——上海高院裁定郭某等訴張某房屋買賣合同糾紛案
裁判要旨
在約定的解除權(quán)行使條件成就后，守約方繼續(xù)接受違約方部分履行的，只要解除權(quán)仍在雙方約定或法律規(guī)定的行使期間內(nèi)，不宜直接認(rèn)定守約方放棄解除權(quán)。嗣后，守約方在解除權(quán)除斥期間內(nèi)主張解除合同的，法院應(yīng)予支持。
案情：
甲方（張某）、乙方（郭某等）于2016年1月12日簽訂上海市房地產(chǎn)買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，約定：在2016年3月31日之前，甲、乙雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理房屋轉(zhuǎn)讓過(guò)戶手續(xù)。乙方于簽訂合同后兩個(gè)工作日內(nèi)支付90萬(wàn)元，于交易過(guò)戶日前支付115萬(wàn)元，過(guò)戶后付清余款；乙方遲延付款超過(guò)20日的，甲方有權(quán)單方以書面形式解除合同。乙方貸款申請(qǐng)如未獲通過(guò)或貸款額度不足，乙方將不足部分支付給甲方。合同簽訂當(dāng)日，郭某等支付90萬(wàn)元。但未在約定的3月31日前支付115萬(wàn)元。張某于4月5日配合郭某等辦理了公積金貸款手續(xù)。4月21日，張某向郭某等發(fā)函，告知其逾期付款已超過(guò)20日，依照約定解除合同。郭某等訴至法院，要求張某配合將系爭(zhēng)房屋過(guò)戶到自己名下；張某則反訴要求確認(rèn)合同已解除。
裁判：
上海市寶山區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，郭某等逾期付款顯屬違約，但張某在對(duì)方逾期后仍配合辦理公積金貸款手續(xù)，可視為同意郭某等延遲支付房款，之后再行使合同解除權(quán)于法無(wú)據(jù)，遂判決合同繼續(xù)履行。張某不服，提起上訴。上海市第二中級(jí)人民法院認(rèn)為，僅基于張某配合辦理貸款手續(xù)的行為不足以推導(dǎo)出雙方達(dá)成延期履行合意的結(jié)論，張某行使合同解除權(quán)符合法律規(guī)定和合同約定，遂改判確認(rèn)合同解除。郭某等向上海市高級(jí)人民法院提出再審申請(qǐng)。
上海高院經(jīng)審查認(rèn)為，郭某等未在約定的過(guò)戶日前履行支付115萬(wàn)元房款的合同義務(wù)，已構(gòu)成違約。張某雖于2016年4月5日配合辦理貸款手續(xù)，但在案并無(wú)證據(jù)證明雙方就另行辦理系爭(zhēng)房屋過(guò)戶的時(shí)間等重大事項(xiàng)變更達(dá)成一致。張某配合辦理公積金貸款手續(xù)，與郭某等是否依約按時(shí)支付115萬(wàn)元購(gòu)房款無(wú)直接關(guān)系，亦不能直接推導(dǎo)出張某已經(jīng)放棄合同解除權(quán)。張某在郭某等逾期付款20日后，發(fā)函行使合同解除權(quán)符合合同約定。據(jù)此，上海高院裁定駁回了郭某等的再審申請(qǐng)。
評(píng)析：
權(quán)利的放棄必須明示，違約方的違約行為導(dǎo)致守約方解除權(quán)成就后，守約方如果繼續(xù)接受對(duì)方部分履約，不宜直接認(rèn)定其以行為放棄解除權(quán)。只要解除權(quán)仍在行使期間內(nèi)，且沒(méi)有明顯違背誠(chéng)實(shí)信用原則的，應(yīng)當(dāng)允許解除權(quán)人在該期間內(nèi)行使合同解除權(quán)。
1.解除權(quán)的放棄應(yīng)從除斥期間功能定位理解。解除權(quán)是法律賦予解除權(quán)人以單方意思表示改變與相對(duì)人法律關(guān)系的權(quán)利，而除斥期間是平衡各方當(dāng)事人利益的結(jié)果。合同法規(guī)定，法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅；法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。對(duì)方?jīng)]有催告，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使，解除權(quán)消滅。因此，在除斥期間任何時(shí)間點(diǎn)通知相對(duì)人解除合同，均為解除權(quán)人的權(quán)利，不應(yīng)再作過(guò)于嚴(yán)苛的限制。
2.何時(shí)行使解除權(quán)是一種策略性安排。一項(xiàng)交易的進(jìn)行涉及方方面面，一方何時(shí)發(fā)表何種意見(jiàn)，往往事關(guān)交易能否順利完成，以及能否實(shí)現(xiàn)利益最大化。在房屋買賣合同中，守約方在對(duì)方違約的情況下，想繼續(xù)促成交易完成，就需要策略性地決定是否行使解除權(quán)及何時(shí)行使解除權(quán)。如果違約方遲延付款，守約方當(dāng)即表示解除合同，可能會(huì)使違約方產(chǎn)生抵觸情緒，不僅不利于促使違約方盡快消除瑕疵繼續(xù)履行，還可能導(dǎo)致合同解除后返還障礙。事實(shí)上，守約方對(duì)交易進(jìn)程認(rèn)識(shí)也有個(gè)逐步的過(guò)程，在剛逾期時(shí)接受部分履行，可能是在等待、期待對(duì)方繼續(xù)履行。如果在除斥期間未屆滿的情況下，直接認(rèn)定為放棄解除權(quán)，則可能損害解除權(quán)人的合法權(quán)益，并導(dǎo)致原本能夠繼續(xù)履行完成的合同過(guò)早解除。
3.沉默、接受行為是否構(gòu)成意思表示需要審慎認(rèn)定。單純的沉默或不作為本身不構(gòu)成意思表示。民法總則規(guī)定，沉默只有在有法律規(guī)定、當(dāng)事人約定或者符合當(dāng)事人之間的交易習(xí)慣時(shí)，才可以視為意思表示。而單純的付款和受領(lǐng)本身是事實(shí)行為，要推定其為意思表示時(shí)，需綜合考量該行為的各種可能性。接受部分履行可能是暫時(shí)等待觀望能否繼續(xù)履行，待寬限期滿再解除合同；也可能是配合變更履行期限。在該行為只有一種可能的意思時(shí)，作出推斷則比較有把握。如存在多種解釋可能性時(shí)，則宜作出不利于違約方的推定。如守約方配合辦理貸款行為至少具有兩種解釋可能性時(shí)，法院應(yīng)審慎判斷認(rèn)定。
4.是否放棄解除權(quán)需要根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則綜合判斷。從司法適用的角度講，誠(chéng)信原則具有填補(bǔ)法律漏洞、確立行為規(guī)則、樹(shù)立價(jià)值導(dǎo)向和合理平衡利益的功能，體現(xiàn)了道德觀念、社會(huì)正義的現(xiàn)實(shí)要求。如守約方接受了違約方部分履行后，一直在催促對(duì)方繼續(xù)履行，但直到合同約定的履行期屆滿，解除權(quán)已經(jīng)成就，違約方仍未履行；有的甚至在訴至法院后仍不具備履約能力，則守約方在合同履行過(guò)程中已盡到應(yīng)有的誠(chéng)實(shí)和善意促成交易，法院應(yīng)當(dāng)支持守約方行使解除權(quán)。但如果違約方已經(jīng)支付絕大多數(shù)房款，或有證據(jù)證明雙方確已同意變更履行期限，后守約方又因房?jī)r(jià)短期高漲而行使解除權(quán)，則應(yīng)認(rèn)定解除合同違背誠(chéng)實(shí)信用原則，可推定守約方放棄了解除權(quán)。