2020年春節(jié)過后，受新冠肺炎（NCP）疫情的影響，全國多數(shù)省市仍然實(shí)行相對(duì)封閉的管理措施，嚴(yán)格執(zhí)行隔離制度，復(fù)工復(fù)業(yè)時(shí)間待定，導(dǎo)致很多租賃房屋空置無法正常使用。租客以疫情期間未能正常使用租賃房屋為由要求減免部分房租或解除租賃關(guān)系的事件備受社會(huì)關(guān)注。

新冠肺炎疫情作為影響范圍極廣的突發(fā)性異常事件，是人們無法預(yù)見、不可避免、不能克服的客觀存在，符合我國民法通則第153條關(guān)于不可抗力的規(guī)定，其性質(zhì)應(yīng)屬于法律上規(guī)定的不可抗力事件。民法總則第180條規(guī)定，因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。承租人要求“減租”或“退租”即變更租賃合同或解除租賃合同，能否變更或解除合同就在于肺炎疫情的發(fā)生是否是當(dāng)然的免責(zé)事由。

筆者認(rèn)為，肺炎疫情作為一種不可抗力成為合同當(dāng)事人的免責(zé)事由，必須發(fā)生在合同成立以后、履行以前，且本次疫情必須影響合同的正常履行。在房屋租賃合同簽訂后，出租人將房屋交付承租人使用，出租人已經(jīng)履行了合同義務(wù)，而承租人支付租金的義務(wù)可以通過網(wǎng)銀轉(zhuǎn)賬等非接觸方式履行，故不存在合同不能正常履行的情況。故承租人以疫情影響為由要求出租人減免租金或解除合同，需要進(jìn)一步提供證據(jù)證明疫情對(duì)其租賃房屋的影響以及造成的損失。

一、關(guān)于出租人減免租金的問題。承租人在簽訂租賃合同時(shí)，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明知該房屋的使用形式。就經(jīng)營性用房而言，因疫情嚴(yán)重地區(qū)政府采取了嚴(yán)格管控的措施，或政府要求疫情期間延期復(fù)工，導(dǎo)致承租人無法正常使用房屋，此時(shí)，出租人也無法提供可供承租人持續(xù)經(jīng)營的房屋使用。故在疫情期間租賃合同目的無法實(shí)現(xiàn)，承租人有權(quán)要求減免疫情嚴(yán)格管控期間或應(yīng)政府要求延期復(fù)工期間的租金。目前，各地政府為支持企業(yè)發(fā)展，已經(jīng)出臺(tái)了相關(guān)政策，支持減免國有資產(chǎn)類經(jīng)營性房產(chǎn)疫情期間的租金，倡議免收其他經(jīng)營性房產(chǎn)疫情期間的租金。就住宅類用房而言，承租人因自身原因被隔離而無法返回租賃房屋，此時(shí)疫情并未影響該房屋的使用功能，也未導(dǎo)致租賃合同不能履行，故承租人要求減免房屋的請(qǐng)求不應(yīng)得到支持。如因政府管控，導(dǎo)致承租人無法返回租住地而無法使用租賃房屋，則承租人應(yīng)當(dāng)盡到提前告知義務(wù)，與出租人積極協(xié)商房租減免或退租事宜，就告知后的減租問題，應(yīng)當(dāng)按照公平原則，由承租人與出租人共同分擔(dān)疫情期間的租金損失。承租人未履行告知義務(wù)的，就擴(kuò)大損失部分，應(yīng)由承租人自行承擔(dān)。

二、關(guān)于承租人要求解除租賃合同的問題。根據(jù)合同法第94條的規(guī)定，因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同。承租人以房屋不能正常使用、不能實(shí)現(xiàn)合同目的為由要求解除合同的，法院應(yīng)當(dāng)綜合考慮疫情帶來的損失以及對(duì)剩余租期的影響。短期租賃合同或剩余租期較短的，則承租人的租賃目的已經(jīng)無法實(shí)現(xiàn)，其有權(quán)要求解除租賃合同。但承租人應(yīng)當(dāng)提前發(fā)出解除合同的通知，說明解除事由并提供相應(yīng)的佐證。就上述情況，出租人要求承租人承擔(dān)違約金的，不應(yīng)得到支持。剩余租期超過一年及以上的，就目前情況而言，疫情并不會(huì)帶來這么長時(shí)間的影響，且承租人可以通過要求減免租金的方式降低其損失。如果承租人據(jù)此要求退租，對(duì)出租人有失公平，也不利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，故其要求解除租賃合同的請(qǐng)求不應(yīng)得到支持。

值得說明的是，如果承租人在疫情發(fā)生之前已經(jīng)存在欠付租金等情況，或者租賃合同系疫情發(fā)生之后簽訂的，不適用上述減免租金或解除合同的免責(zé)事由。

（江蘇省丹陽市人民法院）

邊江