28年9月，陳某與丁某通過某中介簽訂房屋買賣合同一份，陳某將其市區(qū)內(nèi)住房一套出售給丁某，雙方同時約定了價款、付款方式、違約責任等內(nèi)容。當日，丁某即通過中介向陳某支付定金10萬元。至約定的支付首付款期限屆滿，丁某遲遲未付款。期間，陳某通過中介及郵寄掛號信等方式向丁某催要首付款，但均未得到回應(yīng)。28年10月，丁某以案外人李某逝于房屋內(nèi)會造成其使用障礙為由，起訴至海門法院，請求撤銷其與陳某簽訂的房屋買賣合同并要求陳某返還定金10萬元。審理中，陳某提出反訴，要求繼續(xù)履行合同并要求丁某支付遲延付款違約金43.5萬元。

海門法院經(jīng)審理查明，該交易房屋系陳某的母親李某所有，李某于28年1月在該房屋中去世，居民死亡醫(yī)學(xué)證明書載明死亡原因系“衰老”。經(jīng)繼承，28年12月，該房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記至陳某名下。

丁某主張出賣人在案涉合同訂立過程中刻意隱瞞李某逝于房屋內(nèi)的事實構(gòu)成欺詐，合同應(yīng)予撤銷。

陳某認為，其在訂立合同時已披露該事實，丁某對交易房屋系明知。

法院認為，丁某雖主張李某逝于房屋內(nèi)會造成其使用障礙，但居民死亡醫(yī)學(xué)證明書載明李某死亡原因系“衰老”，該事實遠未達到普通民眾所認知的因“橫死”等其他情形而造成房屋成“兇宅”的嚴重程度。對“兇宅”的概念，應(yīng)當遵從普通民眾的通常認知，即曾發(fā)生自殺或兇殺等人為因素致人非正常死亡的房屋，具體包括發(fā)生他殺、自殺以及意外事件等情形。本案中，李某系正常死亡，該事件的發(fā)生不構(gòu)成房屋的重大瑕疵，也不影響房屋的正常使用，不應(yīng)認定為影響合同訂立、履行的重要事實。如前所述，逝者在房屋內(nèi)“壽終正寢”不構(gòu)成房屋的重大瑕疵，買受人對此未予詢問，且雙方對此類事件是否屬應(yīng)當告知事項亦未有特別約定，故出賣人的該節(jié)行為不屬于故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實，案涉合同不存在可撤銷情形，當事人均應(yīng)按約繼續(xù)履行合同。在此基礎(chǔ)上，法院認為，丁某遲延付款構(gòu)成違約，應(yīng)承擔相應(yīng)的違約責任，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，法院酌情將違約金的數(shù)額調(diào)整為10萬元。最終法院判決駁回丁某的全部訴訟請求。

丁某不服原審判決，提起上訴。南通市中級人民法院同意海門法院裁判意見，駁回上訴，維持原判。

法官說法：近年來，二手房交易市場出現(xiàn)了較多因“兇宅”買賣引發(fā)的糾紛。哪類房屋屬于“兇宅”？出賣人應(yīng)負何種信息披露義務(wù)？法律上“兇宅”的認定，通常以交易房屋內(nèi)發(fā)生非正常死亡事件為主要判斷標準。具體案件審理時需結(jié)合居民死亡醫(yī)學(xué)推斷書、報警記錄、勘驗筆錄等個案舉證綜合分析判斷?！皟凑钡耐庋硬荒芩烈鈹U大，應(yīng)嚴格限定在非正常死亡的房屋內(nèi)，以免苛以賣方過重的信息披露義務(wù)。出賣人明知卻隱瞞“兇宅”信息，法律上評價為對誠實信用原則的違反，構(gòu)成欺詐，合同可撤銷。但生老病死系自然規(guī)律，此類正常死亡為社會普通民眾接受和認可，所涉交易房屋不應(yīng)當認定為“兇宅”，買受人主張構(gòu)成欺詐要求退房的，法院不予支持，除非合同雙方對此有特別約定。