【案情】
原告某物業(yè)公司與被告某開發(fā)商于2014年1月簽訂合同，約定由該物業(yè)公司為開發(fā)商建設(shè)的某小區(qū)（共計27棟樓）提供前期物業(yè)管理服務(wù)。2014年11月，被告甲、乙、丙分別購買了該小區(qū)15號樓（沿街綜合樓）的部分房屋，且均在購房合同中約定15號樓的物業(yè)由業(yè)主自行管理，不納入物業(yè)公司管理范圍。房屋交付后，物業(yè)公司要求甲、乙、丙交納物業(yè)費未果，遂訴至法院，要求開發(fā)商與甲、乙、丙三個業(yè)主共同支付所欠交的物業(yè)費。
【分歧】
開發(fā)商與甲、乙、丙三家業(yè)主能否約定15號樓物業(yè)由其自行管理。
第一種意見認(rèn)為，開發(fā)商可以將小區(qū)內(nèi)的部分建筑不納入物業(yè)公司管理范圍，可以自行約定此部分由業(yè)主自行管理。
第二種意見認(rèn)為，此種約定違反了法律、行政法規(guī)的規(guī)定，且不具有現(xiàn)實可操作性。
【評析】
筆者贊同第二種意見，理由如下：
1.單個建筑的業(yè)主與建設(shè)單位約定物業(yè)自行管理違反了法律、行政法規(guī)的規(guī)定。
開發(fā)商與甲、乙、丙三業(yè)主簽訂商品房買賣合同時，并未按照《物業(yè)管理條例》第二十五條關(guān)于“建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容”的規(guī)定，將物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容作為商品房買賣合同的組成部分，而是約定由該三業(yè)主就其專有的15號樓自行管理物業(yè)。該約定實際上使得該三業(yè)主逃避了對小區(qū)共有部分應(yīng)負(fù)的義務(wù)，將該義務(wù)全部轉(zhuǎn)嫁到小區(qū)其他業(yè)主身上，即同時違反了物權(quán)法第七十二條關(guān)于“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)”的規(guī)定，損害了小區(qū)其他業(yè)主的合法權(quán)益。如果此種約定有效，必將在社會上造成不良示范效應(yīng)，進(jìn)而破壞現(xiàn)有的社會生活秩序，損害社會公眾利益。因而，可以認(rèn)定該特別約定無效。
2.物權(quán)法第八十一條中規(guī)定的“業(yè)主”并非指某一個或某幾個業(yè)主
物權(quán)法第八十一條規(guī)定：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理?！贝颂幍摹皹I(yè)主”并非是指作為本案被告的甲、乙、丙單個或幾個業(yè)主，而應(yīng)理解為該小區(qū)的全體業(yè)主。同時，根據(jù)物權(quán)法第七十六條第一款第（四）項和第二款的規(guī)定可知，有權(quán)決定由業(yè)主自行管理、委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理建筑物及其附屬設(shè)施的主體應(yīng)是“專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主”，而本案中，不管是人數(shù)占比還是所購建筑物占總面積的比例，甲、乙、丙三家業(yè)主均不符合前述規(guī)定。
3.對部分共用設(shè)施設(shè)備等無法做到區(qū)分管理和維護(hù)
根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二條規(guī)定，物業(yè)管理包括對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理。單個建筑的全體業(yè)主雖然可以對該單個建筑的走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱等共有部分自行進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，但對與其他建筑共有的供水、供電、供氣、供熱這部分共用設(shè)施設(shè)備卻無法做到區(qū)分管理，對小區(qū)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生亦無法做到區(qū)分維護(hù)。故本案中開發(fā)商與甲、乙、丙三家業(yè)主關(guān)于物業(yè)自行管理的約定也不具有現(xiàn)實可操作性。