn)顧問公司報(bào)價(jià)145萬元，并積極與賣方協(xié)商價(jià)格。11月30日，在某房地產(chǎn)顧問公司居間下，陶德華與賣方簽訂了房屋買賣合同，成交價(jià)138萬元。后買賣雙方辦理了過戶手續(xù)，陶德華向某房地產(chǎn)顧問公司支付傭金1. 38萬元。

　　裁判結(jié)果
　　上海市虹口區(qū)人民法院于2009年6月23日作出（2009）虹民三（民）初字第912號(hào)民事判決：被告陶德華應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)向原告中原公司支付違約金1.38萬元。宣判后，陶德華提出上訴。上海市第二中級(jí)人民法院于2009年9月4日作出（2009）滬二中民二（民）終字第1508號(hào)民事判決：一、撤銷上海市虹口區(qū)人民法院(2009)虹民三(民)初字第912號(hào)民事判決；二、中原公司要求陶德華支付違約金1.65萬元的訴訟請(qǐng)求，不予支持。

　　裁判理由
　　法院生效裁判認(rèn)為：中原公司與陶德華簽訂的《房地產(chǎn)求購確認(rèn)書》屬于居間合同性質(zhì)，其中第2.4條的約定，屬于房屋買賣居間合同中常有的禁止“跳單”格式條款，其本意是為防止買方利用中介公司提供的房源信息卻“跳”過中介公司購買房屋，從而使中介公司無法得到應(yīng)得的傭金，該約定并不存在免除一方責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的情形，應(yīng)認(rèn)定有效。根據(jù)該條約定，衡量買方是否“跳單”違約的關(guān)鍵，是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機(jī)會(huì)等條件。如果買方并未利用該中介公司提供的信息、機(jī)會(huì)等條件，而是通過其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得同一房源信息，則買方有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立，而不構(gòu)成“跳單”違約。本案中，原產(chǎn)權(quán)人通過多家中介公司掛牌出售同一房屋，陶德華及其家人分別通過不同的中介公司了解到同一房源信息，并通過其他中介公司促成了房屋買賣合同成立。因此，陶德華并沒有利用中原公司的信息、機(jī)會(huì)，故不構(gòu)成違約，對(duì)中原公司的訴訟請(qǐng)求不予支持。


案例二：跳單屬于惡意違約行為，應(yīng)該支付中介費(fèi)。
　　法院裁判要旨：1、關(guān)于看房確認(rèn)書的性質(zhì)：經(jīng)紀(jì)確認(rèn)書符合居間合同的法律特征，具備居間合同的主要條款，應(yīng)認(rèn)定為居間合同；2、關(guān)于客戶跳開中介違約責(zé)任條款的效力：其主旨在于保護(hù)中介公司作為居間人依法應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)益，并不存在免除一方責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的情形，應(yīng)認(rèn)定為有效；3、如果委托人為了不交或少交傭金不正當(dāng)?shù)刈柚箓蚪鹬Ц稐l件成就，如買賣雙方私下成交或另行委托他人成交的，視為條件已成就，委托人應(yīng)向居間人支付傭金。

　　浙江省杭州市江干區(qū)人民法院
　　民事判決書
　?。?011）杭江九商初字第11號(hào)
　　原告杭州互悅房地產(chǎn)代理有限公司。
　　被告樓白樺。
　　原告杭州互悅房地產(chǎn)代理有限公司訴稱，2010年10月25日，被告經(jīng)原告的經(jīng)紀(jì)人居間介紹，帶看了位于杭州市江干區(qū)華元夢(mèng)琴灣佳苑3幢1單元2502室的房產(chǎn)，并在原告公司的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)確認(rèn)書上簽字，對(duì)提供居間服務(wù)、帶看房產(chǎn)的相關(guān)事實(shí)進(jìn)行了簽字確認(rèn)。被告為表明購房誠意，于2010年10月25日在編號(hào)為的房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議上簽字，并以兒子唐劍揚(yáng)的名義支付購房意向金人民幣600元。后被告以原告收取的居間服務(wù)費(fèi)過高為由，要求原告降低居間服務(wù)費(fèi)。在未得到原告同意的情況下，被告竟然隱瞞原告，于2010年10月26日通過杭州美迪嘉房地產(chǎn)代理有限公司（以下簡稱美迪嘉公司）簽訂了杭州市房屋轉(zhuǎn)讓合同，并已在2010年11月12日辦理完畢房屋所有權(quán)證。被告的跳單行為嚴(yán)重?fù)p害了原告的合法權(quán)益，使原告早應(yīng)促成的合同成立及應(yīng)收取的居間服務(wù)報(bào)酬付之東流。原告認(rèn)為，作為房地產(chǎn)代理公司，原告提供了被告所需購買的相關(guān)房產(chǎn)信息，并進(jìn)行了實(shí)地帶看，被告的跳單行為已屬嚴(yán)重違約，使得原告本應(yīng)獲得的居間服務(wù)報(bào)酬未能實(shí)現(xiàn)，因此被告應(yīng)依雙方約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。依據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)確認(rèn)書的第二條的約定，被告應(yīng)支付原告房屋轉(zhuǎn)讓總價(jià)3%的違約金。為維護(hù)原告的合法權(quán)益，訴至法院，要求判令：1、被告支付原告違約金人民幣元；2、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
　　綜上，綜合本院認(rèn)定的有效證據(jù)以及雙方當(dāng)事人的陳述，本案事實(shí)認(rèn)定如下：
　　2010年10月3日、10月25日被告樓白樺就有關(guān)購買房產(chǎn)事宜咨詢?cè)?。原告的工作人員陳亮、朱明花先后帶被告現(xiàn)場看了本市華元夢(mèng)琴灣4-2702、2704、3-2502室房屋。雙方因此先后二次簽訂了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)確認(rèn)書》。
該《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)確認(rèn)書》載明，委托人樓白樺（甲方）與受托人杭州互悅房地產(chǎn)代理有限公司（乙方）就甲方向乙方咨詢、委托乙方居間房產(chǎn)事宜確認(rèn)下列條款并保證依約履行：一、乙方向甲方提供合適的房源便于甲方挑選，同時(shí)提供法律、稅務(wù)、工商、市場、評(píng)估等多項(xiàng)咨詢服務(wù)，經(jīng)乙方居間，甲方與交易對(duì)象簽訂書面合約即視為乙方完成咨詢、居間服務(wù)；二、甲方與乙方曾介紹的交易對(duì)象于簽訂本確認(rèn)書后一年內(nèi)以任何方式任何價(jià)格自行成交，或擅自經(jīng)其他中介機(jī)構(gòu)成交的，或乙方已提供咨詢、居間服務(wù)后但因甲方原因?qū)е路课葙I賣或租賃無法繼續(xù)進(jìn)行的，甲方仍應(yīng)向乙方支付該房屋轉(zhuǎn)讓總價(jià)的3%（租賃業(yè)務(wù)為該房屋成交居間服務(wù)費(fèi)的3倍）作為違約金；三、物業(yè)咨詢、居間服務(wù)費(fèi)按杭州市物價(jià)局核準(zhǔn)價(jià)格收取。
因被告樓白樺對(duì)華元夢(mèng)琴灣佳苑3-1-2502室房屋（即案涉房屋）有購買意向，在看房當(dāng)日（即2010年10月25日）原、被告草簽了一份《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，其中載明購買房產(chǎn)為華元夢(mèng)琴灣佳苑3-1-2502室，建筑面積約125㎡，房屋轉(zhuǎn)讓總價(jià)為壹佰伍拾捌萬。
　　2010年10月26日晚，三方協(xié)商簽約時(shí)被告樓白樺未到場。當(dāng)日原告發(fā)現(xiàn)被告與吳一清在美迪嘉公司簽訂了房屋買賣合同，雙方因此發(fā)生爭執(zhí)。原告工作人員朱明花于2010年10月27日打電話給被告，被告表示因中介費(fèi)的原因，故其選擇了美迪嘉公司進(jìn)行交易。
　　本院認(rèn)為，本案爭議焦點(diǎn)有三：一、原、被告簽訂的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)確認(rèn)書》的法律性質(zhì)問題，原、被告是否成立居間合同法律關(guān)系；二、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)確認(rèn)書》中第二條的效力問題；三、被告是否構(gòu)成違約。

　　關(guān)于《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)確認(rèn)書》的法律性質(zhì)問題。居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。原、被告簽訂的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)確認(rèn)書》系雙方當(dāng)事人自愿意思表示，不違反法律規(guī)定，應(yīng)為有效?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)確認(rèn)書》約定，原告向被告提供合適的房源進(jìn)行挑選并提供相關(guān)的咨詢服務(wù)，如被告與出賣方成交應(yīng)向原告支付傭金。該經(jīng)紀(jì)確認(rèn)書符合居間合同的法律特征，具備居間合同的主要條款，應(yīng)認(rèn)定為居間合同，原、被告之間成立居間合同的法律關(guān)系。
　　關(guān)于確認(rèn)書第二條的效力問題?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)確認(rèn)書》雖系原告擬定的格式合同。第二條是關(guān)于客戶跳開中介的違約責(zé)任條款，其主旨在于保護(hù)中介公司作為居間人依法應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)益，并不存在免除一方責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的情形，應(yīng)認(rèn)定為有效。
　　關(guān)于被告樓白樺違約與否的問題。居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬。但是如果任由委托人看房后跳開中介，則對(duì)居間人顯屬不公平，確認(rèn)書第二條所約定的違約行為即是指委托人為逃避支付傭金為目的不正當(dāng)交易行為。
根據(jù)合同法規(guī)定和雙方約定，如果委托人為了不交或少交傭金不正當(dāng)?shù)刈柚箓蚪鹬Ц稐l件成就，如買賣雙方私下成交或另行委托他人成交的，視為條件已成就，委托人應(yīng)向居間人支付傭金。
在本案中，首先，原告向被告提供了中介服務(wù)。2010年10月25日原告帶被告實(shí)地看房，與被告草簽協(xié)議，將交易信息交發(fā)給房屋業(yè)主確認(rèn)，最后促成三方于第二日協(xié)商簽約。其次，被告在第二日未在原告處與業(yè)主進(jìn)行協(xié)商簽約，另行委托美迪嘉公司辦理簽約手續(xù)。但美迪嘉公司從未帶被告實(shí)地查看過案涉房屋，且被告與美迪嘉公司的委托代理合同中亦注明：“該房屋為甲乙雙方自配對(duì)，丙方只負(fù)責(zé)辦證?！蓖瑫r(shí)，該份委托代理合同的落款時(shí)間為2010年10月7日，標(biāo)注的房屋的價(jià)格為128萬。那么被告既然在2010年10月7日就與房屋業(yè)主達(dá)成了上述協(xié)議，又為什么在10月25日還要原告帶去實(shí)地看房，并草擬了房屋總價(jià)為158萬的協(xié)議，交納交通費(fèi)600元呢？因此該份協(xié)議所記載的內(nèi)容與社會(huì)常理相悖。業(yè)主吳一清的證明亦可以說明其房產(chǎn)交由哪個(gè)中介公司進(jìn)行交易都是以購房者的要求的，且被告在美迪嘉公司與業(yè)主簽約當(dāng)日就被原告工作人員發(fā)覺，并發(fā)生爭執(zhí)，本院有理由相信該協(xié)議日期是倒簽的，美迪嘉公司在簽約前沒有實(shí)際向被告提供媒介服務(wù)；最后，被告主張其因中介費(fèi)與原告協(xié)商不好因而選擇了美迪嘉公司。但雙方簽訂的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)確認(rèn)書》中明確約定了物業(yè)咨詢、居間服務(wù)費(fèi)按杭州市物價(jià)局核準(zhǔn)價(jià)格收取，被告應(yīng)當(dāng)受該項(xiàng)約定的約束，不能以此為由隨意變更中介，損害合同相對(duì)方的利益。綜上所述，本院認(rèn)為被告存在惡意違約行為，應(yīng)向原告支付違約金。鑒于被告簽定的正式買賣合同載明的并向產(chǎn)權(quán)登記部門報(bào)備的成交價(jià)格為128萬，本院以此為基數(shù)計(jì)算違約金。
判決如下：
　　一、被告樓白樺于本判決生效后十日內(nèi)支付原告杭州互悅房地產(chǎn)代理有限公司違約金人民幣元；
　　二、駁回杭州互悅房地產(chǎn)代理有限公司其他訴訟請(qǐng)求。


案例三、中介公司非獨(dú)家代理房源，也應(yīng)該支付中介費(fèi)

房屋交易遇“跳單” 法院判決：購房者需支付一定服務(wù)費(fèi)
房產(chǎn)中介，是購房者和房東之前的橋梁，但時(shí)常有購房者得知房屋信息后，越過中介和房東達(dá)成交易，這就是俗稱的“跳單”行為。
3月17日，四川省高級(jí)人民法院發(fā)布了這樣一起典型案例，自貢市中級(jí)人民法院通過“云法庭”審理了一起居間合同糾紛案件。
經(jīng)法院判決，存在跳單行為的購房者羅某，需支付上訴人自貢某房產(chǎn)中介公司服務(wù)費(fèi)1000元。
原來，購房者羅某在購買房屋前，與自貢某中介公司簽訂了《看房協(xié)議》，其中約定房屋成交后，羅某需按房屋成交總額的1.5%，即9000元向中介公司支付傭金。其次，若羅某獲得了房屋信息與賣家私下達(dá)成交易或通過其他中介公司達(dá)成交易，仍需支付中介費(fèi)用并賠償損失。
在協(xié)議簽訂后，中介公司向羅某提供了案涉房源信息，并帶領(lǐng)看房。
但令人沒想到的是，羅某看房后，通過第三方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司與該房源的所有權(quán)人簽訂了房屋買賣合同，支付了3000元傭金。
中介公司得知后，認(rèn)為羅某違約，請(qǐng)求法院判令羅某按照協(xié)議的約定支付傭金和賠償損失。
法院審理后認(rèn)為，誠實(shí)信用原則是民法的基本原則，在民事活動(dòng)中，各方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)遵守。
因此，買房者如果在接受了中介機(jī)構(gòu)提供的看房服務(wù)后，利用中介機(jī)構(gòu)提供的信息與機(jī)會(huì)，私下與房屋業(yè)主或者通過其他中介機(jī)構(gòu)達(dá)成交易，這種行為構(gòu)成典型的“跳單”行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
但本案中羅某購買的房屋，并非該中介公司獨(dú)家代理，他在買房過程中選擇房價(jià)與中介費(fèi)用更低、服務(wù)更優(yōu)質(zhì)的中介公司達(dá)成房屋交易，是房地產(chǎn)中介市場交易的習(xí)慣，其行為并非惡意“跳單”， 中介公司要求羅某支付傭金及賠償損失的請(qǐng)求不能成立。
然而，在看房過程中，羅某確實(shí)享受了中介公司提供的服務(wù)，綜合考慮中介公司提供看房服務(wù)的次數(shù)、已完成中介服務(wù)項(xiàng)目的程度及合理的支出，遂法院作出如上判決